האם וכיצד ניתן לסתור את חזקת הגורם היעיל הנצבת לזכות מתווך שקיבל זכות בלעדיות לשיווק הנכס?

למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השמונים וחמשה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

חשוב לי מאוד לשמור על קשר.  לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.

הנושא :   

מבחנים לסתירת חזקת הבלעדיות השמורה למתווך שקיבל בלעדיות בצע במועד את פעולות השיווק ונחשב כגורם היעיל.

  רקע

המערערים – המוכרים חוייבו בבימ"ש השלום בירושלים בתשלום דמי תיווך לאחר שחתמו על הזמנת שירותי תיווך והזמנת שירותי תיווך בבלעדיות למכירת דירה אותה בקשו למכור טרם איכלוסה . בהסכם הבלעדיות נקבע שעמלת התיווך תעמוד על 2% בצרוף מע"מ. היה והדירה תמכר שלא באמצעות המתווכת אלא באמצעות מתווך אחר או באופן עצמאי, ישלמו המוכרים עמלת תיווך בשיעור 4% בצרוף מע"מ ממחיר הדירה.

הדירה נמכרה לבסוף באמצעות מתווך אחר. המתווכת טענה כי הדירה נמכרה תוך הפרת הסכם הבלעדיות ולכן תבעה 4% בצרוף מע"מ מסכום תמורה – 2,900,000 ₪. המוכרים התכחשו וטענו מנגד כי מכרו את הדירה באמצעות מתווך אחר שליווה את העסקה,  ניהל את המשא ומתן ואף שולמו לו דמי תיווך מלאים. המתווכת, כך טענו המוכרים, לא הראתה את הדירה לאף רוכש ולא הייתה "הגורם היעיל".[1]

בימ"ש השלום קבע שאכן הדירה נמכרה באמצעות מתווך אחר אך העסקה  נרקמה בתקופת הבלעדיות שבמהלכה בצעה המתווכת פעולות שיווק שכללו פרסומים ותיאום הזמנת רוכשים לראות את הדירה ביום חשיפה .

ביהמ"ש השלום הוסיף וקבע שלא הייתה  מחלוקת שהמתווכת לא הכירה את הקונים והסכימה כי לקונה נודע על הדירה ממתווך אחר ללא קשר אליה . כמו כן לא נתלה שלט של המתווכת בדירה או בסמוך אליה מאחר שמדובר בדירה המצויה בבניין שעודנו בבנייה.

המתווכת אף אישרה בעדותה כי בטרם נחתמו הסכמי התיווך והבלעדיות, המוכרים אמר לה במפורש שישנו מתווך אחר שעובד על שיווק הדירה.

בימ"ש השלום קבע עוד שהיה מצופה מהנתבעים  – המוכרים שיודיעו למתווכת, טרם חתימה על הסכם הבלעדיות, שישנו מתווך נוסף ויחריגו אותו. משלא עלה בידי המוכרים לסתור את "חזקת הגורם היעיל" שעמדה לזכות המתווכת, זכאית המתווכת לדמי תיווך .

בשל פגם בהסכמי התיווך שרק המוכר חתם עליהם אין לחייב את המוכרים – הנתבעים  בכפל דמי התיווך. המתווכת ערערה על פסק הדין לביהמ"ש המחוזי על כך שלא נפסקו לזכותה 4% דמי תיווך. התובעים מנגד ערערו אף הם על פסק הדין כיוון שפסק שמגיעים למתווכת דמי תיווך.

מה פסק ביהמ"ש המחוזי?

ביהמ"ש המחוזי פנה למבחנים שקבע ביהמ"ש העליון בפס"ד בראל האמורים לסייע להכריע בשאלה האם חזקת "הגורם היעיל" הנצבת לזכות המתווך בתקופת הבלעדיות נסתרה או לא. [2]

1] ת"א (י-ם) 19436-07-23 אזמר שירותי יעוץ ונדל"ן בע"מ ומיטל דנן נ' אושרי וליאור לוק (ניתן ביום 11.8.25, פורסם בנבו)

2.רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין (ניתן ביום 20.7.16, פורסם בנבו)