אחריות מתווך לנתונים שנמסרו לו מהמוכרים והאם הוא יכול להסתפק במידע זה בלבד?

הנושא

האם מתווך יכול להסתפק במידע שקיבל מהמוכר וביוזמתו ובכך למלא חובתו באשר למסירת מידע לרוכש? האם מתווך נושא באחריות למידע שקיבל מהמוכר?

רקע

משפ’ ששון מכרה בית בשטח של 250 מ”ר למשפ’ שוקר. בחלוף למעלה משנה הפסיקה משפ’ שוקר את תשלומי התמורה, לטענתה בשל חריגות בניה העולות כדי הפרת הסכם. משפ’ ששון התריאה כי יבטלו את ההסכם שכן משפ’ שוקר היא שמפרה  את ההסכם.

תביעות הצדדים הגיעו לבית המשפט המחוזי שקבע שאכן ששון הפרו את חובת הגילוי בקשר לחריגות הבניה ושוקר היו זכאים לבטל את הסכם המכר. אולם, משבחרו שלא לעשות כן שוקר לא היו רשאים להפסיק את התשלומים אלא רק לעכב את הסכום הנדרש עבור הכשרת החריגות. ביטול ההסכם על ידי ששון היה כדין ותביעת שוקר לאכיפת ההסכם נדחתה. שוקר ערערו לביהמ”ש העליון אולם ערעורם נדחה מכאן שבסופו של יום ההסכם בוטל.

שוקר טענו כלפי המתווך (התובע) כי העסקה לא הושלמה בין הייתר בשל התובע. האחרון טען שהעסקה הושלמה והוא אינו צד למחלוקת בין הצדדים.

התובע דרש לקבל את דמי התיווך וטען כי על  הנתבעים (משפ’ שוקר) לשלם לו 2% מסכום התמורה ובסה”כ 62,000 ₪ בצרוף מע”מ. הנתבעים טענו כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך שכן נקט עמדה חד צדדית לטובת המוכרים, התערב באופן בוטה בהסכם המכר הציג בפניהם מצג שווא כי לא קיימות כל חריגות בנייה ובעיות ברישום בנכס בניגוד לעובדות שהתבררו שאכן היו ליקויי בניה ובעיות ברישום הנכס.

 מה פסק ביהמ”ש?

ביהמ”ש השלום ברחובות קבע כי אין מחלוקת שהתובע הוא מתווך רשום והנתבעים חתמו על הזמנת שירותי תיווך. נפסק שהתובע היה “הגורם היעיל” שהביא להתקשרות בין הצדדים. ביהמ”ש שאל עצמו האם התובע הפר את חובותיו כלפי הנתבעים מכח סעיף 8 לחוק המתווכים?

בנקודה זו פסק ביהמ”ש כי המתווך חי מפי המוכר ותפקידו לספק לקונה את מינימום המידע המצוי ברשותו בהתאם להוראות סעיף 8 א לחוק המתווכים:

“מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות בהגינות ובדרך מקובלת וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך”

לא מצופה ממתווך שיחזיק ברשותו מידע שלא קיבל מהמוכר. מכאן הסיק ביהמ”ש כי הפרת חובת תום הלב נקבעת במקרי קצה ואילו המקרה שלפניו לא נמנה על מקרים אלה.

ביהמ”ש הוסיף הערה חשובה באשר למימד הפרוצדוראלי של ניהול ההליך המשפטי. הנתבעים אינם מתכחשים לחתימתם על הזמנת שירותי תיווך , לכך שהמתווך נושא רישיון תיווך בתוקף ושימש “הגורם היעיל”. מכאן שטענתם בדבר הפרת חובת המתווך לספק להם מידע אמין ומדוייק הינה טענה חיצונית לדרישות החוק ולכן נטל ההוכחה להבאת הראיות מתהפך ועל הטוענים זאת (הנתבעים) מוטל נטל השכנוע והבאת הראיות. לכן אי הבאת ראיות משמעותיות מטעמם “שיחקה” במקרה זה לרעתם.

ביהמ”ש קיבל את התביעה במלואה ופסק בנוסף 10,000 ₪ שכר טרחת עורך דין והוצאות התובע (ארבעה דיונים) בסך 2,500 ₪. באופן חריג ונדיר פסק ביהמ”ש בנוסף פיצוי בגין עגמת נפש בסך 4000 ₪ והחזר האגרה ששילם התובע.

ניתוח פסק הדין ומשמעויות

פסיקת בית המשפט נוקטת “בגישה מצמצמת” בסוגית אחריות המתווך למידע שמסר לרוכשים כשהסתפק במידע שקיבל מהמוכרים. ביהמ”ש התעלם מחלקו השני של סעיף 8 לחוק המתווכים לפיו:

“במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך”.

יש לערוך אם כן הבחנה בין מידע שמוסר המוכר למתווך מיוזמתו, שאלמלא קיום מידע סותר הקיים בידי המתווך, אין מוטלת עליו חובה לברר את אמיתותו לבין מידע שהוא פרי יוזמת המתווך לתחקר את המוכר לדעת ולשאול שאלות מקצועיות ולנסות ולאתר מידע נוסף כגון מידע פתוח וגלוי בתיק בניין במח’ הנדסה או בוועדה המקומית לתכנון ובניה.

ביהמ”ש העליון פסק בעבר שמחובתו של מתווך לבדוק תמצית רישום המקרקעין בכדי לברר עובדות מהותיות כגון מי בעלי הנכס והאם מונה לנכס כונס נכסים.

לדוגמה, פסק הדין שניתן בביהמ”ש השלום בתל אביב מ – 19.8.21 שם פסק ביהמ”ש כי המחוקק ראה במסגרת מידע מהותי גם אינפורמציה הנוגעת למצבו התכנוני של הנכס כגון מידע מהותי הנוגע להיתרי בניה נראה כי ביהמ”ש צמצם יתר על המידה את חובת המתווך לספק מידע מהותי לרוכשים. כמובן שמסירת המידע אינה פותרת את הרוכשים מלהיוועץ באנשי מקצוע. לכן נראה כי ההמשך עוד יבוא עד שתנתן פסיקה מנחה בעניין של ביהמ”ש העליון.

המלצתי להזהר בשלב זה מלהסתפק במידע שהמוכר מוסר מיוזמתו יתכנו מקרים שהציפיה ממתווך שיכיר ויבחן מידע נוסף כמובן כל מקרה לגופו.

לאחרונה פרסם משרד המשפטים טיוטה של תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית) התשפ”ד – 2024. ככל שהתקנות תכנסנה לתוקף ניתן לראות כי השר האחראי על ביצוע החוק ראה לנכון להרחיב במידה משמעותית את היקף המידע שעל מתווך לספק ללקוחו.

חג חירות שמח לכולכם