רקע
לפני מספר ימים ניתן בבימ”ש השלום בנתניה פס”ד בו חוייב לקוח לשלם למתווך חלק מדמי התיווך כפיצוי מכח הפרת חובת תום הלב ולא מכוח חוק המתווכים. הנתבע רכש דירת גן בפרויקט “פנינת אצל” בנתניה הכולל 3 בנינים A B C (להלן:”הפרויקט“). בהסכם התיווך צויינה דירה בקומה ב’ בבנין C. הרוכש קנה כעבור כתשעה חודשים נכס אחר – דירת גן בבנין B. היזם אישר כי פרסם באינטרנט את דירת הגן חודשים רבים לאחר שהנתבע ביקר עם המתווך באתר. הרוכש – הנתבע, פנה למתווך – התובע עוד טרם סגירת העסקה והציע מתוך רצון טוב לשלם לו 5,000 ₪. היזם הציע אף הוא לשלם לתובע 10,000 ₪ בטענה כי מדובר בקהילה קטנה והיזמים רוצים להמשיך ולעבוד עם אותו מתווך.
אין מחלוקת שהנתבע פנה מיוזמתו ליזם ואילו התובע הציג לו דירה בפרויקט כתשעה חודשים קודם לכן. הייתה זו דירה שונה באופיה, בסוגה ובבנין אחר אם כי באותו פרויקט. מחיר הדירה היה אף הוא שונה. אין מחלוקת שחלף זמן רב שניתק לכאורה את הקשר בין התובע לנתבע.
התובע טען כי מגיעים לו דמי תיווך מלאים.
מה פסק ביהמ”ש?
ביהמ”ש השתכנע שהתובע לא שימש כגורם היעיל בעסקה.
בהזמנת שירותי התיווך לא נרשמו “תאור הנכס הספציפי” ו – “מחיר העסקה בקרוב”. בסעיף 2 להזמנה, המתייחס למפרט הנכס, צויין: “נילי פינת אצל” ללא ציון קומה ומחיר הנכס בקירוב. ביהמ”ש העריך שהכוונה הייתה ככל הנראה לבניין הפינתי. הוכח שהתובע הוסיף בכתב ידו לאחר שהנתבע פנה אליו מיוזמתו והציע לו תשלום את המילה “פרויקט” וכן הוסיף שתי כתובות לנכסים שכביכול הוצגו לנתבע. ביהמ”ש השתכנע לבסוף כי “התובע לא שימש כ”גורם היעיל” ולכן אינו זכאי לדמי תיווך בעסקה”.
אולם ,בכך לא תם העניין. כיוון שהנתבע הציע לשלם לתובע 5,000 ₪ בין אם מתוך תחושה מוסרית ובין אם מתוך חשש מתביעה עתידית (אף שנכונות הנתבע לשלם לא נבעה מזכות התובע על פי דין) פסק ביהמ”ש כי בנסיבות מקרה זה זכאי התובע לפיצוי מכח עקרון תום הלב המעוגן בחוק החוזים הקובע כי:
“במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה , חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. כלל זה חל גם על “פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה”.
ביהמ”ש התרשם כי שני הצדדים נהגו בחוסר תום לב ונימק זאת כך: הנתבע לא סתר את טענת התובע כי בתחילה ביקש לאתר דירה בצד הצפוני ולא בצד הדרומי של השכונה. הנתבע התענין בדירה בפרויקט ומבחינתו לא היה משנה אם זה בניין B או בניין C. ביהמ”ש הסתמך על נכונות הנתבע לשלם 5,000 ₪ והסיק מכך שהנתבע הבין שעליו לשלם משהו. מדברי הנתבע כי “יותר מ – 5,000 ₪ לא יוכל לשלם”, הסיק ביהמ”ש כי הנתבע צריך לשלם דמי תיווך כיוון שהוא ציפה לשלם אולם טען שאינו יכול כלכלית לשלם יותר בשים לב לדברי הנתבע כי זהו סכום” מטורף (כפי שכינה את עלות דירת הגן שעמד לרכוש).
