למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,
אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השבעים ושבע של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.
חשוב לי מאוד לשמור על קשר. לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.
הנושא : מעמדו של המתווך במקרה בו הנכס נמכר בהליך משפטי.
רקע
מי שמונה לאחרונה למשנה לנשיא ביהמ"ש העליון השופט סולברג צין בפסק דין שפורסם בדצמ' 2015 כי: "…נדירים יהיו המצבים שבהם מתווך (בהליך התמחרות בכינוס נכסים) יחשב "כגורם היעיל" להתקשרות הן משום שההליך המרכזי מפורסם לציבור הרחב והן משום שההליך המרכזי עצמו עשוי להחשב "כגורם זר" המתערב בעסקה".[1]
שאלת "הגורם היעיל" ובמיוחד בעת מכירת נכס בהליך משפטי נגזרת ממכלול נסיבותיה של כל עסקה שכן על המתווך להוכיח מעבר לסיבתיות עובדתית שפעולותיו היו הגורם האפקטיבי שהוביל לעסקה. כיוון שנתנו בעת האחרונה מספר פסקי דין שההכרעה בהם הייתה שונה, ניתן לקבוע מספר "סימנים מעידים" לכך שהמתווך שימש או לא שימש "גורם יעיל" גם כאשר הנכס נמכר ע"י רשות בהליך משפטי.
להלן מספר שאלות שהתשובות החיוביות להן מחזקת את מעמדו של המתווך כ"גורם היעיל" גם במקרה בו הנכס נמכר בהליך משפטי.
- האם הרוכש הגיע לנכס באמצעות מידע שפרסם המתווך?
- האם הרוכש ביקר בנכס עם המתווך וקיבל ממנו מידע מהותי ורלוונטי לרכישה טרם החלו הליכי המכירה באמצעות ערכאות?
- האם המתווך ייעץ לקונה באשר לתמורה הראויה שיש להציע עבור הנכס בהליך ההתמחרות?
- האם המתווך סייע לרוכש בהליך ההתמחרות?
- האם המכירה באמצעות הליך משפטי החלה לאחר שהמתווך פרסם את הנכס למכירה?
- האם היו פעולות תיווך נוספות שהמתווך ביצע שישפרו את סיכויי הרוכש לזכות בהתמחרות?
- האם המתווך לא הסתפק אך ורק במתן מידע על עצם קיום ההליך המשפטי?
- האם נתנה למוכר האפשרות למכור בעצמו את הנכס בפרק זמן מסויים לאחר שהחלו ההליכים המשפטיים והמתווך הצליח להביא באותו פרק זמן רוכש?
בפרשת דוד נ' גבאי[2] זכה המתווך בדמי תיווך כשהנכס מצוי בהליך כינוס נכסים אם כי לא הייתה "תקיפה ישירה" כנגד זכות המתווך לדמי תיווך בשל כך. במקרה זה המתווך ליווה את הרוכשת, סייע בהגשת ההצעה , העביר את ההצעה וההמחאה בגובה 10% מהסכום המוצע למשרד הכונס ואף נטל חלק בהליך ההתמחרות. בסופו של יום נקבע כי על הרוכשת לשלם למתווך את דמי התיווך.
בפרשת פרץ נ' איזנברג [3] קבע ביהמ"ש שכשהנכס נמכר בכינוס נכסים נשלל באופן מידי ומוחלט היותו של המתווך "גורם היעיל" . אמנם, לעיתים כונסי נכסים נעזרים בשירותי תיווך ולכן הקביעה בדבר "הגורם היעיל" תעשה בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה . לעיתים מאפשר כונס הנכסים לבעל הנכס למכור את הנכס בעצמו בפרק זמן מסויים. אם המוכר מסתייע במקרה זה בשירותי המתווך שאף מודע לפרק הזמן שהוקצב למכירה ע"י בעל הנכס, אין כל מניעה שהמתווך יחשב "גורם יעיל". מדובר איפה במקרה מסוים בו המוכר נעזר במתווך בפרק זמן נתון במהלך המכירה באמצעות ערכאה משפטית.
לעומת זאת במספר פסקי דין נוספים הכירו בתי המשפט ביכולת המתווך לשמש "גורם יעיל" גם במהלך מכירת הנכס באמצעות ערכאה שיפוטית.
