אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השמונים של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.
חשוב לי מאוד לשמור על קשר. לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.
הנושא :
מתווך שהסתיר מלקוחותיו שבעלי הנכס מסרו אותו למתווך אחר בבלעדיות, מאבד את זכותו לדמי תיווך על אף שחתמו (עמו) על הזמנת שירותי תיווך והציג את הנכס בפניהם.
רקע :
זוג פנה למתווך (התובע), והתעניין בשכירות בית בפרדסיה. המתווך החתים אותם על הזמנת שירותי תיווך, מסר להם מה גובה דמי השכירות והראה להם את הבית. הלקוחות (הנתבעים) רצו לחתום מידית על הסכם שכירות אולם המתווך טען שלא ניתן לעשות כן לפני 1.9.21. משום שהבית טרם קיבל "טופס 4". לאחר מכן נודע לנתבעים שהבית נמסר בבלעדיות למשרד תיווך אחר. הנתבעים יצרו קשר עם אותו משרד והבינו שאין כל מניעה לחתום על הסכם השכירות באופן מידי ולהכנס ולהתגורר בבית. נציגת משרד התיווך (להלן:"המתווכת בבלעדיות") אפשרה לנתבעים לסייר עמה בנכס והם בקשו לקשר בינם לבעלי הבית.
המתווכת בבלעדיות תיווכה בין הצדדים שחתמו לבסוף על הסכם השכירות. הנתבעים שלמו למתווכת בבלעדיות את דמי התיווך. התובע טען כי עניין הבלעדיות שנתנה למשרד התיווך אינו רלבנטי שכן מדובר בקשר משפטי בין בעלי הנכס למשרד התיווך ואין לכך כל קשר לחובת הנתבעים לשלם לו דמי תיווך גם אם שילמו דמי תיווך למשרד שקיבל בלעדיות.
התובע הוסיף וטען ששימש "כגורם היעיל" וללא תיווכו לא היו הנתבעים שוכרים את הבית. הנתבעים, כך טען, הגיעו לבית דרכו והבלעדיות שנתנה למשרד התיווך עניינה כאמור ביחסים שבין בעלי הבית לאותו משרד תיווך ואין בכך כדי לשנות דבר מהמסקנה שהוא שימש כ"גורם היעיל".
מה פסק ביהמ"ש [1] ?
ביהמ"ש לתביעות קטנות בתל אביב שאל עצמו האם מקום בו מתווך מודע לכך שישנו מתווך אחר שקיבל בלעדיות לנכס יכול להציג את הנכס בפני לקוחותיו מבלי ליידע אותם על קיומו של מתווך שקיבל בלעדיות ומבלי שהוא עצמו פונה למתווך בבלעדיות ומבקש לשתף עימו פעולה? האם ישנה משמעות לכך שהתובע התעלם מהמתווך בבלעדיות ועיוול כלפיו? האם עוולה זו מונעת ממנו מלשמש "גורם יעיל" כלפי הלקוח שלו?
ביהמ"ש "צלל" לעובדות המקרה ופסק שעל המתווך חלה חובה לבדוק ולברר אם כבר נתנה בלעדיות לשיווק הנכס למתווך אחר. ביהמ"ש הגיע למסקנה שהתובע ידע על הבלעדיות ולמצער יכול בקלות לברר זאת.
ביהמ"ש השתכנע שהתובע ידע כי למתווך אחר נתנה בלעדיות וביקש לפיכך "להמתין" לתום הבלעדיות ורק תירץ זאת בהעדר אפשרות לכאורה לחתום על הסכם שכירות בשל "העדר טופס "4. דבר שלא היה ולא נברא.
בשונה מהתובע ,המתווכת בבלעדיות הבהירה שניתן לחתום על הסכם שכירות לאלתר כפי שבקשו הנתבעים ולמעשה רק היא יכלה לספק לנתבעים את שרצו אותה עת.
