האם בהסכם שיתוף פעולה בין שני מתווכים (שת”פ) צריכים לשמש שניהם “כגורם היעיל”? האם על שניהם להחזיק ברישיון תיווך בתוקף כתנאי לקבלת כספי הלקוחות?

רקע

בתי המשפט חזרו והבהירו במספר מקרים כי אם שני מתווכים סיכמו ביניהם על שת”פ והתקבלו דמי תיווך, אין כל דרישה על פי דין ששניהם ישמשו “כגורם היעיל” בעסקת היסוד קרי בעסקה בין הלקוח למוכר או לקונה. חיובי הצדדים נקבעים על פי ההסכם שבין המתווכים. בתי המשפט ראו עד כה בשני מתווכים המשתפים פעולה כמי שמהווים יחדיו “הגורם היעיל”. (פרשת עוז נ’ עזרא)[1]. לאחרונה עלתה לדיון פעם נוספת שאלה זו וכן שאלה נוספת, האם בהסכם שת”פ המתווך חייב להחזיק ברישיון תיווך בתוקף כתנאי לקבלת חלקו בדמי התיווך?

1. מה הדין בהסכם בין מתווכים אם רק אחד מהם שימש “כגורם היעיל”?

בימ”ש השלום בת”א חזר לאחרונה בפרשת עצמון נ’ אמפייר נכסים[2]  ופסק שבהסכם שת”פ בין מתווכים לא יוכל אחד הצדדים לטעון כי חלקו של הצד השני לא מגיע לו כיוון שלא שמש כ”גורם היעיל”. על מתווך הטוען כי מגיע לו חלק מדמי התיווך או חולק על טענה זו להוכיח את זכותו אך ורק מכח הוראות הסכם השת”פ, ללא קשר לעסקאות שנעשו בין המתווכים ללקוחותיהם.

2. האם מתווך הזכאי לתשלום מכח הסכם שת”פ חייב להחזיק ברישיון בתוקף  כתנאי לקבלת חלקו?

בפרשת שטרן נ’ הופמן[3]  נפסק שמתווך הנתבע בידי חברו המתווך לקבלת חלק מדמי התיווך על פי הסכם שת”פ אינו יכול להעלות כנגדו טענה כי הוא אינו בעל רישיון תיווך בתוקף או שבעת ביצוע פעולות התיווך לא החזיק ברישיון תיווך בפועל, שכן אין מדובר עוד בדמי תיווך אלא בתביעה לקבלת כספים מכח הסכם בין מתווכים. עמדה זו התקבלה גם בביהמ”ש המחוזי. ביהמ”ש העליון בחר שלא להתערב בפסה”ד של ביהמ”ש המחוזי. לסיכום  בהסכם בין מתווכים תקבענה אך ורק ההסכמות ביניהם. מתווך לא יוכל לטעון כנגד חברו כי אין לשלם לו מהכספים שהתקבלו כיוון שלא היה בידו רישיון תיווך בתוקף. עמדה זו כאמור הייתה מקובלת גם בביהמ”ש העליון ולכן נכון להיום זו ההלכה המחייבת.

בפס”ד אלכסנדר נ’ לוגסי [4]  פסק  ביהמ”ש המחוזי בחיפה פעם נוספת כי יש להפריד בין הוראות חוק המתווכים להוראות ההסכם בין המתווכים. לצורך מימוש הסכם בין המתווכים אין עוד כל קשר להוראות סעיף 14 לחוק המתווכים ,הדורש  בין שאר התנאים לקבלת דמי תיווך, כי המתווך יחזיק ברישיון תיווך בתוקף בעת ביצוע פעולות התיווך.

בפס”ד עצמון נ’ אמפייר נכסים “צעד”בימ”ש השלום בת”א בעקבות פסה”ד לעיל וחזר וקבע כי מתווך לא יוכל להתנער מתשלום שהוא חייב לעמיתו, מכח הסכם שת”פ, כיוון שהאחרון לא החזיק ברישיון תיווך בתוקף.

חוק המתווכים חל אך ורק על היחסים בין המתווך ללקוחו ואילו בין המתווך לחברו חלים דיני החוזים הרגילים.

מסקנות

1. מקובלת עלינו עמדת ביהמ”ש לפיה בהסכם שת”פ בין מתווכים אין עוד מקום לשאלה האם אחד מהם או שניהם שמשו כ”גורם היעיל”. הוראות הסכם שת”פ בין מתווכים הן שתכרענה בדבר זכויות הצדדים ללא קשר לפעולות שביצע או לא ביצע המתווך בעת שפעל עבור לקוחו.
2. בשונה מדעות שונות שרווחו בעבר, ההלכה כיום היא שמחלוקת בעניין זכויות בכספים שהתקבלו מלקוחות בין מתווכים ששיתפו פעולה אינה קשורה עוד להוראות חוק המתווכים. ההלכה המשפטית הרווחת כיום אינה רואה כל הצדקה שהמתווך המחזיק בכספים המיועדים לחברו יוכל להתחמק מהעברתם בטענות שאינן רלוונטיות להסכם השת”פ וימצא מתעשר על חשבון חברו שלא כדין.
3. יש לשים לב לנקודה חשובה נוספת. אם יוודע ללקוח כתוצאה מההליך המשפטי בין המתוווכים כי המתווך שטיפל בעניינו וקיבל ממנו דמי תיווך, לא החזיק אותה עת ברישיון תיווך בתוקף, הוא עלול לתבוע את השבתם של דמי התיווך ששולמו על ידו.
4. בהזדמנות זו אנו חוזרים ביתר שאת על המלצתנו לפיה רצוי מאוד שמתווכים המשתפים פעולה יעלו על הכתב את התנאים וההסכמות ביניהם. בכך יצטמצמו משמעותית הסיכונים שתתעוררנה בעתיד מחלוקות ויהיה צורך בהכרעה שיפוטית הכרוכה בהשקעת זמן רב יקר וממון מיותרים  .

[1] ת”א (שלום ת”א) 35922/07 עוז נ’ עזרא (פורסם בנבו, 12.3.09)

[2] ת”א (שלום ת”א) 117-12-17 ליאת גלינר עצמון נ’ אמפייר נכסים בע”מ (פורסם בנבו, 7.10.20)

[3] ת”ק (ת”א) 13282-05-13 שטרן נ’ הופמן רת”ק מחוזי ת”א 39787-05-15 (21.3.15) רע”א (עליון) 4331/15 הופמן נ’ שטרן (26.7.15)

[4] ע”א (חי’) 29164-10-16 סולומון אלכסנדר זנו נ’ אופיר לוגסי (19.4.17, פורסם בנבו)