חובות החלות על מתווך כלפי לקוחותיו לאחר שרכש לבסוף בעצמו את הנכס

למתווכים ויועצי הנדל”ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון החמישים וששה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

הנושא

המתווך הפך ממתווך לרוכש הנכס נחלה במושב סתריה. האם רשאי המתווך לרכוש את הנכס לעצמו? אם כן מה הן החובות החלות עליו לאחר שפעל כמתווך הן מטעם המוכרים והן מטעם הקונים?

מה פסק ביהמ”ש?

במקרה שלפנינו המתווך קריחלי (שרכש לבסוף את הנכס) הפר את חובת הנאמנות שלו הן כלפי המוכרים, רוזנצוויג, והן כלפי לקוחו, אלון, שהתענין ברכישת הנכס.

למתווך אסור להתקשר בעסקה בעצמו כל עוד לא הציע אותה ללקוחותיו. כך ובאופן דומה, כל עוד לא נבדקה ומוצתה עד תום האפשרות כי הלקוח/ות יבצע/ו את העסקה, אסור למתווך “להתחרות” על העסקה מול לקוח שלו, הכוונה מול  הקונה הפוטנציאלי.

על מתווך המתעתד להפוך לבעל עניין אישי בנכס ליתן טרם ביצוע המהלך גילוי מלא ומפורט למוכרים אודות כל המידע שהגיע לידיו בתפקידו כמתווך, לרבות ההצעות שהוצעו ע”י רוכשים פוטנציאליים שהתעניינו בעסקה.לאור החשש לניגוד עניינים  מן הראוי כי גילוי זה יהיה בכתב ויהיה מפורט ומקיף ככל הניתן.

כשקריחלי המתווך לא דיווח לרוזנצוויג (המוכרים) על שיחה בינו לאלון ואורנית רעייתו (הרוכשים הפוטנציאליים) לאחר הסכמת רוזנצוויג להפחית את המחיר והודעתם בעקבות ההפחתה כי מדובר “בהתפתחות חזקה מבחינתם”, הפר את חובת הנאמנות אותה הוא חב למוכרים.

כשהמוכרים היו מוכנים להוריד את מחיר העסקה ל – 5 מיליון ₪ ואף ל – 4.9 מיליון, ₪ היה על המתווך ליידע על כך את הרוכשים שהיו מעוניינים אותה עת (באופן עקרוני) לרכוש את הנכס. המתווך טען כי לא עדכן את הרוכשים כיוון שהוא בעצמו החל במו”מ על מנת לרכוש את הנכס. בכך, הוא ניצל הזדמנות עסקית ומנע אותה מלקוחותיו, הרוכשים בפוטנציה. על המתווך חלה חובה להמנע מלהמצא בניגוד עניינים (סעיף 10 לחוק המתווכים). זאת ועוד, חובת הגילוי כלפי הרוכשים הינה בנוסף מכח סעיף 8 א’ לחוק המתווכים הקובע כי: מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

מסקנות

1. יתכנו בהחלט מקרים שלאחר שהמתווך פעל מטעם המוכרים ואף מטעם מתעניינים בנכס יחליט לבסוף לרכוש אותו לעצמו.
2. מצב זה אפשרי אך ורק לאחר שהן המוכרים קיבלו מידע מלא מהמתווך אודות רוכשים פוטנציאליים והצעותיהם ואילו רוכשים שהתעניינו בנכס קיבלו מידע מלא אודות הנכס וכן אודות נכונות המוכרים להפחתה בתמורה.
3. המתווך יוכל להציע הצעות לרכישת הנכס בעצמו אך ורק לאחר מסירת כל המידע לעיל ואך ורק לאחר שרוכשים פוטנציאלים “ירדו” מהעסקה לאחר שקיבלו את מלוא המידע ולאחר שניתנה להם האפשרות לנהל מו”מ עם המוכרים.
4. כל סטייה ולו הקטנה מהדרישות לעיל תעמיד את המתווך בניגוד עניינים.

ובהפרת חובותיו החוקיות על כל המשתמע מכך.

ת”א (ראשל”צ) 67066-11-16 אלון אבלה נ’ רמי רוזנצוויג (ניתן ביום 2.2.23, פורסם בנבו)