התובע הטעה את הנתבעים הן כשהשיב שאין בלעדיות למתווך אחר אולם ההטעיה הייתה במישור נוסף משמעותי , בכך שהוא סיכן את אפשרות הנתבעים לשכור את הנכס במועד שרצו. לו המתינו כפי שטען התובע עד לקבלת טופס 4 סיכוי רב שהיו מחמיצים את האפשרות לשכור את הבית בשל הביקוש באותו אזור. זאת ועוד סביר שמחיר השכירות היה קופץ לו קיבלו את טענתו והיו ממתינים עד 1.9.21 (מה גם שתאריך זה לא תאם את דבריו שכן כיצד יכל לדעת מראש שעד למועד זה יתקבל טופס 4?).
הזמנת שירותי התיווך במקרה דנן גם לא עמדה בדרישת החוק והתקנות אולם ביהמ"ש התמקד בשאלה האם התובע שימש כ"גורם היעיל"? לבסוף הגיע למסקנה שבמקרה דנן לא רק שהתובע לא שימש "כגורם היעיל" אלא שימש כגורם המונע (המכשיל) שכן לו היו הנתבעים נעתרים למצג שהציג בפניהם ומחכים עד 1.9.21 , לא הייתה להם האפשרות לשכור את הדירה. בנסיבות העניין משהסתיר את המתווך שקיבל בלעדיות ורצונו לדחות את מועד החתימה, מלמדים שלא שימש כ"גורם היעיל".
על התובע היה לגלות ללקוחותיו שנתנה בלעדיות למתווך אחר ולחתור ולברר מידע זה גם מכח סעיף 8 לחוק המתווכים . לא די בכך שלא ידע אלא צריך היה לדעת. זאת ועוד ,הנתבעים יכלו לבטל את הזמנת שירותי התיווך מכח סעיף 15 לחוק החוזים. מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני רשאי לבטל את החוזה.
ביהמ"ש התייחס גם לסעיף 2 לחוק הגנת הצרכן. חשוב לזכור שהתובע הוא גם מונע הנזק הגדול ביותר ויכל לעשות כן לו יידע את המתווך שקיבל בלעדיות ומונע בכך סיכון ללקוחותיו הן באיבוד העסקה והן בחשיפה לתביעה כפולה של דמי תיווך.
סיכום ומסקנות
אין זו הפעם הראשונה שנקבע שמתווך אינו יכול להתעלם ממתווך אחר המעורב בעסקה.[2] על אחת כמה וכמה כשמדובר בנכס שנמסר בבלעדיות מתווך אחר. לקביעה משפטית זו מספר אדנים:
- מדובר במידע מהותי הקשור בנכס בנסיבות העניין מכח דרישות סעיף 8 לחוק המתווכים.
- הסתרת מידע מהותי "וחשיפת" הלקוחות לדרישת דמי תיווך מהמתווך שקיבל בלעדיות עולה כדי התרשלות מכח פקודת הנזיקין.
- במקרה לעיל ניתן לטעון כי ניסיון המתווך לדחות את מועד חתימת הזמנת שירותי התיווך והאמתלה לכך מהוווים התנהגות בחוסר תום לב מכח חוק החוזים (חלק כללי).
- מכח התיאוריה הכלכלית ועקרון "מונע הנזק הטוב ביותר במינימום עלות" ברור כי המתווך יכל למנוע את התקלה [3]
[1] ת"ק (נת') 48032-10-21 איציק גביזון נ' גבריאל סיקין וגלית מצליח (ניתן ביום 11.6.25, פורסם בנבו)
[2] ת"א (ת"א) 48639-05-21 גל הראל נ' ענת בהרד ואח' (ניתן ביום 24.2.24 פורסם בנבו)
[3] תיאוריה משפטית כלכלית לפיה יש להטיל אחריות למניעת הנזק או למזער אותו על הגורם שיכול לעשות זאת בעלות זולה ביותר או הנמוכה באופן היעיל והטוב ביותר יש הרואים בכך חלק מתיאורית "הצדק החלוקתי".