יזהר הקונה או יזהר המוכר?

רקע

כאשר אדם רוכש דירה, חוזרת ועולה השאלה מהו היקף חובת הגילוי החלה על המוכר ובהתאמה מהו היקף האחריות החלה על הקונה לוודא שאין תקלות ופגמים בדירה הנרכשת.

לאחרונה צפה ועלתה השאלה בפני ביהמ”ש לתביעות קטנות בנתניה כאשר רוכשת דירה מקבלן טענה כי האחרון הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו כשלא גילה לה כי הדירה אינה מחוברת למערכת הגז וכי לצורך החיבור נדרשה להסיר רצפות וחלקים מהפרקט בדירה .

מה פסק  בית המשפט?

על מוכר דירה מוטלת חובה לפרט ליקויים או מומים נסתרים וכל מידע, משמעותי הרלוונטי לדירה למעט אם יצליח להוכיח כי הקונה ידע בידיעה ממשית בפועל על  הליקוי או הפגם. אחריות זו רחבה יותר מאשר האחריות הרובצת על הקונה לבדוק בעצמו את הדירה. הקונה רשאי להסתמך על תיאור הדירה שנתן המוכר גם אם הייתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הדירה והוא לא ניצל אותה. המוכר לא יוכל להסתמך על טענת פטור לפיה נרשם בחוזה שהקונה בדק את הדירה ומצא אותה מתאימה לצרכיו ומטרותיו וכי הוא מוותר על כל טענה כלפי המוכר בגין טיב הדירה או אי התאמה. הסכמת קונה לקנות דירה "AS  IS" אינה פוטרת את המוכר מחובת הגילוי החלה עליו.

ביהמ”ש הבהיר עוד כי אחריות המוכר מתגבשת ללא קשר לשאלה האם ניתנת אי ההתאמה לגילוי מוקדם בבדיקה סבירה ע”י הקונה אם לאו, היינו ללא קשר לרשלנות הקונה. אולם, כאמור, אם יתברר כי הקונה ידע על אי ההתאמה או על המום הנסתר מבעוד מועד, קרי עוד לפני החתימה על הסכם המכר, הקונה לא יהיה רשאי להעלות טענות בעניין זה נגד המוכר.

ביהמ”ש הוסיף כי אין צורך בידיעה בפועל של המוכר על הליקוי או הפגם אלא די בהיתכנות לידיעה אודות הפגם כלומר אחריות המוכר חלה גם על פגמים שהיה עליו לדעת אודותם. קונה יוכל להסתמך על אי התאמה גם במקרה שהמוכר לא ידע על הפגם או הליקוי אך מתוקף הנסיבות היה עליו לדעת עליהם.

מסקנות

בתי המשפט נוטים בשנים האחרונות להרחיב את אחריות מוכרי דירות למסור כל מידע מהותי שברשותם אודות הדירה הנמכרת. מוכרי דירות לא יוכלו להישען על סעיפי פטור סטנדרטים בחוזה המכר לפיהם הקונה מאשר כי ראה ובדק את הדירה והוא רוכש אותה במצבה כפי שהיא במקרים בהם מתברר שהיה פגם או ליקוי שהמוכר ידע עליו או צריך היה לדעת עליו בנסיבות הקיימות.

ראה: תק (נת’) 11355-11-18 חזיזה נ’ קרן פז חב’ לבנין בע”מ (ניתן ביום 8.8.19, פורסם בנבו)