הרוכשים התקשרו עם שני מתווכים. ביהמ”ש מצא “פתרון מאוזן”

למתווכים ויועצי הנדל”ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון החמישים ותשעה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

הנושא

בעולם התיווך אנו נתקלים בלא מעט מצבים מורכבים כשהלקוחות נעזרים ביותר ממתווך אחד. בתי המשפט נאלצים במקרים אלו “לצלול” לראיות המוצגות בפניהם ולא אחת לחפש מנגנון הנשען מחד גיסא על הדין ומאידך גיסא על כללי ההגינות ותום הלב .

רקע

עסקינן במקרה מורכב בו נערכה התקשרות בין רוכשות לשני מתווכים. למתווכת הראשונה נאמר כי הרוכשות ימשיכו עם המתווכת השניה. המתווכת הראשונה לא העלתה טרוניה כיוון שהובטח לה שתקבל את חלקה. משלא קיבלה את דמי התיווך תבעה את המתווכת הראשונה בגין מלא דמי התיווך.

מה פסק ביהמ”ש?

אין מחלוקת שאחת הנתבעות חתמה על הזמנת שירותי תיווך עם התובעת בה נכלל הנכס: מגרש בכפר שמריהו. התובעת אומנם חשפה את המקרקעין בפני הנתבעת אולם לא הוכיחה כי הייתה “הגורם היעיל”. מדובר בעסקת תיווך עם מאפיינים יחודיים לאזור (כפר שמריהו) היקף נכסים מצומצם, שווי גבוה ופרק זמן ארוך יחסית שהנכסים מוצעים למכירה. בנסיבות אלה עיקר מעורבות המתווכים הינה בניהול מו”מ בין הצדדים ולא בעצם ההפניה הראשונה לנכס. ביהמ”ש פסק שיש לקחת בחשבון מאפיינים יחודיים אלה כשבוחנים את יעילות פעולות התובעת. “גורם יעיל” כפי שנקבע בפסיקה הוא בעל “רקמה פתוחה” ותוכנו משתנה לפי סוג העסקה, מורכבותה והנסיבות האופפות אותה.[1]  התובעת, כך התברר, כלל לא יצרה קשר עם בעל הנכס ולא ניהלה את המשא ומתן עבור הנתבעות.

ביהמ”ש שאל עצמו האם התובעת הודרה מהעסקה בחוסר תום לב? מצד אחד   נקבע שאין פסול בפנייה למספר מתווכים במקביל, אך לא ניתן להתעלם כי במקרה זה נחתם עם המתווכת הראשונה הסכם תיווך בכתב הכולל התחייבות לתשלום עמלת תיווך בגובה 2%. מצד שני למתווכת נאמר בשלב מוקדם כי הנתבעים מתקדמים ברכישת הנכס עם מתווכת אחרת והיא שתקה. היא לא העלתה טענה פוזיטיבית בזמן אמת שיש לאפשר לה להשלים את העסקה. לטענתה שתקה בזמן אמת כיוון שהובטח לה שתקבל את שכרה והיא לא תקופח. אמנם התובעת “לא הודרה” מהעסקה בחוסר תום לב אך גם לא הוכח כי יש לשלם לה את מלוא דמי התיווך. לכן נפסק כי התובעת תקבל דמי תיווך חלקיים כיוון שהכל או לא כלום אינה תוצאה הוגנת בנסיבות העניין. נפסק כי לתובעת ישולמו 75,000 ₪ בהתחשב בתשלום 1% מהתמורה למתווכת השניה (סכום העסקה אינו נזכר בפסק הדין).

ניתוח ומסקנות

המושג “גורם יעיל” נקבע בכל מקרה לגופו בהתאם לנסיבות המקרה והראיות שהוצגו בפני בית המשפט.

כאשר נודע למתווך א’ כי לקוחו פועל יחד עם מתווך אחר / נוסף ב’ בקשר לעסקה בנכס שהוצג בפני הלקוח על ידי מתווך א’, עליו ליידע ככל הניתן מידית את הלקוח שהוא מחוייב לנהל במו”מ באמצעות מתווך א’ ולא מתווך אחר. שתיקה בנסיבות אלה עלולה להתפרש כהסכמה שמשמעותה ויתור על זכויותיו. הסכמה על כך שהלקוח מתחייב בכל מקרה לשלם דמי תיווך למתווך א’ צריכה להיות בכתב ובאופן ברור!

 חשוב לזכור שתוצאה הוגנת או צודקת בנסיבות העניין כשמה כן היא: “נסיבות העניין” כפי שבית המשפט פרש וקבע על סמך מה שהוצג בפניו. לכן רצוי להסתמך פחות ככל הניתן על שיקולי הגינות כגורם ש”ישמור” על שכ”ט המתווך. עליו לבצע את הפעולות הנדרשות, לתעד את המידע והעובדות בכדי שלא למצוא עצמו כשבאמתחתו טיעונים כגון: “הובטח לי” ו”הבנתי שישלמו לי” אלה לא בהכרח “יפגישו” את המתווך בסופו של יום עם דמי התיווך.

ע”א 5944-06-21 מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע”מ נ’ ליזה הרמן (ניתן ביום 4.6.23, פורסם בנבו)

[1] ע”א 5786/15 אזורים חב’ להשקעות בפיתוח ובניין בע”מ נ’ חסן (3.9.17)