למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,
אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השישים ושמונה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.
חשוב לי מאוד לשמור על קשר. לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.
הנושא
המתווכת תזכה לקבל חלק מדמי התיווך על אף שלא שימשה גורם היעיל.
רקע
מתווך א' קיבל בלעדיות למכירת דירה בפ"ת אולם לא הצליח למכור אותה במהלך תקופה זו. לאחר תום הבלעדיות מתווך א' המשיך להציג את הדירה והראה אותה בין השאר לזוג מתעניינים שלא התקדמו לקראת רכישה ונותק הקשר בינם למתווך א'. הבלעדיות עברה לאחר זמן מה למתווכת ב' שהחלה במאמצי השיווק . הזוג שראה את הדירה עם מתווך א' חזר כעבור כחצי שנה ורכש את הדירה (להלן:"הרוכשים").
מתווך א' טען כי הוא "הגורם היעיל" ואילו מתווכת ב' טענה שהיא שמשה "כגורם היעיל". כשהגיעו הרוכשים לדירה בפעם השניה ללא מתווך א' ספרו למוכרים כי ראו בעבר את הדירה עם מתווך א'. המוכרים לא החריגו את הרוכשים מהבלעדיות שנתנה למתווכת ב'. יתרה מכך, הם הסתירו ממתווכת ב' כי הם מנהלים עמם מו"מ בניגוד להתחייבויותיהם על פי ההסכם הבלעדיות. ביהמ"ש השלום בפ"ת פסק כי מתווך א' שימש "כגורם היעיל" ודחה את תביעת מתווכת ב'. ביהמ"ש הוסיף וקבע שהסכם בין שני המתווכים (שפג תוקפו) לא גולה בכוונה להסתירו מביהמ"ש וחייב את שני המתווכים בתשלום 4,000 ₪ לאוצר המדינה . עוד נקבע בפסק הדין כי תביעת מתווכת ב' לכפל דמי תיווך כפיצוי על אי תשלום דמי תיווך במועד היה ניסיון "בשיטת מצליח". מתווכת ב' ערערה על פסק הדין לביהמ"ש המחוזי.
מה פסקה ערכאת הערעור?
ביהמ"ש המחוזי מרכז מפי השופטת הלית סילש, קבע כי על פי הדין הוא מנוע מלהתערב במסקנותיו העובדתיות של בימ"ש השלום לפיהן מתווך א' הצליח לשכנע שלאחר תום הבלעדיות שנתנה לו, הציג את הדירה לרוכשים ולכן שימש "כגורם היעיל". מכאן שנסתרה "חזקת הגורם היעיל" שעמדה לזכות מתווכת ב'. כידוע ביהמ"ש העליון פסק בעבר כי מתווך שקיבל בלעדיות, ההנחה לגביו כי שימש "כגורם היעיל". אולם, ניתן לסתור הנחה זו ולהוכיח שעל אף הבלעדיות שנתנה לו הוא לא שימש "כגורם היעיל" ומכאן שאינו זכאי לדמי תיווך.
ביהמ"ש המחוזי ביטל את פסק הדין שניתן בבימ"ש השלום באופן חלקי כך שהתקבלה טענתה של המערערת כי "נענשה" יחד עם מתווך א' על לא עוול בכפה משנפסק שהסתירו לכאורה מביהמ"ש קיומו של הסכם בין המתווכים. התברר שההסכם לא היה בתוקף ולכן בוטל החיוב בסך 4,000 ₪ שהושת על שני המתווכים לטובת אוצר המדינה.
ביהמ"ש המחוזי קבע עוד כי מתווכת ב' העלתה בבימ"ש השלום אך ורק טענת "בלעדיות" כהצדקה לזכותה לקבל דמי תיווך ולא זימנה את רוכשי הדירה "שישפכו אור" על סיבת חזרתם לדירה: האם היכרות הדירה בעקבות הביקור עם מתווך א' או הפרסומים ושלט המכירה שתלתה מתווכת ב' ?
