למתווכים ויועצי הנדל”ן שלום,
אני שמח להציג בפניכם את הגיליון החמישים ותשעה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.
הנושא
האם לאחר שהוכח שהמתווך שימש כגורם היעיל נכון להפחית מדמי התיווך המוסכמים?
רקע
המתווך (התובע) הגיש תביעה נגד לקוחו , הקונה – (הנתבע) בגין אי תשלום דמי תיווך בסך 2% בצרוף מע”מ לאחר שהאחרון חתם על הזמנת שירותי תיווך ב – 3.2.19 בקשר למכירת בית צמוד קרקע במטולה.
הנתבע הגיע לבית באמצעות שלט שהציב המתווך. השנים בקרו יחדיו בבית במהלך פב’ 2019. הנתבע הגיש הצעת רכישה בסכום של 1.9 מיליון ₪ כשתוקף ההצעה עד 3.2.19. בנוסף, הנתבע הפקיד המחאה לפקודת המוכר “כדמי רצינות”. על אף פגישה בין הצדדים באפריל 2020 העסקה לא יצאה אל הפועל כיוון שבעל הנכס (שחתם אף הוא על הזמנת שירותי תיווך של התובע) לא הסכים לתמורה הנמוכה מ – 2.2 מיליון ₪.
לאחר שהעסקה לא יצאה אל הפועל המוכר ניסה למכור את הבית לבן משפחתו אולם ללא הצלחה. כעבור שנה ב – 4.2.20 ביקש הנתבע מהמתווך את מס’ הטלפון של המוכר וזה נעתר לבקשה. ב – 8.8.20 נוצר קשר מחודש בין המוכר לנתבע ובספט’ 2020 נחתם הסכם המכר בין בנו של הנתבע למוכר, ללא מעורבות המתווך בסכום של 2.2 מיליון ₪.
ב – 7.10.20 שילם המוכר דמי תיווך לתובע בסכום של 1% מהתמורה. הנתבע הציע לשלם למתווך 5,000 ₪ כדמי תיווך אולם האחרון סרב ולכן הוגשה התביעה.
מה פסק ביהמ”ש?
ביהמ”ש בחן האם בנסיבות העניין ולאור פסק הדין המנחה בענין זה האם המתווך שימש כ”גורם היעיל” אם לאו. [1]
ביהמ”ש פסק שהמתווך אכן שימש כגורם היעיל ועל אף משך הזמן שחלף מדעיכת העסקה עד לחידושה וחתימת הסכם המכר לא נפגם מעמדו כגורם היעיל. בהתאם למבחן “הרמת החבל במקום בו הושאר”, קרי השלב השני במגעים, התברר שבשלב זה היה סיומת לשלב הראשון ללא שינוי תנאים מהותיים. לכן לא נותק הקשר הסיבתי בין פעולות המתווך בתחילת הדרך לחתימה על הסכם המכר. המחיר שנקבע לבסוף היה אותו מחיר “שהונח על השולחן” ע”י המוכר עוד טרם דעיכת המגעים בין הצדדים. המו”מ לסגירת העסקה ארך לבסוף כחצי שעה בלבד. חשוב לציין כי עדותו של המתווך נמצאה אמינה ומהימנה בעיני בית המשפט. לכן נפסק באופן חד משמעי כי המתווך שימש כ”גורם היעיל” שהביא לכריתת הסכם המכר.
בנקודה זו באופן מעט תמוה בחר ביהמ”ש לסטות מהניתוח המשפטי וקבע כי על אף האמור לעיל ישלם הנתבע לתובע רק 1% מהתמורה בצרוף מע”מ וזאת בשל נסיבות חריגות לכאורה. האחת, חלוף הזמן של חודשים ארוכים במהלכם לא הושקעו על ידי המתווך מאמצים לקידום העסקה שנכרתה בסופו של יום. השניה, המתווך היה מעורב בתחילת המו”מ אך לא בשלב כריתת ההסכם. ביהמ”ש הביא בחשבון כי המוכרים שילמו דמי תיווך בשיעור 1% בלבד. לכן נפסק שהמתווך יהיה זכאי ל – 1% מהתמורה בצרוף מע”מ במקום 2% בצרוף מע”מ. עוד נקבע כי הפיצוי המוסכם בסך 300% מדמי התיווך כפי שנקבע בהזמנת שירותי התיווך מוגזם. לחובת הנתבע נפסקו הוצאות משפט בסך 6,000 ₪ ושכ”ט עו”ד בסך 8,000 ₪ .
ביקורת
משפסק ביהמ”ש כי המתווך שימש כ”גורם היעיל” על אף הזמן הרב יחסית שחלף (ועוד בהתייחס לתקופה מיוחדת בשל מגפת הקורונה) לא ברור מדוע ועל סמך מה הורה ביהמ”ש על הפחתת שיעור דמי התיווך ב – 50% ?!
זאת ועוד, נימוקי פסק הדין הינם בגדר תרתי דסתרי. על אף משך הזמן הרב שחלף מיום תחילת המו”מ ועד לחתימה על הסכם המכר נפסק בסופו של יום כי המתווך שימש כגורם היעיל. כיצד אם כן ניתן באותה נשימה לטעון כי “בשל אורך הזמן במהלכו לא הושקעו על ידי המתווך מאמצים לקידום העסקה שנכרתה בסופו של יום יופחתו דמי התיווך במחצית?
רק מספר שורות לפני כן ציין ביהמ”ש את פרשת כרמי נ’ קלמנוביץ [2] שנדונה בביהמ”ש המחוזי חיפה לפיה מה שקובע הינן אפקטיביות פעולות התיווך ולאו דווקא ריבוי פעולותיו .עתה ההפחתה נשענה על נימוק הפוך לחלוטין!!
הנימוק השני לפיו המתווך היה מעורב בתחילת המו”מ אך לא בשלב כריתת ההסכם תמוה אף הוא. אם נקבע שהמתווך שימש “גורם יעיל” מדוע נענש המתווך בסוף ההליך כשמעורבותו כלל לא נדרשה?? לא ברור מדוע העדר מעורבות מתווך במגעים בין הצדדים כאשר זו אינה נדרשת משמשת נימוק להפחתת דמי התיווך.
נראה כי הניתוח המשפטי היה מדוייק עד לקביעה בדבר הפחתת דמי התיווך בחצי. כאן סתרו לעניות דעתנו הנימוקים את המסקנה המשפטית. בכל הכבוד, אנו סבורים כי החלטה להפחתת הפיצוי ב – 50% בטעות יסודה.
ת”א (נצ’) 32500-12-20 טל בשירי נ’ זהבה ניישטיין (ניתן ביום 3.4.23, פורסם בנבו)
[1] ע”א 2144/19 הנרי מוסקוביץ נ’ אסתר ביר מ – 1994
[2] חיפה (מחוזי) כרמי נ’ קמנוביץ – אנגלו סכסון (ניתן ביום 7.6.04, פורסם בנבו)