הנתבע אף התעניין בהצעות נוספות מצד התובע אם כי לא ברור אם עשה כן מחוסר נוחות או כדי להסתיר שכבר גיבש את העסקה והוא לקראת חתימה פורמאלית. בכל מקרה הנתבע הבהיר כי הוא עדיין לפני החתימה על דירת הגן. עובדה שהתבררה כנכונה כשלעצמה. ביהמ”ש סבר שלנתבע היה איפוא “אשם תורם” שהוביל לסיטואציה הזו כשנתן לתובע להאמין שזנח את רצונו ברכישת דירה באזור. בשיחת טלפון עם התובע העניק לו כדברי ביהמ”ש תחושת מחוייבות בשל עוגמת הנפש שנגרמה לתובע בכך שנמנע ממנו להמשיך בעבודתו לאחר שהנתבע התוודע לפרויקט. לכן בסופו של יום בימ”ש השלום פסק שהנתבע ישלם לתובע 25% מדמי התיווך המלאים ובסה”כ 14,500 ₪ כפיצוי מכח חוק החוזים ולא כדמי תיווך וכן הוצאות משפט ושכ”ט בסך 2,900 ₪ ובסה”כ 17,400 ₪.
ניתוח וביקורת
לעניות דעתנו מדובר, בכל הכבוד, בפסק דין שגוי וזאת מהטעמים הבאים :
- הזמנת שירותי התיווך לא כללה את הפרטים שחובה היה על המתווך לציינם על פי החוק והפסיקה. עובדה זו יצרה חוסר ודאות ואי בהירות והייתה צריכה להזקף לחובת המתווך.
- התוספות שהוסיף המתווך בכתב ידו בהזמנה לאחר שנחתמה בידי הרוכש צריכות היו להיזקף אף הן לחובת המתווך במקרה זה. מתווך המוסיף בכתב ידו פרטים בהזמנת שירותי תיווך ללא ידיעת והסכמת לקוחו והכל על מנת שיהיה ברור כי הכוונה לפרויקט כולו מכשיל את עצמו במו ידיו.
- זאת ועוד, ביהמ”ש קבע מעבר לכל ספק שהמתווך לא שימש כ”גורם היעיל”. לפיכך ומכח סעיף 14 לחוק המתווכים הוא אינו זכאי לדמי תיווך. חוק המתווכים נועד לעשות סדר בענף התיווך. כשמתווך אינו זכאי לדמי תיווך מכח חוק המתווכים צריכים להיות מקרים נדירים ביותר בהם ניתן לזכותו בתשלום. המקרה שלפנינו בוודאי אינו נמנה על אותם מקרים יוצאי דופן. אין זה המקרה הקיצוני והמיוחד של תרמית מצד הרוכש המצדיק פיצוי למתווך מכח חוק החוזים מה גם שאין ולא הוכח במקרה זה חוסר תום לב מצד הרוכש אלא להפך.
- יתכן שמתוך רצון טוב להיטיב עם המתווך שלא יצא קרח מכאן ומכאן הגיע ביהמ”ש לעניות דעתנו לפתרון מסורבל, שגוי שרק מוסיף חוסר בהירות ובוודאי לא תורם להקטנתו.
- ההערה אולי החשובה ביותר , כיצד על המתווך לנהוג כשמדובר בפרויקט הכולל כמו במקרה זה מספר בנינים ומספר סוגים או דגמים של דירות? מתווך אינו יכול בכל מקרה להחתים לקוח על פרויקט שלם כמכלול (אלא אם כן יש לו בלעדיות על הפרויקט מטעם הקבלן) לכן נדרשת ההבחנה. אם הלקוח מתעניין בדירות מסויימות לדוגמה: דירות גן, ולחילופין דירות 5 חדרים, מומלץ לציין בהזמנת שירותי תיווך את שני הדגמים שהלקוח מעוניין בהם: דירת גן ודירת חמישה חדרים. אח”כ יש לציין את שתי הדירות משני הדגמים שהציג המתווך ללקוח בפועל. לדוגמה דירת גן בניין א קומה 2 ודירת 5 חדרים בנין ב’ קומה 4. חשוב שהמתווך יראה ללקוח את הדירות לעיל בפועל וכן ירשום ויציג בפניו את מחירן בקירוב.
- לו פעל המתווך כאמור לעיל והציג לבקשת הלקוח דירה מדגם או מדגמים מסויימים ואילו היה הלקוח חוזר כעבור מספר חודשים לפרויקט לנהל מו”מ עם הקבלן על דירה מאחד הדגמים לעיל ולא היה משתף את המתווך ורוכש אותה, ניתן היה קרוב לוודאי לחייב את הרוכש במלוא דמי תיווך.
תא”מ (נת’) 13084-02-20 ניצן שער נ’ מאיר אפריאט (ניתן ביום 4.11.20, פורסם בנבו)