ביהמ"ש המחוזי הוסיף וקבע כי על אף העובדה שמתווך א' שימש "גורם יעיל" יש לשנות את פסק הדין שניתן בבימ"ש השלום כיוון שהמוכרים (הנתבעים וגם המשיבים בערעור) הפרו את התחייבותם החוזית כשלא יידעו ועדכנו את מתווכת ב' בדבר הגעתם של הרוכשים והמשא ומתן שהתנהל ביניהם. מנגד, הם עדכנו את מתווך א' ואילו האחרון נהג שלא כשורה כיוון שידע שלמתווכת ב' יש אותה עת בלעדיות אולם לא מצא לנכון לעדכן אותה והמשיך להיות מעורב ולסייע לרוכשים מאחרי הקלעים לקידום העסקה ובלשון ביהמ"ש: "התנהלותו מעוררת אי נוחות רבה".
ממתווכת ב', בעלת זכות הבלעדיות, נמנעה איפה האפשרות להיות מעורבת בהליך הרכישה והוסתר ממנה המידע אודות המו"מ עם הרוכשים. על אף שמתווך א' שימש כ"גורם היעיל" בוטל חלק מפסק הדין שניתן בבימ"ש השלום ונפסק שדמי התיווך יחולקו בין שני המתווכים!! עוד בוטל החלק בפסה"ד בו צויין כי המערערת בנסיונה לגבות כפל דמי תיווך עשתה כן "בשיטת מצליח". משמעות החלטת ביהמ"ש המחוזי כי לא נפל כל רבב בהתנהגותה של מתווכת ב'. ביהמ"ש אף חייב את שלושת המשיבים (מתווך א' והמוכרים) בהוצאות מתווכת ב' בסך 5,000 ₪!
ניתוח ומסקנות
פסק הדין שניתן בבימ"ש המחוזי קובע באופן ברור כי מתווך הטוען ששימש "גורם יעיל" כיוון שהרוכשים ראו את הדירה לראשונה עימו, אינו פטור מחובתו ליצור קשר עם המתווך שהמגעים לקראת הרכישה התקיימו בתקופת הבלעדיות. מתווך המסתיר מעורבותו בקידום עסקה מהמתווך הפועל במהלך הבלעדיות שנתנה לו אינו נוהג בתום לב ביהמ"ש עלול לקבוע כי די בהתנהגות זו כדי לשלול ממנו את דמי התיווך או חלקם ולמיטב הבנת הח"מ יש בכך בנוסף התנהגות לא אתית, במיוחד על רקע כללי האתיקה החדשים (שטרם נכנסו לתוקף).
היבט חשוב נוסף! מוכרי דירה שהתחייבו למתן בלעדיות למתווך ואח"כ הסתירו ממנו כי הגיעו רוכשים פוטנציאליים (אף שראו את הדירה בעבר עם מתווך אחר) מפרים באופן ברור את תנאי הסכם התיווך כיוון שהתחייבו ליידע את המתווך על הגעת אותם רוכשים וליידע במקביל את הרוכשים על קיומה של בלעדיות. מה גם שבתקופה זו נאסר על המוכרים לקבל שירותים ממתווך אחר.
התנהגות זו נדרשת גם אם יפסק בסופו של יום כי מתווך אחר היה "הגורם היעיל"!
מצד שני, גם אם מתווך שהביא בעבר רוכשים פוטנציאליים סבור שהוא "הגורם היעיל" אל לא להסתיר פעולות הקשורות בקידום העסקה ממתווך אחר בעת שנתנה בידיו שכן גם אם יפסק שהיה אכן "הגורם היעיל".
תע"א 14483-10-23 בניטה נ' טל (מחוזי מרכז) ניתן ביום 9.5.26 . ערעור על פס"ד של השופט אריאל ברגנר בת.א. (פ"ת) 37878-05-20 מיום 3.7.23.
למען הגילוי הנאות הח"מ יצג את המערערת בערעור בביהמ"ש המחוזי מרכז.