המתווך סיפר שנתנה לו בלעדיות , הרוכשת הסתמכה על מצג זה שהתברר כלא נכון האם זכאי המתווך לדמי תיווך?

למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השמונים וארבעה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

חשוב לי מאוד לשמור על קשר.  לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.

הנושא :   

מתווך שהטעה את לקוחתו וגרם לה להתקשר על סמך טעות זו, אינו זכאי לדמי תיווך מלאים אלא לכל היותר"להשבה": קרי תמורה סבירה עבור פעולות שביצע והואילו לנתבעת [1]

  רקע

המתווך (התובע), כך טענה הלקוחה הרוכשת (להלן : הנתבעת), הציג בפניה  מצג שווא לפיו קיבל בלעדיות למכירת הנכס. אולם התברר שהבלעדיות הסתיימה באמצע שנת 2018 בעוד שהנתבעת חתמה על הזמנת שירותי תיווך ביולי 2021 (כעבור כ- 3 שנים). הנתבעת הגיעה לתובע באמצעות מתווך אחר שהכירה (להלן:"המתווך השני") שציין בפניה שלתובע בלעדיות למכירת הנכס. הנתבעת טענה שהתקשרה עם התובע אך ורק כיוון שסברה שאם יש לתובע בלעדיות, לא תוכל לרכוש את הנכס שלא דרכו. מכאן שהוטעתה. הנתבעת סרבה לשלם דמי תיווך והתובע הגיש כנגדה תביעה.

מה פסק ביהמ"ש?

ביהמ"ש הסתמך בין השאר על עדות המתווך השני (כדברי ביהמ"ש –  עדות אובייקטיבית) שהפנה את הנתבעת לתובע וצין בפניה שבידיו בלעדיות. בכך, פסק ביהמ"ש,  הפר התובע הן את חוק החוזים  (חלק כללי) והן את חובתו כלפי הלקוח מכח סעיף 18 לחוק המתווכים במקרקעין  הקובע שעל  מתווך לפעול ולנהוג כלפי לקוחו בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת תוך מסירת כל המידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס.

על בסיס מצג מטעה זה התקשרה הנתבעת עם התובע ולא עם המוכר ישירות.  ביהמ"ש ראה במכתב שנשלח מטעם הנתבעת לתובע ובו טענה כי רק במועד חתימת הסכם הרכישה גילתה שלתובע אין בלעדיות בנכס כביטול ההסכם עם המתווך תוך זמן סביר. אולם, לאחר ביטול נדרשת על פי החוק השבה. התובע זכאי שבעת ביטול ההסכם עימו תושב לו אך ורק התמורה שקיבל הצד הנפגע (הלקוחה), ככל וקיבלה. הנתבעת הציעה לתובע לשלם חצי אחוז בתוספת מע"מ מהתמורה אך הוא דחה את ההצעה. ביהמ"ש סבר שהצעת הנתבעת סבירה ואומדת נכונה את שווי התמורה שקיבלה אותה יש להחזיר לתובע. המתווך אינו זכאי לרווחים כי אם להשבה בלבד ובפועל החזר עבור עבודתו ממנה נהנתה הנתבעת (הצגת הבית , שיחות טלפון, ושתי פגישות בהן נכח).

התובע לא הציע דרך אלטרנטיבית לחישוב כיוון שסרב להצעת פשרה של הנתבעת ואף גרם לה להוצאות בהגשת התביעה. ביהמ"ש העריך את הזכות להשבה בכ – 10,000 ₪ בצרוף מע"מ אך מסכום זה יש לקזז את הוצאות הנתבעת בסך 1,000 ₪ ושכ"ט הנתבעת בסך 10,000 ₪ בצרוף מע"מ. לכן נקבע כי בסופו של יום,  התובע ישלם לנתבעת 1,000 ₪ בצרוף מע"מ.

מסקנות

1. דיני תיווך מקרקעין חוסים כידוע תחת "מטרית" חוקי החוזים. לכן משהתברר שהנתבעת הוטעתה ואך ורק בשל כך התקשרה בהסכם התיווך היא רשאית לבטלו. המתווך זכאי להשבה, קרי לקבל תמורה סבירה עבור השירות שנתן אולם, לא למלוא דמי התיווך. הנתבעת זכאית להחזר הוצאות בשל התביעה שנאלצה להתגונן כנגדה. זו דוגמה טובה לכך  שחוק המתווכים כשלעצמו אינו נותן פתרון למקרה בו הסכם תיווך מתבטל עקב הטעיה מצד המתווך בעטיה התקשר הלקוח עם המתווך. לכן ביהמ"ש הוא המכריע כיצד נכון לשכלל שווי עבודה שבצע המתווך כשלא מגיעים לו דמי התיווך.
2. על מתווך להזהר מאוד מלהציג מצגי שווא או להטעות במידע שהוא מוסר שכן אלו עלולים להוביל לאבדן מלוא דמי התיווך או לפחות חלקם הארי שלהם.
3. בדרך בה הלך ביהמ"ש ניתן לעניות דעתנו לעשות שימוש במצב הפוך כאשר בעל נכס נתן בלעדיות למתווך וכעבור מס' חודשים טרם סיום הבלעדיות התחרט וביטל את הסכם הבלעדיות. במקרה זה המתווך יטען שהוא זכאי לכל הפחות להשבה, קרי לתמורה עבור הפעולות שביצע בפועל והוא יכל לציין זאת בהזמנת שירותי התיווך בבלעדיות.

[1] ת"א (כ"ס) 58136-03-22 עזרא לוין נ' בת חן רוזנפלד (ניתן ביום 1.2.26 , פורסם בנבו)

(2). (בלשון סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי) 1973 : מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאה של הטעיה

שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה.