האם די בזכרון דברים בכדי לזכות בדמי תיווך?

רקע

“הסכם מחייב” הינו תנאי יסודי בחוק המתווכים שרק עם קיומו (בנוסף  להיותו של המתווך בעל רישיון בתוקף והגורם היעיל בעסקה) זכאי המתווך לדמי התיווך. רבים מכירים את המושג “הסכם” אולם מעטים מודעים לחלקו השני של התנאי : “מחייב”. מהו “הסכם מחייב“? האם מתמלא התנאי של “הסכם מחייב” כשנחתם בין הצדדים “זכרון דברים”?

“הסכם מחייב” פרושו הסכם/חוזה שנכנס לתוקף מבחינה משפטית. ישנם מקרים בהם נחתם “זכרון דברים“, אולם מסיבות שונות לא נחתם לבסוף חוזה המכר. האם אפשר ש”זכרון הדברים” יהיה גם “הסכם מחייב”?  סוגיה זו  עלתה לאחרונה על שולחנו של ביהמ”ש השלום בקריות.

הנתבעים (בעלי הנכס) טענו כי אינם חייבים לשלם דמי תיווך כיוון שלא צויין בהזמנת שירותי התיווך כי למתווך יגיעו דמי תיווך כשיחתם “זכרון דברים”. במקרה שלפנינו בוטל “זכרון הדברים” בהסכמה כעבור למעלה מחודשיים כשהרוכשים גילו ליקויים שהיה על המוכרים  (הנתבעים) ליידע אותם על קיומם והם לא עשו כן. התובעים – המתווכים טענו לעומת זאת כי די בחתימת “זכרון הדברים” בכדי להקנות להם זכות לקבל דמי תיווך.

מה פסק ביהמ”ש?

ביהמ”ש העליון קבע  בעבר כי בכדי ש”זכרון הדברים” יחשב ל”הסכם מחייב” עליו להעיד שהצדדים גמרו אומר להתקשר בחוזה ואילו התנאים החשובים  ברורים ומופיעים בהסכם. כשעסקינן בנכס מקרקעין על “זכרון הדברים” להיות בכתב ולכלול את שמות הצדדים , מהות הנכס, מהות העסקה, התמורה, הוצאות ומיסים וחתימות הצדדים (להלן:”תנאים מינימאליים“). מועדי התשלומים אינם תמיד בגדר הכרח. “זכרון הדברים” הכולל את הפרטים לעיל הינו “הסכם מחייב” העומד בפני עצמו גם אם לא נחתם לאחר מכן  חוזה .

במקרה שלפנינו ביהמ”ש קבע כי בין הצדדים נחתם “זכרון דברים” שהכיל את התנאים המינימאליים. לכן זהו הסכם מחייב.

יתרה מכך , בזכרון הדברים נקבע בנוסף שמי שיפר אותו ישלם פיצוי מוסכם של 10%. מכאן הסיק ביהמ”ש כי הצדדים עצמם ראו ב”זכרון הדברים” הסכם מחייב לכל דבר ועניין שכן הם קבעו בנוסף סנקציה בשל הפרתו.

ביהמ”ש דחה ובצדק את טענת הנתבעים כי היה על המתווכים לציין בהזמנת שירותי תיווך כי דמי התיווך יגיעו להם גם אם יחתם אך ורק רק “זכרון דברים”. נפסק כי אין צורך בהכנסת הוראה שכזו בהסכמי התיווך. ככל ש”זכרון הדברים” כולל את התנאים המינימאליים לעיל ומלמד על כך שהצדדים גמרו אומר להתקשר בחוזה הוא הופך “להסכם מחייב” ודי בחתימתו בכדי לזכות את המתווך בדמי תיווך.

הערה:

עתה כשניתן להבחין בין “זכרון דברים” שהוא “הסכם מחייב” לבין “זכרון דברים”  שאינו כזה, תזכורת! אסור שלמתווך במקרקעין תהיה יד או רגל בהכנת “זכרון הדברים” או בכל הסכם בין הצדדים. יתרה מכך, אסור כלל שטפסים שכאלה ימצאו במשרדי תיווך.

ראה:

ע”א 7193/08 מנחם עדני נ’ מרדכי דוד (ניתן ב – 18.10.10, פורסם בנבו)

תא”מ 53790-01-18 תור ואח’ נ’ סגל ואח’ (ניתן ביום 5.1.20, פורסם בנבו)

אריק אריאל, דיני תיווך מקרקעין (בורסי 2018) עמ’ 526 – 533