ביהמ"ש השלום דחה את תביעת המתווכת לתשלום דמי תיווך כיוון שלא יצרה מפגש בין המוכרים לרוכש .ביהמ"ש המחוזי הפך את החלטת בימ"ש השלום וחייב את הרוכש בתשלום דמי התיווך והוצאות

למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השביעים ואחד של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

חשוב לי מאוד לשמור על קשר.  לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.

 הנושא : האם יכול רוכש דירה להתחמק מתשלום דמי תיווך כיוון ש"נאלץ" לכאורה לחתם על הזמנת שירותי תיווך למתווך שקיבל בלעדיות?

 העובדות

המוכרים, אנשים מבוגרים מאוד ששביקשו מהמתווכת שתטפל בבלעדיות במכירת דירתם מבלי שיצטרכו להפגש עם רוכשים פוטנציאליים. המתווכת החתימה רוכש על הזמנת שירותי תיווך והראתה לו מספר דירות. הרוכש התחייב לשלם דמי תיווך בסך  2% בצרוף מע"מ ממחיר הדירה ככל שירכוש אחת מאותן דירות. הרוכש ידע שהמתווכת מייצגת את המוכרים וכי   נתנה לה בלעדיות. הרוכש ביקש לקבל הנחה והמתווכת הסכימה כי דמי התיווך יעמדו על 2% כולל מע"מ ואף הצליחה להפחית מהמחיר שבקשו המוכרים. בין הצדדים התנהלו שיחות רבות וממושכות.
הרוכש קיבל הנחה נוספת כשסכום דמי התיווך הכולל עמד על 50,000 ₪ (כולל מע"מ). לאחר שהרוכש חתם על הסכם הרכישה, סירב לשלם דמי תיווך. המתווכת הגישה תביעה כנגדו על סך 65,520 ₪ , לאחר שביטלה את ההנחות שהעניקה לו.  בכתב ההגנה טען הרוכש כי הגיע לדירה באמצעות ידידה ששכרה אותה מהבעלים ולכן המתווכת לא שימשה "גורם יעיל".  עוד טען הרוכש כי הוא נאלץ לחתום על הזמנת שירותי התיווך וכי פנה למתווכת כנציגת הבעלים בלבד.  הוא הוסיף וטען שחסימת קשר ישיר בינו למוכרים מהווה תרמית והתנהגות בריונית. הרוכש טען עוד כי התובעת הטילה עליו את אימתה והוא פחד שהיא תסכל את הסכם הרכישה.   לכן חתם על ההזמנה. לטענתו התובעת ניצלה את העובדה שהוא חייל בודד המתגורר לבדו בארץ וחסר ניסיון.

מה פסק בימ"ש השלום בירושלים?

ביהמ"ש השלום קבע שהשאלה המשפטית שיש לדון בה היא: האם בכוחו של הסכם הבלעדיות עם המוכר להעניק למתווך בלעדיות גם כלפי הקונים?

ביהמ"ש פסק שקיים קשר הדוק בין פעולת ההפגשה בין המוכר לקונה להיות המתווך "גורם יעיל". זאת ועוד,  במקרה זה המתווכת לא הייתה זו שהביאה לראשונה לידיעת הנתבע את פרטי הדירה מה גם שלא היתה לו כל אפשרות ליצור קשר עם המוכרים. לכן כשמתווך עומד "כשומר סף" בדרכו של הרוכש ליצור קשר עם המוכר, אין בכך כדי להפוך את המתווך "לגורם יעיל".

ביהמ"ש הוסיף שכאשר מוכר מעניק בלעדיות הרמטית למתווך בעוד שהמידע הראשוני אודות הנכס לא הגיע ממנו, לא ניתן לראות במתווך  כ"גורם היעיל" ומשכך הוא אינו זכאי לדמי תיווך.

המתווכת הגישה ערעור לביהמ"ש המחוזי

מה פסק ביהמ"ש המחוזי בירושלים ?

ביהמ"ש המחוזי, מפי השופט אלכסנדר רון, פסק שביהמ"ש השלום נתפס לכלל טעות במספר נקודות מהותיות ולמעשה ביטל את פסק הדין:

1. הגדרת הדיון סביב השאלה האם בכוחו של הסכם בלעדיות עם המוכר להעניק בלעדיות גם כלפי הקונה הייתה מוטעית.
2. הרוכש לא הראה כל סימוכין בראיות לכך ש"הוכרח" לחתום על הזמנת שירותי תיווך שאם לא כן, כל אחד יוכל מחר לטעון כי הוכרח לחתום על הסכם הזמנת שירותי תיווך. הסכמים צריך לקיים ואם חפץ הרוכש בדירה וחתם על הסכם התיווך הוא אינו יכול להתנער ממנו.
3. כאשר מוכרים נותנים בלעדיות למתווך, מי שמעוניין לרכוש את הדירה יודע כי לא יוכל לרוכשה ללא מעורבות המתווך שמעוניין לסייע בהתקשרות. לכן המתווך הופך כמעט באופן אוטומטי "לגורם היעיל" בעסקה.
4. במקרה בו המתווך לא יצר את המפגש הראשון בין הרוכש למוכר אין בהכרח שלא יוכל במקרה זה להיות "הגורם היעיל".
5. אכן חוק המתווכים הינו חוק צרכני אולם נועד לתת ודאות והגנה משפטית לשני הצדדים. כך שאם הרוכש לא חתם על הסכם תיווך הוא פטור מתשלום דמי תיווך. אולם, המתווך יוכל אף הוא לסמוך על כך שככל שחתם מתעניין על הסכם תיווך ואישר שראה את הדירה באמצעות המתווך, יהיה המתווך זכאי לשכרו.
6. לו חפץ הרוכש ברכישת דירה בהתאם לנסיבות (בלעדיות שנתנה למתווך) עליו לשאת גם בהוצאות הקשורות לתנאי הנלווה – חתימה על הסכם עם המתווך ותשלום דמי תיווך.

ביהמ"ש פסק שהרוכש ישלם למתווכת את מלוא דמי התיווך בסך 65,000 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה וכן פסק הוצאות לזכות המתווכת בסך 17,500 ₪  .

ניתוח ומסקנות

1. לו נותר פסק הדין של ביהמ"ש השלום על כנו, יכל כל רוכש פוטנציאלי לנסות ולהסתמך על פסק הדין, לחתום על הזמנת שירותי תיווך (כשלמתווך נתנה בלעדיות מטעם המוכרים) ולטעון אח"כ כי לא הייתה לו ברירה ולכן "נאלץ " לחתום.
2. העובדה שהמידע הראשוני אודות נכס לא הגיע מהמתווך, ולמרות זאת הרוכש פנה למתווך בכדי להעזר בשירותיו, אין בה כדי למנוע מהמתווך לשמש "גורם יעיל".
3. הפניה למתווך לקדם עסקה באמצעותו (בכפוף לכך שפעל לקידום העסקה) במקרה של בלעדיות, הינו תנאי לקיום העסקה כולה ועל הרוכש לשכלל עלות זו כחלק מעלות רכישת הדירה.

 פסה"ד בבימ"ש השלום ירושלים :

תאד"מ 16104-03-22 שלי לנדאו נכסים בע"מ ואח' נ' גד שליידער (ניתן ביום 11.7.23)

פסה"ד בביהמ"ש המחוזי ירושלים :

ע"א (י-ם) 27187-11-23 שלי לנדאו נכסים בע"מ ואח' נ' גדי שליידער (ניתן ביום 11.8.24)

* למען ההגינות יצויין כי עו"ד אריק אריאל ייצג את המתווכת בהליך הערעור.