רקע
% מהוצאות משקי הבית בישראל הינן על דיור. רוכש דירה ממוצע משקיע לצורך רכישת הדירה את עיקר הונו. המחוקק פעל בשנים האחרונות על מנת לצמצם את פערי הכוחות בין הצרכן לספק (במקרה שלנו הקבלן) כיוון שלצרכן מן הסתם אין יכולת מיקוח, השפעתו על הקבלן מצומצמת, קיימים פערי מידע גדולים בין הצדדים וכוחו של רוכש הדירה להתמודד עם מורכבות העסקה מוגבלת.
בעקבות החלטת ממשלה מס’ 1204 מיום 28.2.16 , הונחו שר הבינוי והשיכון בתאום עם ממונה על הגנת הצרכן לבחון שורת תיקונים נוספים לחוק העקרי העוסק בעסקאות אלה – חוק המכר (דירות).
עד להסדרת התיקונים אנו מבקשים לצייד אתכם במספר עצות מהנכון לעשות על מנת לחסוך לכם ממון רב ולא פחות… לחצים נפשיים מיותרים ועוגמת נפש רבה.
הדיבר הראשון
נכנסתם לאתר המכירות של הקבלן? אחרי קפה והרבה חיוכים ושכנועים מצד אנשי המכירות יבקשו מכם לחתום על מסמך המכונה הצעה / בקשה / זכות קדימה ועוד ניסוחים כיד הדימיון הטובה על משרד עוה”ד של הקבלן. כמו כן תתבקשו להפקיד פקדון בד”כ בין 5,000 ל – 50,000₪ בכדי להבטיח את זכותכם לדירה מסויימת שהציגו לכם בתרשים מרשים ובתצוגות כמיטב פלאי הטכנולוגיה המתקדמת.
אל תתחייבו ואל תחתמו על מסמך הקובע שאם התחרטתם או לא יחתם הסכם המכר עד תאריך מסויים (בד”כ בין שבוע ל – עשרה ימים), רשאי הקבלן לחלט הפקדון. אם הסכמתם להפקיד סכום בפקדון, דאגו כי הוא יופקד אך ורק בידי עורך דין בנאמנות ובתנאי שאם לא יחתם חוזה הרכישה, יושב הפיקדון לידכם.
זה הפגע הרע הראשון שמכניס רוכשים ובעיקר זוגות צעירים ללחץ (בלשון המעטה), לחתום על חוזה המכר כמה שיותר מהר. אולם, זה בדיוק אבל בדיוק… מה שאסור לעשות. חשוב לאפשר לעו”ד מטעמכם לבדוק את החוזה ולנהל מו”מ משפטי עם משרד עוה”ד של הקבלן.
לתשומת ליבכם! המחוקק עומד לתקן את החוק כך שהקבלן לא יוכל לגבות במקרה שהתחרטתם סכום העולה על 0.1% ממחיר הדירה (שהופקד כפקדון) אולם, עד שהתיקון יכנס לתוקף, היו זהירים!
הדיבר השני
לפני שחותמים על חוזה המכר הכולל לעיתים עשרות (!) דפים ונספחים שאין לכם בדרך כלל מושג באשר לטיבם , לא כל שכן כוח לשבת בערב ולקרוא סעיף סעיף, תשאלו ותבדקו:
1. האם אושרה תוכנית בניין ערים (תב”ע) שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה לבניין ולדירה הנכספת.
2. בהנחה שהתב”ע אושרה, האם הקבלן הוציא היתר בנייה לדירה המיועדת?
3. אם התשובה לאחת השאלות לעיל שלילית, תקפידו שבהסכם יהיה סעיף הקובע כי:
אם עד תאריך X לא יוצא היתר בנייה לדירה שהובטחה לכם, זכותכם לדרוש ולקבל את מלוא כספכם בחזרה בצרוף הפרשי הצמדה ולבטל את החוזה ללא כל תשלום או פיצוי לקבלן.
