האם כל עסקה שכותרתה הסכם למתן שירותי תיווך הינה עסקת תיווך ?

למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השמונים ואחד של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

חשוב לי מאוד לשמור על קשר.  לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.

הנושא :   

האם עסקה שכותרתה "הסכם למתן שירותי תיווך" , בה צד אחד מוסר מידע הקשור בתמ"א 38 ומקבל בתמורה תשלום,  הינה עסקת תיווך במקרקעין?

  רקע

אנשים פרטיים (להלן:"התובעים")  מסרו לחב' בניה (להלן:"הנתבעת") מידע וסיכמו עמה שאם החברה תצליח לקבל היתר לבניית למעלה מ – 30 דירות חדשות בכתובות שמסרו לה, יקבלו בתמורה 200,000 ₪ . חב' הבניה התנערה מחובתה לשלם לתובעים את התשלום המוסכם על אף שקיבלה היתר לבניית למעלה מ- 30 דירות חדשות.  לטענתה אותם אנשים אינם מתווכים מורשים והם לא שמשו "כגורם היעיל" בהתקשרותה עם דיירי הבניינים בעסקת תמ"א 38. משלא עמדו בדרישות הדין , כך טענה, התובעים אינם זכאים לדמי תיווך.

מה פסק ביהמ"ש?

ביהמ"ש השלום בחיפה נקלע בכל הכבוד לכלל טעות כשלא קבע מיד שההסכם במהותו אינו עונה על הגדרת תיווך במקרקעין.  ס' 1 לחוק המתווכים במקרקעין קובע:"תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין". כבר בהצגת השאלה עלה ביהמ"ש על "פסים" שהובילו אותו לתחנה הלא נכונה. לא הייתה מחלוקת שההסכם שנוסח ע"י הנתבעת פתח במילים הואיל והמתווכים מעוניין (כך במקור) לבצע שירות זה עבור החברה ואח"כ נכתב : "המתווכים יביאו לידי החברה מידע על אפשרות לפרויקט של תמ"א 38 רח' גורדון בקרית מוצקין. במידה והחברה תקבל היתר בנייה בגין 30 יחידות  דיור לכל  הפחות בפרויקט המתווכים יקבלו 200,000 ₪ (כולל מע"מ) . תשלום דמי התיווך יהיה תוך 30 יום מקבלת היתר הבניה".  למען הסר ספק במסגרת העסקה הנ"ל לא מתקיימים יחסי עובד מעביד בין המתווכים לחברה בכל צורה שהיא" אח"כ נוספו חתימות הצדדים. אין מחלוקת שהנתבעת קיבלה היתר לבניית למעלה מ – 30 דירות חדשות. הנתבעת טענה שהתובעים מנסים להתעשר על חשבונה שלא כדין. עוד טענה כי התובעים הציגו עצמם כמתווכים אולם אין להם רישיון והם אינם זכאים לדמי תיווך הנתבעת הוסיפה וטענה כי ההתקשרות הייתה על בסיס הצהרות של התובעים באשר ליכולתם לקדם את עסקת התמ"א. לו ידעה הנתבעת שהתובעים אינם מתווכים לא הייתה מתקשרת עמם בהסכם שתכליתו מתן שירותי תיווך.

אכן נכון, השורש "תיווך" הוזכר בהסכם הקצר ארבע פעמים אולם  ההסכם במהותו אינו הסכם תיווך במקרקעין!!! אין מדובר בהפגשה בתמורה לשם התקשרות בעסקה במקרקעין.

לא היתה מחלוקת שהתובעים אינם מתווכים ולכן אין בידם רישיון תיווך ואף ולא הייתה מחלוקת שהם לא שימשו כ"גורם יעיל" בהתקשרות בין הנתבעת לדיירים. התובעים כלל לא טענו שהם מתווכים או ששמשו כ"גורם היעיל" בעסקת הנתבעת עם הדיירים. אולם, ביהמ"ש התקשה להבין מדוע התובעים לא ביקשו לשנות מינוחים אלה בהסכם. ביהמ"ש הניח שאם נרשמו המילים תיווך ומתווכים אזי זהו הסכם תיווך במקרקעין. בכל הכבוד , מסקנה זו שגויה. ההנחות  שנבנו ע"ג  קביעה מוטעית זו, למרבה הצער התבררו כשגויות מיסודן. ביהמ"ש התלבט מה הדין כשלתובעים אין רישיון תיווך. הובאו עדים בכדי לברר האם ידעה החברה על כתובות הדיירים עוד טרם שנמסר לה המידע ע"י התובעים. ביהמ"ש ביקש לברר האם התובעים שמשו "גורם יעיל" ? כך "הרכבת" רק והלכה והתרחקה מהתחנה שאליה הייתה אמורה להגיע.

