לשלם או לא לשלם דמי שכירות דמי ניהול” וארנונה בתקופת הקורונה?

בכדי לעצור תשלומי דמי שכירות / ניהול יש לבדוק האם נוצרה מניעות לתשלום שמקורה באירוע שגרם לכך שביצוע ההסכם בלתי אפשרי שלא ניתן היה לצפותו ואין ביכולת המפר למנוע את הסיבה המסכלת.

מגפת הקורונה כשלעצמה אינה באופן אוטומטי כח עליון שניתן לנפנף בו ולטעון אנחנו מפסיקים לשלם.

יש לבחון היטב ובזהירות את ההשלכות של מגפה זו על כל הסכם והסכם.

דוגמה א’

אם סגר שנקבע בתקנת שעת חירום מונע פתיחת קניון, שווקים או חנות ברחוב לפרק זמן מוגדר (שאינם ימים בודדים) מתקיימים התנאים היוצרים כח עליון ומניעות להמשך ביצוע הסכם השכירות ודמי אחזקה. רצוי שהצדדים יגיעו במקרה זה להסדר מחוץ לכתלי ביהמ”ש. בהעדר הסכמה ובהעדר הוראות ברורות בהסכם שבין הצדדים רשאי השוכר להודיע למשכיר כי לא ישלם את דמי השכירות לאותו פרק זמן בו חלה המניעות. המשכיר לא יוכל ככל הנראה לתבוע את דמי שכירות ו/או דמי הניהול מהשוכר למשך אותה תקופה או לקבל פיצוי בשל הפרת ההסכם כביכול אולם ככל שהמניעות נמשכת יוכל המשכיר להודיע על ביטול הסכם השכירות! יתכן וביהמ”ש יקבע כי אם המשכיר מיהר וביטל את הסכם השכירות הרי שפעל שלא בתום לב.

דוגמה ב’

האם משכיר יכול לממש ערבות בנקאית שנתנה כבטוחה לתשלום דמי השכירות כשאלה לא שולמו? עד כה ניתנו שני פסקי דין סותרים בעניין. בירושלים הוצא צו זמני המונע את פרעון הערבות ואילו בת”א לא הוצא צו כנגד מימוש הערבות. חשוב לזכור בשני המקרים ביהמ”ש טרם נכנס לדון בטענות הצדדים לגופו של עניין. הדיון נסוב אך ורק סביב השאלה האם ניתן לעכב פרעון ערבות בנקאית שמבחינה משפטית בדרך כלל קשה מאוד למנוע את פרעונה.

בניגוד לצו שהוצא במלחמת יום הכפורים ודחה תשלומי חובות לפרק זמן מוסכם ובניגוד לצרפת שאינה מאפשרת בימים אלה לנקוט צעדי פינוי כנגד שוכרים עד 31.5 טרם נקבעו בישראל הוראות חוקיות שכאלה! אמנם הוגשה הצעת חוק פרטית בעניין אולם נראה שלא תכנס לתוקף בתקופה הקרובה. משרד המשפטים הקים לפני ימים אחדים צוות שיבחן תיקוני חקיקה לאור מצוקת עסקים השוכרים נכסים שאינם יכולים להפעילם. בשלב זה טרם ברור אם תגובשנה מסקנות והוראות חוק חדשות שתאפשרנה אי ביצוע התשלומים.

נכון לעתה הפעולה היחידה (מעבר לתשלומי פיצויים) המסייעת מידית לבעלי העסקים הינה תקנה הפוטרת עסקים מ – 21.4 מתשלום ארנונה בגין התקופה שבין 1.3.20 ועד 31.5.20 בהתאם להוראות המפורטות בתקנה.

בכל אופן, במידה ואתם מתלבטים בנושא תשלום שכ”ד של מקום העסק, מומלץ לא להחליט החלטות מבלי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.