למתווכים ויועצי הנדל”ן שלום,
אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השלושים ותשעה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.
נושאי גיליון זה:
- מתווך שמשווק דירות קבלן ולא קיבל הרשאה מפורשת ממנו לגבות דמי תיווך מהרוכשים אינו רשאי לגבות דמי תיווך ללא הסכמת הקבלן.
- האם חלה חובה על מתווך לקבל הסכמה מצד שני הצדדים בשמם הוא פועל ו”ליצוג הכפול”?
קריאה מהנה ומועילה.
רקע
שני מתווכים (התובעים) התקשרו בהסכם למתן שירותים עם חברה יזמות בשני פרויקטים. המתווכים התחייבו להחתים את בעלי הזכויות ולשווק באופן בלעדי את הדירות החדשות שהיזם יבנה (הנתבעת). בין הצדדים סוכמו תנאי התשלום עבור השירותים. משנודע לנתבעת כי התובעים גובים בנוסף לתשלומים שמשלמת הנתבעת דמי תיווך מהרוכשים דרשה לחדול מכך שכן בתנאים אלה הקשו על איתור רוכשים לדירות החדשות. כמו כן הנתבעת דרשה לתחום את הבלעדיות שנתנה לתובעים לשלושה חודשים נוספים. בהסכם לא צויין דבר בעניין זכות התובעים לגבות דמי תיווך מהרוכשים.
התובעים התנגדו לדרישות הנתבעת ומשאלה לא נענו להן נשלחה הודעת ביטול ההתקשרות והתובעים הגישו תביעה לתשלום מלוא הסכומים המגיעים להם לרבות פיצוי בגין דמי תיווך שהיו אמורים לגבות מרוכשים נוספים
מה פסק ביהמ”ש?
ביהמ”ש השלום בראשל”צ שאל עצמו האם הסכם ההתקשרות בוטל כדין? הנתבעת טענה כי אסור היה לתובעים לגבות דמי תיווך מהרוכשים ללא הסכמתה ותוך הסתרת עובדה זו ממנה. התובעים טענו כי בהסכם לא נאסר עליהם לקבל מהרוכשים דמי תיווך ולכן הם היו רשאים לעשות כן.
בית המשפט הגיע למסקנה כי על אף שדבר מקובל הוא שמתווך גובה משני צדדים לעסקה דמי תיווך במקרה זה המתווכים היו חייבים לקבל הסכמה מפורשת לכך מהנתבעת. ביהמ”ש הסתמך על הוראות סעיף 8 לחוק המתווכים לפיו על מתווך לנהוג בנאמנות ובהגינות ובדרך מקובלת כלפי לקוחו וכן על כך שעל פי סעיף 10 לחוק לפיו אסור למתווך לתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה אלא אם כן גילה ללקוחו את עניינו האישי וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.
ביהמ”ש הגיע למסקנה כי קבלת עמלת תיווך משני הצדדים עשויה בהחלט להחשב כעניין אישי של המתווך בעסקה המחייבת אותו לגלותו ללקוחו ולקבל את הסכמתו לכך מראש ובכתב. ככל שלא יעשה כן הדבר עולה כדי הפרת חובת הגילוי אשר עשויה לשלול מהמתווך זכאות לדמי תיווך.
משהגיע ביהמ”ש למסקנה כי גביית דמי תיווך מרוכשים במקרים מסוג זה אינה מקובלת בשוק היה איפוא על התובעים לגלות לנתבעת מראש אודות גביית דמי תיווך מהרוכשים ולקבל הסכמתה לכך מראש ובכתב. משלא עשו כן הפרו את חובת הגילוי שמוטלת עליהם על פי החוק ולכן הרווח של התובעים גביית דמי תיווך בשיעור 2% + מע”מ מהווה מידע מהותי הנוגע לפרויקט ומהווה עניין אישי של התובעים בפרויקט שהיה על התובעים למסור מידע זה לנתבעת ולקבל את הסכמתה מראש.
מכאן שתביעת התובעים לפיצוי בגין ביטול הסכם ההתקשרות ותביעתם לכספים שהיה על הנתבעת לשלם להם נדחתה והם חוייבו בנוסף בתשלום 23,000 ₪ הוצאות משפט .
מסקנות
- זו פעם הראשונה שביהמ”ש מציג באופן ברור את הדילמה שאין לה פתרון ברור: האם מתווך המייצג שני צדדים לעסקה צריך לקבל את הסכמת שניהם לכך מראש ובכתב. שכן אם לא כן, הוא מפר התחייבותו לנהוג בנאמנות ובהגינות וכן הוא מפר את חובת הגילוי גם אם גובה דמי התיווך מקובלים בגובה 2% בצרוף מע”מ. קביעה זו אומנם התייחסה במקרה זה לחובה כלפי החברה היזמית בעת מכירת הדירות החדשות בתמ”א 38. קביעה שיפוטית זו תורחב בעתיד למקרים נוספים ואף יפסק כי על מתווך לקבל הסכמה בכל עסקת תיווך לכך שהוא מקבל דמי תיווך מהצד השני.
- בספרנו [1] עמדנו על כך שלדעתו אין מנוס מקבלת הסכמה מפורשת של שני הצדדים בכל עסקת נדל”ן תוך שהבהרנו כי על פי המצב המשפטי אין עדיין דרישה לכך על פי הפסיקה.
- אם בעבר סברו בתי המשפט כי כל עוד מתווך גובה דמי תיווך עד 2% בצרוף מע”מ אין חובה לקבל את הסכמת שני הצדדים לכך שכן זו נורמה מקובלת , נראה כי אנו חוזים עתה בניצני השינוי לתפיסה זו.
[1] דיני תיווך מקרקעין (הוצאת בורסי 2018)
ת”א (שלום ראשל”צ) 45683-12-18 פוקס ובן עזרא נ’ בסיס הנדסה בע”מ (ניתן ב- 22.8.21 פורסם בפסק דין)