הדיבר השלישי
הקבלן בונה בניין / בניינים לעיתים קרובות באזור בנייה חדש. אסור להתעצל. יש לגשת למחלקת ההנדסה ברשות המקומית ולבקש מידע והסברים, מה עומד להבנות בשטחים הציבוריים הפתוחים סביב הבניין שלכם. (כבר ראינו הכל… מבית קברות, תחנת חשמל ועד מרכז מסחרי שהארובה של הסטקייה הגיעה בדיוק מתחת למתלה הכביסה) בקיצור, המנעו כמה שניתן מהפתעות בשטח הציבורי הפתוח. יכול ויקום פארק משגע כפי שספרו לכם ויכול שלא… אספו מידע… בדקו היכן תמוקמנה תחנת הטרנספורמציה של חב’ חשמל, צוברי גז ועמודי חשמל. היכן תמוקמנה דרכי הגישה לבניין שעומד לקום. היכן ממוקמים גני הילדים ובתי הספר, היכן עוברת התחבורה הציבורית. מידע רב ערך זה נכלל במסגרת תוכנית הפתוח הרלוונטית והמידע העדכני. מצוי במח’ ההנדסה העירונית. המידע פתוח לעיון הציבור. פשוט… לגשת ולבדוק. אל תסמכו על התשובות שקיבלתם מאנשי המכירות. בחוזה , תמצאו קרוב לוודאי סעיף קטן הקובע כי כל מה שנמסר לכם טרם חתימת החוזה חסר כל משמעות ואילו מה שקובע הוא אך ורק מה שרשום בחוזה.
הדיבר הרביעי
אל תתפתו לקבל מנציגי הקבלן תשובה בנוסח: המחסן יהיה כנראה כאן… או שם… וכרגע לא יודעים היכן במדוייק תהיה החנייה.
הזהרו… לא מומלץ לחתום על הסכם מכר עם ניסוחים מעורפלים. תעמדו על זכותכם לקבל תשריט (מרשם של הדירה , הקומה , לובי הכניסה, קומת החניות והמחסנים) בקנה מידה כך שהמחסן והחנייה שלכם יסומנו בברור בתוכניות עליהן תחתמו. תבדקו את דרכי הגישה לחניה ולמחסן ומה שטחם. בדרך כלל ההפתעות הן לרעה (המחסן לא יכול להכיל יותר מכמה שמיכות ישנות ומקסימום גם את המנגל. את האופניים והסירים הישנים תצטרכו לשלוח לסבתא). להגיע לחנייה עם רכב כמו שלכם עלול להתברר כמשימה בלתי אפשרית וכבר פתחתם, בקול תרועה, בסכסוך הראשון עם השכן שתזדקקו לחסדיו בכדי לחנות את רכבכם .
הדיבר החמישי
קיבלתם מפרט טכני של דירת החלומות… יופי! ומה זה אומר לכם? לרובכם לא הרבה. אבל כאן טמונים עשרות אלפי ₪ אם לא למעלה מזה. חשוב! את המפרט תבדקו מול אדריכל, מהנדס בנין, חבר קרוב או בן משפחה שמבין עניין. הפער בין מפרט למפרט לעיתים גדול. לא פחות חשוב! רוצים לערוך שינוי? מטבח אחר? להוסיף מס’ נקודות חשמל להזיז את הקיר הפנימי בין המטבח לפינת האוכל? אם כך שימו לב! אם תלחצו על הקבלן לבצע שינויים שיועלו על הכתב ותנהלו עמו משא ומתן לפני חתימת החוזה, חסכתם לעצמכם וב ג ד ו ל! הקבלן ונציגיו יציעו לכם לדון בכך לאחר חתימת החוזה. אל תוותרו! בגין כל שינוי שתבקשו לעשות לאחר חתימת החוזה תחוייבו בדרך כלל בסכומים נכבדים וגדולים בהרבה.
ועוד דבר מה חשוב …
ב – 16 אפריל 2015 נכנסו לתוקף תקנות חדשות המחייבות את הקבלן לרשום במפרט הטכני ליד פריטים רבים מה הם הזיכויים הכספיים שיגיעו לכם אם תוותרו על הפריט שהקבלן מספק (כיור, אסלה, נק’ חשמל ועוד). תקפידו שהמפרט שתקבלו יהיה בהתאם. ישנם פריטים שתרצו לשדרג. כל הסכמה אליה תגיעו עם הקבלן ונציגיו טרם חתימת החוזה שתהווה לחלק ממנו, תחסוך לכם קרוב לוודאי הרבה, הרבה מאוד כסף.
עוד חמשה דיברות ב ק ר ו ב…
אין לראות באמור לעיל כיעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עוה”ד ד”ר אריק אריאל
אני עומד לרשותך ואשמח לסייע בכל עת ובכל שאלה או סוגיה משפטית
בברכה,
עו”ד ד”ר אריק אריאל
