האם המוכר חייב בתשלום דמי התיווך של הקונה כשהאחרון סרב לחתום על הזמנת שירותי תיווך?

למתווכים ויועצי הנדל”ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון החמישים ושתיים של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

נושא גיליון זה:

האם מתווך שקיבל בלעדיות רשאי לדרוש מהמוכרים כי ישלמו בנוסף את דמי התיווך של הקונה (שלא חתם עימו על הזמנת שירותי תיווך)?

רקע

המוכרים חוייבו בבית משפט השלום בתשלום דמי תיווך לאחר שנדחו טענותיהם בעניין הטעייה. בימ”ש השלום פסק בנוסף לדמי התיווך תשלום בסך 20,000 ₪ בגין הפרת הסכם הבלעדיות. המוכרים הגישו ערעור לביהמ”ש המחוזי וטענו בין השאר כי אין הם חייבים בפיצוי המתווכת בשל הפרת הסכם התיווך.

הקונה הגיע דרך מתווך אחר שיצר קשר עם המוכרים ואלה הבהירו לו כי עליו  לפנות למתווכת שלהם (המערערת) שקיבלה בלעדיות על מכירת הדירה. הקונה הגיע באופן עצמאי לדירה וערך בה סיור עם בנם של המוכרים. התברר שהקונה ראה את השלט שהציבה המתווכת בחזית הדירה. הקונה לא רצה לחתום על הזמנת שירותי תיווך עם המתווך ששלח אותו ולא פנה למתווכת. הקונה נשא ונתן עם המוכרים על תנאי העסקה. המוכרים הודיעו למתווכת על הרוכש הפוטנציאלי שהציע הצעה גבוהה בכמה עשרות אלפים מהצעה שהציע לקוח אחר של המתווכת. לבסוף נחתם עמו הסכם מכר.

המתווכת טענה כי מגיעים לה הן דמי התיווך מהמוכרים והן דמי תיווך שהיה על הקונה לשלם לאחר שלא חתם עמה על הסכם תיווך.

מה פסק ביהמ”ש?

בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי בהעדר הסכמה מפורשת מצד המוכרים לכך שהמתווכת זכאית לקבל מהם גם את דמי התיווך מטעם הקונה בין אם חתם הקונה על הזמנת שירותי תיווך ובין אם לאו, לא ניתן לדרוש מהמוכרים לשלם את דמי התיווך של הקונה.

בהזמנת שירותי התיווך צויין עוד כי בנוסף ל – 2% דמי תיווך מהמוכרים רשאית המתווכת לגבות דמי תיווך מהקונה. אולם, משמעות הדבר שהמוכרים ידעו כי המתווכת רשאית לקבל דמי תיווך משני הצדדים הא ותו לא. בשאר תנאי ההסכם לא צוין באופן חד משמעי כי אם הרוכש לא חתם על הזמנת שירותי תיווך עם המתווכת על המוכרים לשלם את דמי התיווך במקומו.

בהזמנת שירותי תיווך צוין עוד כי המו”מ יעשה רק דרך המתווך ובאמצעותו וכי הלקוח מצהיר כי אם יפר התחייבות זו יהיה המתווך זכאי למלוא העמלה שמגיעה לו בנוסף לכיסוי כל נזק אחר שנגרם למתווך כתוצאה מההפרה. הסכמות אלה לא מלמדות על כך שהמוכרים צריכים לשלם גם את דמי התיווך שהיה על הקונה לשלם. פרשנות הסעיפים לעיל, מניעת הפסד דמי התיווך מהמוכרים ולא חובה מצידם לשלם גם את דמי התיווך מצד הקונה. משמעות הסעיפים לעיל הגנה על המתווך בכדי שלא יפסיד את דמי התיווך מהמוכרים!

ביהמ”ש הוסיף כי בכדי למנוע אי הבנות בכל הקשור בדמי התיווך נחקק חוק המתווכים במקרקעין כך שתהיה שקיפות מלאה בדבר מערכת היחסים בין המתווכים ללקוחותיהם ומי שאינם לקוחותיהם.

ביהמ”ש ביטל את החלטת בימ”ש השלום שסבר כי המוכרים הפרו את הסכם התיווך ולכן הם צריכים לשלם פיצוי בגין הפרתו סך 20,000 ₪.

סיכום

אין זו הפעם הראשונה שמתווך שקיבל בלעדיות תובע תשלום דמי תיווך מהלקוח כיוון שלא שותף במו”מ עם קונה שהגיע באופן עצמאי לדירה וסרב לחתום על הזמנת שירותי תיווך.

ביהמ”ש המחוזי הבהיר כי במקרה בו המוכר הודיע למתווך על מתעניין שהגיע לדירה ואף הפנה אותו אליו אולם זה סרב או בחר שלא להתקשר עם המתווך לא ניתן לדרוש מהמוכר לשאת בדמי תיווך שהמתווך לא קיבל מהרוכש אלא אם סוכם אחרת באופן ברור ובכתב.

ע”א (מחוזי חי’) 20458-03-19 יעל פורת קוצר נ’ יוהנה לוין (פורסם בנבו, 15.5.19)