למתווכים ויועצי הנדל”ן שלום,
אני שמח להציג בפניכם את הגיליון החמישים ושלושה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.
הנושאים:
- הלקוח רכש רק חלק מהמקרקעין מהו סכום דמי התיווך שעליו לשלם?
- האם סכום התמורה בהזמנה עליה חתמו המוכרים נמוך מהסכום שנרשם בהזמנה עליה חתמו הרוכשים פרוש הדבר חוסר הגינות מצד המתווך?
רקע
מתווכת העובדת עם זכיין רימקס (להלן:”התובעת”) התקשרה עם בעל נכס בהרצליה בהסכם בלעדיות. לאחר שפרסמה את הנכס פנתה אליה הנתבעת 1 ולאחר שחתמה על הזמנת שירותי תיווך ורכשה את הנכס טענה בין השאר כי התובעת לא פעלה כלפיה בנאמנות. כמו כן טענה שמכיוון שרכשה לבסוף רק חלק מהנכס היא צריכה לשלם אך ורק עבור החלק שרכשה.
מה פסק ביהמ”ש?
1. סכומים שונים בשתי ההזמנות
בהסכם בין התובעת למוכרים צויין המחיר: 7 מיליון ₪ ואילו בהזמנה עליה חתמה הנתבעת נרשם: 7.35 מיליון ₪. האם עובדה זו מלמדת כי המתווכת פעלה בניגוד עניינים?
התברר שהנתבעת הציעה לשלם למוכרים 7 מיליון ש”ח עוד טרם חתמה על הזמנת שירותי התיווך מבלי שידעה באותו שלב על הסכום שדרשו המוכרים. מכאן שלסכום שנרשם בהזמנת שירותי תיווך עליו חתמה הנתבעת: 7.35 מיליון ₪, לא הייתה השפעה על ההצעה שהועברה למוכרים. ב”כ המוכרים שלח טיוטת הסכם ראשונה ובה הסכום 7.35 מיליון ₪. כלומר לא היה מקובל על המוכרים סכום ההצעה על סך 7 מיליון ₪. מנקודה זו עבר המו”מ באשר לתמורה לצדדים ובאי כוחם. התברר שהמוכרים קיבלו הצעות נוספות ולכן העלו את דרישתם ל- 7.15 מיליון ₪. עוד התברר כי התובעת עשתה מאמץ להביא את הצדדים להסכמה על סכום של 7.3 מיליון ₪ בעוד שהמוכרים העלו את הדרישה ל – 7.5 מיליון ₪ .
נקבע, שהתובעת פעלה במסירות והגינות כלפי הנתבעת על אף שככל שהמחיר היה גבוה יותר, יכלה לקבל דמי תיווך גבוהים יותר. ביהמ”ש הוסיף כי מטבע הדברים במקרים רבים מייצג מתווך את שני הצדדים ולכן הוא אינו חייב להודיע ללקוחו כי הוא פועל גם מטעם הצד השני. כיוון שעמלת התיווך משני הצדדים הייתה בגדר הסביר והמקובל נדחתה הטענה לניגוד עניינים מצד התובעת.
2. דמי תיווך רק עבור החלק שנרכש בפועל או על מלוא התמורה ששולמה בגינו?
בית המשפט הגיע למסקנה כי ברגע שהנתבעת חתמה על הזמנת שירותי תיווך בה צויין כי היא מתחייבת לשלם את דמי התיווך היא או מי מטעמה או כל גוף שהיא או מי מטעמה קשור אליו או כל מי שמסרה לו פרטים בקשר לנכסים, אין הנתבעת יכולה להשתחרר מחובתה לשלם את מלוא דמי התיווך.
העובדה שהיא רכשה בפועל רק חמישית מהזכויות בנכס ואילו נתבעת 2 רכשה שלוש חמישיות מהנכס ואחר רכש חמישית, אינה מביאה למסקנה שיש לחייבה רק לפי חלקה הסופי בהסכם הרכישה. הנתבעת לא הביאה כל ראייה שסוכם שהיא תשלם רק חמישית מהתמורה .
ניתוח פסק הדין
- מפסק הדין שניתן מפי השופט צחי אלמוג מבימ”ש השלום בהרצליה ניתן להצביע על מספר מסקנות:
- רישום סכומים שונים בהסכם הבלעדיות עם המוכרים ובהזמנת שירותי התיווך עם הרוכשים אינו מעיד כשלעצמו על חוסר תום לב. ככל שעובדות המקרה ילמדו שהדבר לא נעשה בחוסר תום לב ובמיוחד אם העובדות תלמדנה שלא נגרם כל נזק, אין לטענה על חוסר נאמנות והגינות מצד המתווך על מה שתסמוך.
- לקוח החותם על הזמנת שירותי תיווך בה התחייב לשלם את מלוא דמי התיווך בגין העסקה בין אם הוא או מי מטעמו או גורם אחר הקשור בו רוכש את הנכס, אינו יכול להשתחרר מהתחייבותו למלוא תשלום דמי התיווך בטענה כי לבסוף רכש רק חלק מהנכס. נטל ההוכחה כי סוכם אחרת מוטל על כתפי הנתבעות ולא על כתפי המתווך!
ראה: ת”א (הרצ’) 4065-03-21 סטאר לנד השקעות ויזמות בע”מ נ’ לילך מויאל -אלחרר (ניתן ביום 25.12.22 , פורסם בנבו)
