בתי המשפט נתקלים בשנים האחרונות לא מעט “בתאונות משפטיות” בין מתווכים ורוכשי נדל”ן
רוכש המעוניין בדירה פונה למתווך (להלן:”המתווך הראשון“) שמחתים אותו על הזמנת שירותי תיווך ומציג בפניו דירה. הרוכש פונה כעבור מספר חודשים למתווך אחר (להלן:”המתווך השני“) וחותם על הזמנת שירותי תיווך והאחרון מראה לו את אותה דירה. הרוכש שבד”כ לא אומר דבר למתווך השני קונה לבסוף את הדירה באמצעות המתווך השני. או אז פונה אליו המתווך הראשון ודורש שהרוכש ישלם לו דמי תיווך כיוון שהוא שימש כ”גורם היעיל” ולחילופין כיוון שהרוכש מנע ממנו מלשמש כ”גורם היעיל” (הגורם שבלעדיו וללא פעולותיו לא הייתה מגיעה עסקת המכר לכדי הבשלה).
- העלילה נוטה להסתבך אף יותר כאשר הרוכש נוהג אחרת ומודיע מיד ובהגינות למתווך השני שהוא כבר חתם על הזמנת שירותי תיווך עם המתווך הראשון בקשר לאותה דירה. המתווך השני מבטיח לעיתים לרוכש ומשכנעו “באותות ומופתים” שלא יחשוש שכן הוא לא יאלץ לשלם דמי תיווך פעמיים. כמו בתסריט ידוע מראש הרוכש משלם דמי תיווך למתווך השני ואילו המתווך הראשון מגיש נגדו תביעה בגין דמי תיווך.
- מצב זה מכונה “תאונה משפטית“. בתאונה שכזו עלולים להיות שלושה נפגעים:
- הרוכש – שחשוף עתה להליך המשפטי ולתשלום כפל דמי תיווך.(הן למתווך הראשון והן למתווך השני).
- המתווך הראשון – שהרוכש מסרב לשלם לו דמי תיווך (הוא זה שמגיש במרבית המקרים תביעה כנגדו לבית המשפט).
- המתווך השני – שהרוכש אומנם שילם לו דמי תיווך. אולם עתה הרוכש עלול לתבוע אותו בגין הבטחה שלא קויימה ואף לצרפו לתביעה שהוגשה נגדו.
כיצד נחלצים מהתאונה המשפטית?
המתווך הראשון
בדרך כלל המתווך הראשון נוהג לכלול בהסכם הזמנת שירותי התיווך סעיף בנוסח כזה או אחר שמשמעותו: ככל שהלקוח יבקש בעתיד לרכוש את הנכס שהוצג לו על ידו הוא מתחייב ליידע אותו על כך ולאפשר לו לקדם את העסקה באמצעותו.
מה על המתווך הראשון לעשות?
ככל שהלקוח חתם על התנאי לעיל ובכדי להקטין סיכון ל”תאונה משפטית” על המתווך הראשון להמשיך לפחות במשך שישה חודשים לשמור על קשר עם הרוכש שהחליט בתחילה שלא לרכוש את הנכס ולברר מעת לעת אם עדיין יש לו עניין בו.
המתווך השני
המתווך השני עלול להיקלע ל”תאונה המשפטית” בשני מסלולים שונים :
- האחד – הרוכש לא מיידע אותו כי ראה את אותה הדירה לפני כן וכבר קיבל עליה מידע מהמתווך הראשון.
- השני – הרוכש מיידע את המתווך השני כי כבר ראה את הדירה אולם המתווך השני אינו רוצה לוותר על “הדג שהעלה בחכתו” והוא מבטיח לרוכש שהוא לא יחוייב בתשלום למתווך הראשון.
מה על המתווך השני לעשות?
- במקרה בו המתווך השני נמצא במסלול הראשון יוודא המתווך השני כי בהסכם שירותי התיווך נכלל סעיף שמשמעותו: עם חתימת הרוכש לצד נכס שפרטיו מופיעים בהזמנה, הוא מאשר כי המתווך (השני) הוא זה שהציג לרוכש את הנכס לראשונה ומסר לקונה מידע רלוונטי אודותיו.
- ככל שהמתווך השני נמצא במסלול השני מן הראוי שיפנה למתווך הראשון במטרה להגיע עימו להסדר בכדי להימנע “מהתאונה המשפטית” וכך לנהוג באופן אתי והוגן.
