ובזמן אמת , פיצוי בגין אבדן דמי תיווך יקבע בהתאם לעובדות בכל מקרה ומקרה, האם מתווך השולח את לקוחותיו הרוכשים יחדיו לבעל הנכס פועל כשורה?

רקע

בפס”ד שניתן בביהמ”ש השלום בחיפה לפני מספר שבועות נקבעו מספר קביעות מעניינות:

כאשר הלקוח סבור שהמתווך לא עמד בהתחייבויותיו כלפיו עליו להעביר את השגותיו ותלונותיו למתווך באופן מידי. העלאת טענות כאלה בדיעבד רק לאחר שהמתווך הגיש תביעה כספית מאבדות מערכן.

לו סבור הלקוח כי המתווך הפר את הסכם הבלעדיות עימו באפן המאפשר את ביטול ההסכם עליו לבטל את ההסכם כדין. היה  ולא עשה כן, טענה מאוחרת על אי עמידת המתווך בחובותיו אפשר וכבר לא תועיל ללקוח.

כאשר מתווך מציין בהסכם הבלעדיות כי יגיע לו פיצוי בשל אבדן דמי תיווך מצד הקונה בסך 2% בצרוף מע”מ אולם מתברר שאותו מתווך החתים רוכשים פוטנציאליים על הסכמי הזמנת שירותי תיווך בהם שיעור דמי התיווך עמד על 1.5% שבמקרה זה ביהמ”ש יקבע כי גבה הפיצוי המוסכם יהיה 1.5% ולא 2%.

כאשר נתנה למתווך בלעדיות בהסכם על הלקוח הטוען כי הוא לא היה הגורם היעיל עליו על הלקוח להתכבד ולהוכיח זאת.

תיאור המקרה

בעל הבית מר קוצר חתם עם מר קונה על הסכם למכירת הבית בתקופת הבלעדיות שנתנה למתווכת גב’ לוין המתווכת לוין הגישה תביעה כנגד מר קוצר בעל הבית סרב לשלם דמי תיווך בטענה כי המתווכת לא פעלה כנדרש, ואף לא שימשה כגורם היעיל ולפיכך אינה זכאית לדמי תיווך.

מה פסק ביהמ”ש?

ביהמ”ש פסק  שטענות אותן מעלה לראשונה לקוח כנגד המתווך לאחר שהחלו ההליכים המשפטיים תהיינה “חשודות” ככאלה שהתעוררו אך ורק לצורך ההליך המשפטי ולפיכך ביהמ”ש יטה לדחותן.

לו סבר הלקוח כי המתווך הפר את הסכם הבלעדיות ו/או את ההסכם למתן שירותי תיווך יתכבד ויבטל את ההסכם בהתאם להוראות הדין. טענה מאוחרת המועלית לראשונה, לאחר שנפתחו ההליכים המשפטיים, לא תועיל ללקוח.

בהסכם הבלעדיות נקבע כי אם המוכר יפר את ההסכם הוא יחוייב לשלם פיצוי מוסכם בגובה 2% מסכום העסקה בצרוף מע”מ. כיוון שהתברר שהמתווכת החתימה את לקוחותיה שהתעניינו ברכישת הבית על הסכמי הזמנת שירותי תיווך בשיעור 1.5% בצרוף מע”מ פסק ביהמ”ש כי הפיצוי יעמוד אף הוא על 1.5%. אולם בכך לא  די שבמקרה זה הקונה שרכש את הבית נשלח בידי מתווך אחר סביר שהמתווכת הייתה מעבירה כמקובל לאותו מתווך לו היה הסכם ביניהם מחצית מדמי התיווך לפיכך פסק  לבסוף ביהמ”ש כי הפיצוי יעמוד על  גובה 0.75% בצרוף מע”מ מהתמורה.

מסקנות

כאשר מתווך מכניס “סעיף פיצוי מוסכם” להסכם בלעדיות רשאי ביהמ”ש להקטין את הפיצוי כאשר מתברר שלדוגמה שאותו מתווך החתים רוכשים פוטנציאליים אחרים על סכום דמי תיווך נמוך יותר כמו כן כאשר הרוכש הגיע באמצעות מתווך אחר אזי המתווך בבלעדיות  היה מעביר כמקובל מחצית מדמי התיווך של הקונה לאותו מתווך ולכן יש להפחית סכום זה מהפיצוי המוסכם.

במקרה זה התברר שהמתווכת שלחה מספר מלקוחותיה רוכשים בפוטנציה יחדיו לבעל הנכס. אומנם אף לא אחד מהם רכש לבסוף את הנכס  אולם מן הראוי לעורר את השאלה האתית: האם פעלה המתווכת באופן תקין? האם על מתווך לאפשר לשלוח מספר רוכשים פוטנציאליים  להגיע יחדיו לנכס או מן הראוי שיעשה זאת באופן מדורג (נתנה הזדמנות ללקוח הראשון שחתם על הזמנת שירותי תיווך ורק כשזה הודיע כי אינו מעוניין בנכס תנתן הזדמנות ללקוח השני וחוזר חלילה).

חוק המתווכים אינו אוסר זאת ולפיכך עוברת השאלה למישור “האתי”. אמנם ס’ 14(א) המגדיר עבירות משמעת אינו מתייחס בברור למקרה זה אולם נראה כי נכון היה שבמקרה שכזה למעט במקרה ששליחת מס’ לקוחות יחדיו נעשתה בידיעתם ובהסכמתם, נכון היה לפעול באופן מדורג בהתאם לסדר המתעניינים.

ראה:ת”א (חי’) 58253-09-17 לוין נ’ קוצר (ניתן ב – 24.1.19 , פורסם בנבו)