המתווכת הסתירה מלקוחה מי הוא הרוכש האם אבדה את מלוא דמי התיווך?

למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השישים ותשעה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

חשוב לי מאוד לשמור על קשר.  לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.

הנושא

אי גילוי מי הוא הרוכש האם הינו בגדר מידע מהותי?

מבוא

המערערת (להלן:"המתווכת") התקשרה עם נציגי חב' הבניין ברח' יפו 21 י-ם (בעלי הנכס) בכדי שתמצא רוכש לבניין  שבבעלותם (להלן:"הנכס") תמורת 120 מיליון ₪.  דמי התיווך שסוכמו עמדו על 1% בצרוף מע"מ. בעלי הנכס יידעו את המתווכת כי הם ניהלו בעבר מו"מ עם שני גורמים ואף ציינו את שמם. הם הבהירו כי אם הנכס ימכר לאחד מהם, לא ישולמו דמי תיווך. אחד משני הגורמים, שטרן קיבל בטעות מבעלי הנכס סדרת מסמכים מהותיים הקשורים בו. שטרן, הבהיר שימצא עניין בעסקה אך ורק אם שוכרת הנכס, המדינה , תפנה אותו והוא יאתר שוכרים שישלמו דמי שכירות גבוהים יותר. שטרן פנה כעבור מספר חודשים למתווכת בכדי שתסייע לאתר עבורו נכסים והמתווכת אכן מסרה פרטים אודות הנכס. שטרן הודיע מיד כי הוא מכיר את הנכס וציין שאין לו עניין בו כיוון שהמדינה שוכרת אותו בדמי שכירות נמוכים. המתווכת מסרה לשטרן כי מצאה שוכרים שישלמו דמי שכירות גבוהים יותר אולם הזהירה את שטרן שאם יפנה ישירות למוכרים לא תסייע לו בהתקשרות עם אותם שוכרים .

שטרן הסכים, התרצה ולבסוף  הציע הצעה ראשונית לרכישת הנכס.

המתווכת הייתה מעורבת במו"מ, אולם לא גילתה לבעלי הנכס את זהותם של הרוכשים, אלא רק ציינה כי מדובר בעשירים מאוד מארה"ב שבעלי הנכס אינם מכירים. שעות ספורות לפני חתימת הסכם המכר החתימה המתווכת את בעלי הנכס על הסכם תיווך נוסף כשדמי התיווך עלו ל – 2% בצרוף מע"מ ממחיר המכירה  – 110 מיליון ₪ בתוספת מע"מ .

משנודע לבעלי הנכס כי החברה שרכשה את הנכס קשורה לשטרן, סרבו לשלם למתווכת את דמי תיווך.

מה פסק ביהמ"ש המחוזי?

ביהמ"ש דחה את תביעת המתווכת בקובעו כי המתווכת הטעתה את המוכרים ולמעשה הטעתה פעם אחת במעשה, כשמסרה ביודעין פרטים לא נכונים אודות הרוכשים, ופעם שניה במחדל בכך שלא גילתה עובדות שבנסיבות העניין היה עליה לגלות. כממצא עובדתי נקבע שלו זהות הרוכש הייתה נחשפת מבעוד מועד, בעלי הנכס לא היו מסכימים לשלם דמי תיווך בשיעור 2% בצרוף מע"מ.  לכן נפסק שלמוכרים עמדה הזכות לבטל את הסכם התיווך השני כפי שאכן עשו כשהודיעו למתווכת על הפרת ההסכם עמם בשל הטעייתם וסרבו לשלם דמי תיווך .

ביהמ"ש המחוזי הוסיף וקבע כי בעלי הנכס פעלו בחוסר תום לב כשהציעו את הנכס לעשרות גורמים מתוך כוונה להמנע מתשלום דמי תיווך ולכן לא פסק לזכותם הוצאות. על פסק הדין הגישה המתווכת ערעור לביהמ"ש העליון.

על מה ערערה המתווכת?