בפרשת אוחיון נ' ארובס [4] ציין ביהמ"ש כי אין מניעה שמתווך יבצע עסקאות ביחס לנכסים המוצעים בהליכי כינוס. אמנם במקרה של מכירת נכס בכינוס יש צמצום ביכולת המתווך להשפיע על ההתקשרות, אולם אין בכך כדי למנוע באופן מוחלט ממתווך לשמש "גורם יעיל". ביהמ"ש הוסיף שעסקת כינוס נכסים הינה בסופו של דבר עבור הרוכש, עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין ואם נחשף הרוכש לנכס באמצעות מתווך גם אם זה יכול או לא יכול להשפיע על המחיר הסופי בו ירכוש את הנכס, עדיין יכול המתווך לשמש "גורם יעיל".
בפס"ד קמלי נ' קדושים [5] פסק ביהמ"ש כי העובדה שהמתווך לא היה גורם מעורב בהליכי המו"מ המתקדמים עם כונסת הנכסים אינה שוללת את היותו "הגורם היעיל" שכן במקרה זה מעורבותו ופעולתו הן שהביאו להצטרפות הנתבעים למכרז.
בפרשת לוי נ' אביר [6] הבהיר ביהמ"ש השלום בפתח תקווה כי אם מתווך אינו זכאי לדמי תיווך עת נמכר נכס בהליכי כינוס נכסים, לא יהיה אינטרס בידי מתווכים להביא לידיעת רוכשים פוטנציאליים דירות הנמכרות בהליך כינוס נכסים . כך יצא שכרם של רוכשים פוטנציאליים אשר מסתייעים במתווכים בהפסדם שכן המתווך ימנע מלהציג להם דירות שמחירן הפוטנציאלי נמוך ממחיר השוק .
כמובן שתמיד נכון ורצוי יהיה לבחון על פי הכללים שנקבעו בפסיקה האם שימש המתווך בסופו של יום "הגורם היעיל":[7]
- מידת הדמיון בין ההצעה המקורית לחוזה הסופי.
- קרבה בתנאי התשלום ושיעוריו בין ההצעה המקורית לחוזה בתצורתו הסופית.
- חלוף הזמן בין ההצעה המקורית למועד סיום העסקה.
- מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך והיקף המגעים והפגישות.
- קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת ההסכם המחייב.
- תשלום דמי תיווך ע"י הצד השני.
- זהות הצדדים בין תחילת ההליך לסופו.
- הסתמכות על פעולות שנעשו בעבר, עקרון "הרמת החבל" ומקום בו הושאר.
מסקנות
בהתאם לתקנה מס' 7 (א) לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות ) שנכנסו לתוקף ב – 9.3.25 תהיה מעתה חובה ליידע את הקונה כבר במהלך המו"מ על עסקת התיווך שהנכס נמכר באמצעות הליך משפטי.[8]
מכירת נכס בהליך משפטי באמצעות בעל תפקיד (כונס נכסים , מנהל מיוחד וכיוצ"ב) בין אם בביהמ"ש ובין אם בהוצאה לפועל, אינה עסקה רגילה במקרקעין כיוון שמנקודת זמן מסויימת ההכרעה בדבר מיהות הרוכש תלויה בכונס הנכסים ובאישור ביהמ"ש. אין ספק שהליך מסוג זה מקשה על מתווך מלשמש "גורם יעיל". אולם, מפסקי הדין לעיל ניתן ללמוד כי כל מקרה לגופו ובפני מתווכ/ת קיימות אפשרויות לשמש "גורם יעיל" ולזכות בדמי התיווך גם בהליך מכירת נכס המצוי בהליך משפטי .
[1] ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (נבו, 6.12.15)
[2] תאד"מ (חיפה) 2623-04-24 יצחק דוד נ' חמדה גבאי (ניתן ב – 5.1.25, פורסם בנבו).
[3] ת"א (בת ים) 14446-07-22 בן חמו נ' שופרון (ניתן ב – 22.12.24 , פורסם בנבו).
[4] תא"מ (אשדוד) 21714-09-17 חן אוחיון נ' רן ארובס (ניתן ב – 5.12.18, פורסם בנבו).
[5] תא"מ (ירושלים) 18421-00 קמלי נ' קדושים (ניתן ב – 29.4.02, פורסם בנבו).
- 8. תא"מ (פ"ת) 22023-11-14 מרים לוי נ' יגאל אביר (ניתן ביום 13.1.16, פורסם בנבו).
[7] ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' עזבון המנוח ביר פ"ד מח(3) 116, 123 (1994)
[8] תקנות המתווכים (אתיקה וחובות מקצועיות) תקנה מס' 7