כשהסכם התיווך מתייחס לרכישת קרקע מסויימת, האם העובדה שהקרקע לא נרכשה מהבעלים המקורי משפיעה על דמי התיווך?

למתווכים ויועצי הנדל”ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון החמישים של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

נושא גיליון זה:

מה דין הזמנת שירותי תיווך כשלאחר חתימת הסכם התיווך הנכס נמכר לצד ג’ המעוניין אף הוא למכור אותו?

רקע

המתווך – התובע החתים את חב’ איוויב נדל”ן בע”מ  (להלן:”הנתבעת“) על הסכם הזמנת שירותי תיווך לפיו הלקוחה תשלם דמי תיווך בסך 1.5% בצרוף מע”מ עבור רכישת קרקע המיועדת למגורים ברחוב ניצנה בתל אביב (להלן:”הקרקע“) זו הייתה שייכת אותה עת לחב’ קארבונה סיילס לימיטד בע”מ (להלן:”קארבונה”). בהסכם נקבע כי דמי התיווך ישולמו רק בעת מכירת הקרקע  לנתבעת או מי מטעמה. הנתבעת תכננה לרכוש אופציה לרכישת הקרקע מקארבונה כך שתוכל לסחר את האופציה לחברי קבוצת רכישה. המתווך החל לפעול ולתווך בין הנתבעת לקארבונה. בפגישה שנערכה ב – 6.1.19 הנתבעת הציעה לרכוש אופציה לרכישת הקרקע התקפה לחצי שנה עם אפשרות לארכה בת שלושה חודשים כנגד 1 מיליון ₪ (לפני מע”מ) כולל התשלום עבור האופציה. המתווך טען כי משלב זה הוא מודר מהמגעים שבין הנתבעת לקראבונה ורק בסוף אותו חודש נודע למתווך מהנתבעת כי הצדדים לא הגיעו להסכמות והעסקה לא תצא לפועל .

ב – 19.2.19 נחתם הסכם לרכישת האופציה  בין קארבונה לחברה בשם אוראה. נקבע  כי מחיר הקרקע 4.1 מיליון ₪ לפני מע”מ כולל תשלום עבור האופציה שעמדה על סך 2 מיליון ₪. סוכם כי תקופת האופציה הינה לחצי שנה כשאוראה רשאית לסחר בתקופה זו את האופציה לצד ג’.

ב – 4.3.19 האופציה סוחרה לנתבעת והיא השלימה את העסקה כשהקרקע נרכשה לבסוף באמצעות קבוצת רכישה. הנתבעת טענה כי אוראה פנתה אליה ולכן סברה שהיא עומדת לסגור על עסקת אופציה בקשר לקרקע. הנתבעת פנתה לטענתה לתובע בכדי שהעסקה בין קארבונה לבינה תצא אל הפועל ואף נאותה לשפר את הצעתה. כשהבינה כי אינה יכולה להתמודד מול אוראה שהתחייבה בכל מקרה לרכוש בעצמה את הקרקע גם אם לא ימצא צד ג’ לסחר לו את האופציה .

אין מחלוקת שב-4.3.19 חתמו הנתבעת ואוראה על הסכם לפיו הנתבעת רוכשת ממנה את האופציה וביוני אותה שנה ממשה הנתבעת את האופציה מקארבונה כשהקרקע נרכשה באמצעות קבוצת הרכישה. התביעה הוגשה לאחר שהנתבעת סרבה לשלם את דמי התיווך.

מה פסק בית המשפט?

ביהמ”ש קבע כי הסכם התיווך התייחס לרכישת קרקע ספציפית ולא לבעלים ספציפיים. בעלי הקרקע כלל לא נזכרו בהסכם התיווך. היה על הנתבעת, מכח חובת תום הלב, לאפשר למתווך לתווך בעסקה מול אוראה. משלא אפשרה זאת על הנתבעת לשלם דמי תיווך. ביהמ”ש הוסיף: אם לקוח מתקשר עם מתווך עליו לפעול באמצעות המתווך לסגירת העסקה ולאפשר למתווך לעשות עבודתו (לתווך בין הצדדים ולהביאם להסכם) לאחר שקיבל את כתובת הנכס הלקוח יכול להודיע למתווך כי הוא רוצה לנהל את המו”מ מול המוכר לבדו אולם אז אם העסקה נכרתת, יהיה מחוייב לשלם למתווך את דמי התיווך המוסכמים. אם המו”מ לא מבשיל, חייב הלקוח לאפשר למתווך לתווך בין הצדדים ואם לא עשה כן, יהיה חייב לשלם דמי תיווך.

ביהמ”ש נתן דוגמה נוספת: אם לקוח חתם על הסכם תיווך לרכישת דירת מגורים ואולם במהלך נסיונות התיווך מסתבר שהנכס נמכר לאדם אחר, אולם גם אותו אדם מבקש למכור את הנכס מיד. האם רשאי הלקוח לפנות ישירות לבעלים החדש ולמנוע מהמתווך לתווך מולו ולטעון כי בשל כך אין עילה לתשלום דמי תיווך חרף חתימת הלקוח על הסכם התיווך ביחס לאותו נכס, אך ורק בשל העובדה שהנכס עבר ידיים? התשובה ברורה לכך היא שלא! שינוי הבעלות אינו משנה את הסכם התיווך.

ברור שקרבת הזמן הינה פרמטר קריטי. לו הנתבעת היתה מחדשת את התענינותה  ברכישת הנכס זמן רב לאחר שאוראה רכשה את האופציה יתכן וכבר לא הייתה צריכה לשוב למתווך בכדי להזדקק לשירותיו. אולם במקרה שהעסקאות סמוכות אין עוד שאלה. במקרה זה גם התמורה בשתי העסקאות הייתה דומה והנתבעת אינה יכולה לטעון שמדובר בעסקאות שונות לחלוטין. טענת הנתבעת כי אוראה התחייבה בכל מקרה לרכוש את הקרקע ולכן זו עסקה שונה לא קיבלה ביטוי בהסכם הרכישה ולא ניתן להתייחס לפרמטר זה כמשנה את אופי העסקה.

ניתוח ומסקנות

כאשר נוצר מצב שהבעלים המקורי של הנכס המיועד לרכישה התחלף, הלקוח שביקש  מהמתווך לסייע ולטפל בעסקה לא יוכל טעון שמכיוון שהבעלים התחלפו הוא אינו כבול עוד בהסכם עימו. כמובן אם יחלוף זמן רב או לחילופין תנאי העסקה מול בעלי הנכס החדש ישתנו באופן מהותי ניתן יהיה לטעון כי מדובר בעסקה שונה בתכלית בדומה למבחני “הגורם היעיל”.

בהזדמנות זו ברצוני לאחל לכל אחת ואחד מכם שנה טובה ובריאות טובה. תהיו מאושרים ומעושרים רק בבקשה, על פי… החוק.