רקע
לפני מספר ימים ניתן בבימ”ש השלום בירושלים פס”ד מעניין הקשור במכירת נכס בידי עו”ד שהתמנה לכונס נכסים של נכס בירושלים (להלן:”הכונס“). משלא הצליח הכונס – הנתבע לאתר רוכש לנכס, התקשר עם התובעת – חב’ תיווך במקרקעין בהסכם הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות למשך שישה חודשים. בשם החב’ פעלה מתווכת סוכנת בעלת רישיון תיווך.
הכונס טען כי הרוכש שזכה בהתמחרות (להלן:”רוכש א'”) ראה את הנכס עוד טרם נחתמה הזמנת שירותי התיווך בבלעדיות ואף נתן הצעה כספית לרכישתו. אין מחלוקת שהכונס לא גילה לתובעת על קיום רוכש א’ ולא החריג אותו מהסכם הבלעדיות. המתווכת איתרה רוכש אחר (להלן:“רוכש ב'”) שניהל באמצעותה מו”מ עם בעלת הנכס ובעקבות הצעתו נאות רוכש א’ לשפר את הצעתו במהלך ההתמחרות והוא זה שרכש לבסוף את הנכס. הכונס טען שהנתבעת לא שמשה גורם יעיל שכן רוכש א’ נתן הצעה עוד טרם נחתם הסכם הבלעדיות. הכונס הוסיף וטען שזכות התובעת לדמי תיווך הותנתה בכך שהסכם המכר ואישור ראש ההוצל”פ לעסקה יעשו בתקופת הבלעדיות ובמקרה דנן הם בוצעו רק לאחר סיומה.
מה פסק ביהמ”ש?
אכן התברר כי רוכש א’ גמר אומר בליבו לרכוש את הנכס ונתן הצעה ראשונית בטרם נחתם הסכם הבלעדיות. אולם, הכונס אישר כי לא יידע את המתווכת על קיום רוכש א’ שנתן הצעה ראשונית. לכן הכונס מנע מהמתווכת להיות הגורם היעיל ופעל בחוסר תום לב. משמנע הכונס מהמתווכת להיות הגורם היעיל הוא אינו יכול למנוע ממנה מלקבל את דמי התיווך. ביהמ”ש שלל את טענת התובעת לתשלום דמי תיווך בשיעור 4% וקבע כי שיעורם יהיה 2% ממחיר המכירה בצרוף מע”מ (כפי שסוכם בין התובעת לכונס). לתובעת אין זכות קנויה לקבל מהכונס נוסף על 2% את דמי התיווך התאורטיים מרוכש א’ לו היה מתאפשר לה לקדם עימו את עסקת הרכישה.
התובעת הוסיפה וטענה כי הכונס הסתיר ממנה שעתידה להערך התמחרות ולו הייתה יודעת על כך לא הייתה מנהלת מו”מ עם רוכש ב’ ומעלה את הצעתו למקסימום אלא מפנה אותו ישירות להתמחרות. בהתמחרות כאמור העלה רוכש א’ את גובה הצעתו בעקבות הצעת רוכש ב’ שלא שיפר עוד את הצעתו מכיוון שמו”מ המוקדם (באמצעות המתווכת) הגיש את הצעתו המקסימאלית ולא יכל לתת הצעה נגדית גבוהה יותר. ביהמ”ש קבע כי מתווך מקצועי צריך לדעת שההתמחרות בכינוס נכסים הינה הליך על פי דין ואין לתובעת עילה בעניין זה כנגד הכונס.
מסקנות
- אי גילוי מצד מוכר / כונס נכסים שקיים רוכש בפוטנציה שכבר ראה את הנכס לפני החתימה על הסכם בלעדיות ואי החרגתו באופן מפורש (ורוכש זה רכש לבסוף את הנכס) מהווה התנהגות בחוסר תום לב המונעת מהמתווך מלשמש גורם יעיל. לכן לא ניתן במקרה זה לשלול ממנו את דמי התיווך המגיעים לו מהמוכר/כונס.
- ביהמ”ש מצפה ממתווך מקצועי שיכיר את הליך ההתמחרות שמנהל כונס נכסים. לא יהיה זה נכון מצד המתווך להעלות את הצעתו של רוכש פוטנציאלי מטעמו למקסימום עוד טרם החלה ההתמחרות. יתרה מכך, כונס נכסים אינו חייב לעדכן מתווך מראש כי בכוונתו לקיים התמחרות.
- מתווך אינו יכול לתבוע דמי תיווך שהיה אמור לקבל מרוכש מבעל הנכס. הסכם בלעדיות מקנה למתווך זכות לקבל דמי תיווך מלקוחו – המוכר/כונס הנכסים בלבד ואין בכך כדי “לייצר לו” זכות נוספת לפיה על בעל הנכס לשלם לו בנוסף גם את דמי תיווך שהיה אמור לשלם רוכש זאת, כל עוד לא סוכם על כך מראש ובכתב.
ראה:
ת.א. (י-ם) 6159-09-16 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע”מ ואח’ נ’ עו”ד מאיר שכטר (ניתן ב-5.5.20, פורסם בנבו)