הרוכש
- הרוכש הינו בד”כ הגורם העיקרי ל”תאונה המשפטית” ואף הנפגע העיקרי. לעיתים הרוכש מעדיף שלא לחשוף את העובדה כי כבר ראה את הנכס באמצעות המתווך הראשון בתקווה שהמתווך השני יפעל לסגירת העסקה במהירות ובהנחה (שלעיתים מוטעית) שלמתווך הראשון כבר אין כל קשר וזיקה לרכישה או שהמתווך השני הבטיח לו שלא ישלם דמי תיווך פעמיים.
מה על הרוכש לעשות?
- עליו להקפיד ולהודיע מיד ובכתב למתווך השני שהנכס שהוצג בפניו מוכר וידוע לו שכן הוא כבר ביקר בו וקיבל עליו מידע מהמתווך הראשון!
- על הרוכש רובצת האחריות העיקרית שלא להתקשר עם המתווך הראשון והשני גם יחד בקשר לאותו נכס וזאת גם אם חלפו מספר חודשים בין טיפולו של המתווך הראשון למתווך השני.
מה על הרוכש לעשות אם הוא מקבל הבטחה מהמתווך השני לפיה הוא לא יאלץ לשלם למתווך הראשון דמי תיווך?
- על הרוכש לא להסתפק במקרה זה בהצהרה בעל פה שהמתווך השני ידאג לעניין התשלום אם ידרוש זאת המתווך הראשון. במקרים רבים היא עלולה להתברר כריקה מתוכן .על הרוכש להחתים במקרה זה את המתווך השני על מסמך משפטי (לאחר קבלת יעוץ מעו”ד העוסק בתחום) שמשמעותו: המתווך השני נוטל על עצמו ועל חשבונו את הטיפול המשפטי ככל שהמתווך הראשון יגיש תביעה כנגד הרוכש ומתחייב לפצות אותו ולהחזיר לו כל תשלום והוצאה שיגרמו לו כתוצאה מתביעה זו.
הרוכש צריך לקחת בחשבון בכל מקרה ש”בתאונה המשפטית” הוא עלול להיתבע בידי המתווך הראשון וההליך המשפטי לא תמיד יחסך ממנו. כמובן יש לקחת בחשבון שהמתווך השני גם לא יעמוד בהתחייבותו ויתחמק מליטול אחריות כפי שהתחייב (במקרה זה יאלץ הרוכש לנקוט בהליך משפטי נגד המתווך השני על סמך המסמך המשפטי שבידו).
ת”א (שלום חי’) 2198-09-15 ציגלר נ’ גרטנברג (פורסם בנבו, 26.1.17)
וכן ד”ר אריק אריאל עו”ד “דיני תיווך מקרקעין” (הוצאת בורסי 2018)
פתרון אפשרי נוסף: דמי התיווך כולם או מחציתם המיועדים למתווך השני יוחזקו בידי נאמן, צד ג’ (לדוגמה ב”כ הרוכש) בצרוף הוראות מתאימות כך שסכום זה יועבר למתווך השני אך ורק לאחר שיתברר שאין בכוונת המתווך הראשון לנקוט בהליכים משפטיים נגד הרוכש או לחילופין המתווך השני אכן נטל על עצמו אחריות מלאה לסילוק התביעה נגד הרוכש מכיסו והרוכש אכן לא נאלץ להוציא בפועל מכיסו כל תשלום ו/או הוצאה נוספים מעבר לדמי התיווך המופקדים בנאמנות.
לסיכום
בדומה לתאונות דרכים גם “תאונות משפטיות” ניתן במרבית המקרים למנוע. במקרים אלו הבעיה הינה כרגיל…
הגורם האנושי! ככל שינקוט כל אחד מ”הנהגים” לעיל בהגינות ובזהירות הנדרשת בד’ אמותיו וינקוט בפעולות הנכונות תיחסכנה התאונות, יקטן בזבוז הזמן של הצדדים בניהול הליכים משפטיים מיותרים ולא פחות חשוב – תיחסכנה עוגמת הנפש הרבה והעלויות הכבדות הצפויות להיגרם לצדדים בשל תאונות מיותרות אלה.
משרדנו בעל ניסיון רב בדיני תיווך מקרקעין. נשמח לעמוד לשירותך בכל שאלה או בעיה משפטית. משרד עורכי דין ד”ר אריק אריאל: 072-3974396.
אין לראות במאמר יעוץ משפטי.