בערעורה לביהמ"ש העליון טענה המתווכת כי אין לבחון את חובת הגילוי מכוח סעיף 15 לחוק החוזים אלא  אך ורק לפי סעיף 8 (א) לחוק המתווכים כדין מיוחד ומאחר וסעיף זה מחייב למסור מידע מהותי אודות הנכס ולא מידע אודות המתקשר בעסקה, לא חלה עליה החובה למסור מידע אודות הרוכש שטרן .

עוד טענה המתווכת כי ביהמ"ש המחוזי קבע שאין מחלוקת שהיא שמשה "כגורם היעיל". לכן  לא היה מקום לשלול ממנה את דמי התיווך מה גם שנקבע שהמוכרים נהגו כלפיה בחוסר תום לב שהפיצו במכוון את פרטי הנכס לעשרות גורמים מתוך מטרה לחמוק מתשלום דמי התיווך. עוד טענה המתווכת כי ביהמ"ש המחוזי התעלם מהסכם התיווך הראשון שנחתם עוד טרם פגשה המתווכת את שטרן ולגביו לא ניתן לקבוע כי נחתם אגב הטעיה ולכן יש לשלם לה דמי תיווך בשיעור 2% או לחילופין בשיעור 1% ממחיר העסקה בצרוף מע"מ (לפי הזמנת שירותי התיווך הראשונה).

מה פסק ביהמ"ש העליון ?

ביהמ"ש העליון פסק שאין להתערב בקביעת ביהמ"ש המחוזי שזכות בעלי הנכס לבטל את הסכם התיווך השני בשל הטעיה. כך,  אין מקום להתערב במסקנה שהמתווכת הפרה את חובת תום הלב מכח סעיף 12 לחוק החוזים. בעובדה שיש סעיף ספציפי בחוק המתווכים הקובע חובת גילוי מידע מהותי הקשור בנכס אין משום סתירה לחובת המתווכת לגילוי והתנהגות בתום לב מכח הדין הכללי. חוק המתווכים לא בא לצמצם את חובת הגילוי של המתווכים אלא דווקא להגביר חובות אלה. זאת ועוד, מסירת מידע כוזב ע"י מתווך ללקוחות בנוגע לזהות המתקשר מפר את חובתו לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת כנדרש גם על פי  סעיף 8 (א) לחוק המתווכים.

ביהמ"ש העליון הוסיף וקבע שלאחר שבוטל ההסכם הראשון אזי לפי  חוק החוזים חלה חובת השבה וזאת מתוך מטרה שלא ימצא מי שנהנה משירות שקיבל ללא תמורה שאם לא כן ימצא מתעשר על חשבון הצד השני. אם לא ניתן להשיב השבה בעין (קרי החזרת המידע אודות הנכס) יש להשיב את "שווי הנכס" קרי באמצעות תשלום שכר ראוי.  בעלי הנכס קיבלו תמורה עבורה התחייבו לשלם בהסכם  התיווך הראשון הנכס שקבלו: שירותי תיווך שהובילו לכריתת הסכם מחייב למכירת הנכס.

ביהמ"ש העליון שאל עצמו מהו "השווי הראוי" של שירותי התיווך והגיע למסקנה שהשווי הראוי הוא זה שנקבע בהסכם הראשון, לפי הכלל שבוחנים הסכמים קודמים בין הצדדים או נוהג המקובל בחוזים מאותו סוג. ההסכם הראשון, שאינו נגוע בהטעיה, מספק איפה ראיה לשיעור דמי התיווך שהצדדים ראו לנכון לפני ההטעיה. ביהמ"ש חזר על ההלכה שבעסקאות נדל"ן בהיקף גדול תשלום דמי התיווך המקובל הינו בשיעור 1% ולכן יש להורות לבעלי הנכס לשלם למתווכת דמי תיווך בשיעור 1%  בצרוף מע"מ בעלי הנכס חוייבו בהוצאות המתווכת בסך כולל של 100 אלף ₪.

ע"א 214/23 פרוספריטי סאל נדל"ן ייעוץ השקעות ושיווק נכסים בע"מ נ' הבניין ברח' יפו 21 ירושלים בע"מ (ניתן ביום 21.7.24, פורסם בנבו)