ברור השאלה האם ההגנות שבחוק המכר(דירות): אחריות לליקויי בנייה , פיצוי בגין איחור במסירה, חלות על התקשרות בין בעל קרקע לקבלן?

רקע

חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) שנכנה אותם יחד מכאן ולהבא “חוק המכר (דירות)”, מקנה לרוכשי דירות הגנות חשובות ביותר: קביעת אחריות המוכר לתיקון פגמים וליקויים למשך תקופות ממושכות, מתן ביטחונות כנגד תשלומי התמורה, פיצוי בגין איחור במסירת הדירה ועוד. אולם, על פי לשון חוק המכר (דירות) הוא אינו חל על קבלן המספק שירותי בנייה בהעדר יסוד מרכזי של מכירה. החוק נועד איפוא לשמש מגן לרוכשי דירות מקבלנים.

במקרים רבים חב’ קבלניות גדולות בונות שכונות שלמות מהמסד ועד הטפחות. הן מתקשרות עם קבוצות רכישה או עם אנשים פרטיים כאשר למזמין אין שליטה או השפעה על התכנון ועל הבנייה. החב’ הקבלניות נוהגות להחתים את המזמינים על הסכמי פיתוח ובניה ואף מציינות בהסכמים כי חוק המכר(דירות) אינו חל על הסכמים אלו.

האירוע

במושב כפר חנניה התקשרו חוכרי קרקע מרמ”י (רשות מקרקעי ישראל) עם חב’ קבלנית שהחתימה את החוכרים – “התובעים” על הסכמים לביצוע תשתיות ציבוריות, לביצוע פיתוח במגרש ועבודות בנייה. החב’ הקבלנית איפשרה לחוכרים לבחור דגם אחד מתוך מספר דגמי בתים שנקבעו מראש. החברה גבתה את התמורה ללא בטחונות כנדרש לפי הוראות חוק המכר (דירות) והתברר כי קיימים בבתים שנבנו ליקויים רבים והבתים נמסרו למזמינים באיחור רב.

התובעים טענו שחב’ הבנייה מכרה להם בפועל בתים שכן לא הייתה להם כל אפשרות לבחור קבלן, לא הייתה להם שליטה או השפעה על בחירת האדריכלים המהנדסים וכן על תהליך קבלת היתרי הבניה. החברה הקבלנית טענה מנגד כי חוק המכר (דירות) לא חל על ההתקשרות שכן היא העניקה לתובעים שירותי בנייה בלבד.

לאחרונה פסק בית משפט השלום בתל אביב שעל אף ההגדרה הברורה שחוק מכר (דירות) בא להגן על מי שרוכש דירה, במקרה זה יש להחיל את הוראות החוק שכן מדובר בפרויקט הכולל מספר רב של בתים בישוב, ביצוע עבודות פיתוח ומסירתם מוגמרים. חב’ הבניה היא זו שפיקחה על הבניה, היא בחרה את האדריכל, המהנדסים והליך הרישוי נעשה על ידה. במצב זה לטעון כי חוק המכר (דירות) אינו חל, כך פסק בית המשפט, הינה התממות והסתתרות מאחורי הסכמים שנקראים בשמות שונים מלבד “הסכם למכירת דירה”.

כאשר הפער בין  כוחו של הצרכן הבודד לבין כוחה של חברת הבניה כה רב ולצרכן אין כל שליטה על הבניה, נכון יהיה להחיל את הוראות חוק המכר (דירות).

מסקנות

המסקנה החשובה הנובעת מהמקרה לעיל שכאשר אדם מזמין שירותי בניה והוא רוצה שהוראות חוק המכר (דירות) יחולו על מערכת היחסים שבינו לקבלן, עליו לדרוש לכלול זאת בהסכם שביניהם במפורש.

במקרה שהמזמין מתקשר בחוזה אחיד עם חב’ בניה גדולה המטפלת בהליך התכנון, הרישוי והבניה ולבעל הקרקע אין יכולת לשנות או להשפיע על הבניה, במיוחד כאשר יחסי הכוחות בין הצדדים נוטים בצורה כה חדה וברורה לצד החברה הקבלנית, קיים סיכוי לא מבוטל שבית המשפט יחיל את הוראות חוק המכר (דירות) על ההתקשרות גם אם החב’ הקבלנית החתימה את הצרכן על חוזים למתן שירותי בניה ופיתוח בלבד.

ראה: ת”א (שלום ת”א) 13556-04-10 לביאה נ’ הלה הנדסה בינה וייזום (1998) בע”מ (31.12.17)

אין לראות באמור לעיל כיעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי.

כל הזכויות שמורות למשרד עוה”ד ד”ר אריק אריאל.