משסבר ביהמ"ש, בכל הכבוד, בטעות כי מדובר בהסכם תיווך במקרקעין,  הגיע למסקנה שעל התובעים היה להוכיח שההסכם אינו הסכם תיווך במקרקעין ומשהשתבשה הדרך שאל עצמו ביהמ"ש מה ההגיון העסקי לשלם סכום כה גבוה  200 אלף ₪ רק בתמורה למסירת מידע? ממתי, בכל הכבוד, ביהמ"ש נכנס לשיקולים הכלכליים של הצדדים שלא התכחשו לתוכן ההסכם? כך נקלע ביהמ"ש לכלל טעות נוספת כשניסה לפרש הסכם קצר ופשוט והגיע למסקנה שסביר יותר לקבל את הפירוש שעל התובעים היה להיות מעורבים במשא ומתן בין הנתבעת לדיירי אותם בניינים על אף שהנתבעת כלל לא דרשה זאת בהסכם!!

מכאן נקלע ביהמ"ש שלא לטובתו לטעות נוספת כשקבע שעל התובעים היה להוכיח שהנתבעת ידעה שהם אינם מתווכים. ביהמ"ש חזר לאורך כל פסק הדין על תמיהתו מדוע לא בחרו התובעים להכניס שינויים באותו הסכם.  בעקבות טעות ע"ג טעות נולדה המסקנה שתוכן ההסכם לאור כותרתו והשימוש במילים מתווכים ותיווך הינו הסכם תיווך (במקרקעין) ומכיוון שזהו הסכם תיווך הרי שההוראות הקוגנטית של חוק המתווכים לא מולאו והמסקנה המתבקשת לכאורה: לתובעים לא מגיע שכר  בגין המידע שספקו מכיוון שהם לא היו "הגורם היעיל". ביהמ"ש  אף הסיק  ש"עסקת אקראי" לא מתאימה למקרה כיוון שלא הוכח שהנתבעת ידעה שהתובעים אינם מתווכים, לכן  סבר ביהמ"ש, שלא יכולה להיות עסקת אקראי[1].

ניתוח ומסקנות

בניגוד לביטוי הידוע  אם הוא "נראה כמו ברוז, הולך כמו ברוז ומגעגע כמו ברווז" הוא ברוז, במקרה שלפנינו החיה המוזרה לא נראתה  מלכתחילה כמו ברוז, לא הלכה כמו ברוז ובוודאי לא געגעה כמו ברוז. פסק הדין מלמד שכאשר אבן היסוד מונחת שלא כראוי המבנה שנבנה עליו רעוע/ ונוטה לקרוס.

רבות נכתב בפסיקה שתנאי הסכם אינם נלמדים מכותרתו אלא  בעיקר ממהותו. במקרה שלפנינו לא היה הסכם תיווך במקרקעין כבר על פי הגדרת היסוד שבחוק המתווכים. אין ולא הייתה הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין היה זה הסכם פשוט של מסירת מידע עם תנאי מתלה (קבלת היתר לבניית 30 דירות חדשות) שכנגדם משולמת תמורה. חוק המתווכים כלל לא חל על העסקה מושא פסה"ד.לכן השאלות בדבר רישיון תיווך בתוקף ו"גורם יעיל"  לא היו רלבנטיות מלכתחילה והתוצאה, בכל הכבוד הראוי, קיפחה את התובעים שלא בצדק.

[1] תא (חי') 36640-03-21 אוריאל בלומנקרנץ נ' א. כפיר אחזקות ובנין (1991) בע"מ

(ניתן ביום 20.8.25, פורסם בנבו)