רקע
המוכר (הנתבע) חתם על הסכם בלעדיות עם המתווך (התובע). במהלך תקופת הבלעדיות החליט המוכר על דעת עצמו לנסות ולקדם מו”מ משל עצמו במטרה להשיא מחיר תמורה גבוה יותר עבור הנכס שלו. המוכר טען שהמתווך לא שימש כ”גורם היעיל” כיוון שהרוכש לא הגיע דרכו. יתרה מכך, בהזמנת שירותי התיווך, נקבע כי המתווך יקבל דמי תיווך אך ורק אם בעקבות שת”פ עם מתווכים אחרים יגיע הקונה. בהזמנת שירותי התיווך נקבע פיצוי מוסכם בסך 3% מהתמורה שתשולם עבור הנכס.
מה פסק ביהמ”ש?
המוכר היה רשאי לאתר רוכש על דעת עצמו ולהתקדם עימו ולהעדיפו על קונים פוטנציאלים שהביא המתווך. על אף שהקונה סגר עם המוכר עסקה לאחר תום תקופת הבלעדיות ועל אף שמדובר בקונה מן העבר “שחזר לפתע לתמונה” (אולם לא הוחרג בהזמנת שירותי התיווך) הרי שעצם החזרה של אותו קונה במהלך תקופת הבלעדיות ביוזמת המוכר מביאה למסקנה כי המתווך זכאי לדמי תיווך. מעת שהנתבע עקף את המתווך, אין עוד רלוונטיות לשאלה אם המתווך הביא את הקונה או לא.
בהזמנת שירותי התיווך צויין כי אם המכירה לקונה תהיה בהעדר שת”פ של המתווך עם משרד תיווך נוסף, לא ישלם המוכר דמי תיווך ורק הקונה ישא בהם. הנתבע טען כי גם אם היתה נרקמת עסקה עם קונה שהביא המתווך, בכל מקרה הוא לא היה זכאי לדמי תיווך שכן הקונה שהביא המתווך לא הגיע באמצעות שת”פ עם משרד תיווך אחר. טענה זו , פסק ביהמ”ש, לא יכול להעלות מי שבחר במודע להפר את ההסכם. שאלות היפותטיות אינן עוד רלוונטיות. להפרת הסכם יש מחיר – נשיאה במלוא דמי התיווך בצרוף הפיצוי כפי שקבע ביהמ”ש. ביהמ”ש השתמש בסמכותו להפחית את הפיצוי המוסכם והעמידו על 1% ממחיר העסקה כפיצוי סביר בנסיבות העניין. הפיצוי המוסכם הופחת איפוא מ- 3% מהתמורה ל – 1%.
מסקנות
- “עקיפת” המתווך בתקופת הבלעדיות מונעת בצדק רב מהמוכר מלהעלות טענה שהקונה לא הגיע דרך המתווך ולכן האחרון לא שימש “כגורם היעיל”.
- תנאי בהזמנת שירותי תיווך לפיו המתווך יקבל דמי תיווך אך ורק אם הקונה יגיע באמצעות שת”פ עם מתווכים אחרת אינה יכולה לסייע עוד למוכר מכיוון שבחר לעקוף את המתווך והפר את הסכם התיווך!
- יש לזכור שלבתי המשפט הסמכות להקטין פיצוי גם במקרה זה כאשר הוא פיצוי מוסכם שנקבע מראש! במקרה זה הופחת הפיצוי מ- 3% מסכום התמורה ל – 1% .
- ניתן ללמוד מפסה”ד עד כמה חשוב שהמוכר יחריג בצורה ברורה קונים שכבר ראו את הדירה או מנהלים מו”מ. ראשית, חשוב למתווך שיקבל החלטה מושכלת אם הוא לוקח בלעדיות. שנית, אי רישום החרגה תמנע מהמוכר להעלות טענה בדיעבד שהקונה כבר ביקר בדירה עוד לפני תקופת הבלעדיות.
ראה: תא”מ (ת”א) 3141-05-19 דוד חטב נ’ מורדוכייב (פורסם בנבו 22.3.30)
