כשמתווך לא שילם אגרה במועד הוא אינו זכאי לדמי תיווך גם אם הלקוח מנצל סיבה זו בכדי להתחמק מתשלום

רקע

כתוצאה מזלזול , רשלנות או סתם חוסר תשומת לב הוגשו בעת האחרונה מספר תביעות בידי מתווכים לדמי תיווך על אף שהתברר כי הם לא החזיקו בעת ביצוע פעולות התיווך ברישיון בתוקף. המתווכים ניסו “להציל” את דמי התיווך  וטענו כי הדרישה לתשלום אגרה במועד היא “טכנית” במהותה ולא מהותית. עוד טענו המתווכים כי הלקוח קיבל בפועל שירות והמתווך שימש “כגורם היעיל” ולכן התחמקות מתשלום דמי תיווך הינה בחוסר תום לב  “המתגבר” על אי תשלום במועד.

מה נפסק בביהמ”ש המחוזי בחיפה ובבתי משפט השלום?

1. המחוקק קבע במפורש כי אסור לאדם לעסוק בתיווך במקרקעין אלא אם הוא בעל רישיון בתוקף (ס’ 2(א) לחוק המתווכים).
2. המחוקק הוסיף וקבע שתשלום אגרה במועד הינה תנאי לשמש כמתווך במקרקעין (ס’ 18(ב) לחוק המתווכים).
3. בשורה של פסקי דין חזרו בתי המשפט והבהירו שאין מדובר בדרישה טכנית אלא בדרישה שהמחוקק קבע שהינה מהותית.
4. ניסיונות לעקוף את חוק המתווכים ולטעון באמצעות חוקים אחרים כי למתווך מגיע תשלום לדוגמה מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט, או מכח חוק החוזים (חלק כללי) אינם מאפשרים להתגבר על הוראות ברורות של חוק המתווכים. מעת שקיים חוק ספציפי ברור בעניין תיווך מקרקעין לא ניתן לפנות לחוקים אחרים שאם נעשה כן, נרוקן את חוק המתווכים מתוכנו ונסכל את תכלית החוק.
5. אכן יתכן שימצאו בעתיד מקרים, כפי שביהמ”ש מכנה, “חריגים שבחריגים” בהם ניתן יהיה לפתוח “פתח צר” להכיר בזכות המתווך לדמי תיווך חרף הוראותיו הברורות של חוק המתווכים. אולם, מדובר במקרים נדירים ובלבד שמסכת העובדות באותם מקרים תלמד על היותם יוצאי דופן וחריגים ביותר.
6. לאחרונה פסק ואישר בית המשפט המחוזי בחיפה את הכללים לעיל[1] והוסיף כי לקוח המסתמך על הוראת חוק המתווכים (שאין מגיעים למתווך דמי תיווך בהעדר רישיון בתוקף), אינו פועל בחוסר תום לב.
7. בפסה”ד עזרן נ’ Polselli [2] חייב ביהמ”ש השלום בת”א את המתווכים –התובעים לאחר שהתברר כי מי שבצע בפועל את פעולות התיווך לא החזיק ברישיון בתוקף בהוצאות גבוהות מהמקובל – 17,500 ₪!! על אף שלא היה צורך לנהל את התביעה  במלואה. ביהמ”ש לא הסתפק בכך ובאופן חריג ונדיר פסק בנוסף תשלום של 4,000 ₪ לטובת אוצר המדינה בשל כך שהמתווכים לא בדקו מלכתחילה את הטענה שהעלו הנתבעים שאין למתווך בפועל רישיון תיווך בתוקף ולא הודו במשך זמן ממושך בטענה זו מה שהוביל להתארכות ההליך המשפטי שלא לצורך. כאילו לא די באמור לעיל ביהמ”ש אף העביר את פסק הדין למנהל בתי המשפט בכדי שיבחן אם יש מקום להעביר אותו לוועדת המשמעת על פי חוק המתווכים לאור התנהגות המתווכים במקרה זה.

 [1] למען הגילוי הנאות הח”מ ייצג את המערער בפס”ד וזנה כשביהמ”ש המחוזי בחיפה  קיבל את הערעור ופסק שמתווך ללא רישיון בתוקף אינו זכאי לדמי תיווך גם אם הלקוח עושה שימוש בהוראת חוק בכדי לא לשלם דמי תיווך

ע”א (מחוזי חיפה) 10334-12-19 וזנה נ’ נטו תיווך מקרקעי בע”מ (ניתן ביום 23.8.20 פורסם בנבו).

[2] תא”מ (ת”א) 21421-09-19 מיכאל עזרן (המשכנות יועצי נדל”ן) בע”מ נ’ Philippe Polselli ניתן ב – 24.1.21 פורסם בנבו)

פסיקה דומה שנתנה בעת האחרונה:

ת”א (שלום ת”א) 5274-12-16 פסגות יועצי נדל”ן (אמ.די.) בע”מ נ’ דינמיק אילד בע”מ (ניתן ביום 2.3.19 ,פורסם בנבו).

וכן ת”א  (שלום עפולה) 68520-06-17 אוזן נ’ ל.א. רם יזמות ובניה בע”מ (ניתן ביום 30.7.19, פורסם בנבו).