רקע
בינואר 2010 נערכה פגישה בין המתווך לנתבעת, חב’ קדישא – רחובות, המתווך החתים את הנתבעת על טופס הזמנת שירותי תיווך. ביולי 2014 רכשה הנתבעת מהמוכרת את המקרקעין. במאי 2015 שלח המתווך מכתב דרישה לתשלום דמי תיווך ואילו הנתבעת דחתה דרישה זו. המתווך פנה לביהמ”ש והגיש תביעה על סך של 680,000 ₪.
מה פסק ביהמ”ש?
ביהמ”ש קבע כי בעת שהחתים המתווך את הנתבעת לא הוסמך כלל לפעול בשם המוכרת ולהציע לנתבעת את המקרקעין (בניגוד לטענת המתווך). המתווך נפגש עם המוכרת כשלושה שבועות לאחר החתמת הנתבעת אולם התברר כי הוא ניסה לשווק את המקרקעין לקבוצת רכישה תוך זניחת הנתבעת והתעלמות ממנה. המשא ומתן שניהל המתווך עם המוכרת לא נוהל כפי שהתברר בשם הנתבעת ועבורה. המתווך טען כי לאחר הפגישה עם המוכרת התקשר לנתבעת ועדכן אותה כי הצליח להפחית את התמורה. אולם התברר שככל שהמחיר הופחת היה זה אגב משא ומתן שנוהל עבור לקוחות אחרים של המתווך ופניית המתווך לנתבעת הייתה כעבור מספר חודשים לאחר הפגישה עם המוכרת ולא בסמוך למועד הפגישה.
ביהמ”ש בחן ראשית האם המתווך הפגיש בין הצדדים כדרישת החוק וקבע כי בשום שלב תנאי הסף של הפגשה בין הצדדים לא התקיים.
ביהמ”ש בחן האם המתווך פעל בנאמנות בהגינות ובדרך מקובלת כלפי הנתבעת כדרישת החוק. נפסק שהמתווך פעל להקמת קב’ רכישה שתרכוש את המקרקעין תוך התעלמות מוחלטת מהנתבעת. יתרה מכך, המתווך כלל לא עדכן את המוכרת בדבר היות הנתבעת לקוחה פוטנציאלית, מכאן שהמתווך כשל בחובתו לפעול בנאמנות עבור הנתבעת.
לבסוף שאל ביהמ”ש האם המתווך שמש “כגורם היעיל” בעסקה? נפסק כי המתווך לא היה “הגורם היעיל”. אמנם הוא הציג את המקרקעין לראשונה בפני הנתבעת אולם העסקה התבצעה בסיועם של מתווכים אחרים שייצגו את המוכרת והנתבעת במנותק לפועלו של המתווך והם אלה שפעלו להפגשה בין הצדדים. הנתבעת והמוכרת שלמו דמי תיווך למתווכים מטעמם.
התמורה ששלמה הנתבעת הייתה בסופו של יום גבוהה יותר באופן משמעותי מהסכום שהייתה לכאורה משלמת לו נעשתה העסקה באמצעות המתווך. הזמן שחלף בין חתימת הנתבעת על הזמנת שירותי התיווך ועד לביצוע העסקה היה ארבע וחצי שנים זמן רב מאוד לכל דעות. כשבחן ביהמ”ש את מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך היקף המגעים ,פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים, התברר כי המתווך לא הפגיש בין הצדדים ואף הודה כי חדל מניסיונותיו לקדם העסקה.
מסקנות
- תאום מפגש בין קונה למוכר הינו דרישת יסוד בעבודת המתווך. הפגשה בין קונה לנכס אינה תחליף להפגשה בין מוכר לקונה.
- בכדי למלא את חובתו הבסיסית של המתווך עליו להוכיח , ראשית, כי הפגיש בין הצדדים. בכדי להחשב כ”גורם היעיל” עליו לעמוד במס’ קריטריונים נוספים: עליו לבצע פעולות בכדי לקדם את העסקה ולוודא שלא חלף זמן רב מידי ללא מעורבות המתווך. ביהמ”ש יבדוק אם נכנסו לתמונה מתווכים אחרים שהפגישו בין הצדדים ותרמו להיווצרות העסקה. שכלול גורמים אלה יכריע את הכף במבחן “הגורם היעיל”.
- מתווך הפועל בשם לקוחו ותוך כדי כך מביא לקוח אחר וכלל לא מיידע את המוכר ואת לקוחו השני על קיום אותו לקוח, חוטא לחובותיו המקצועיות. הוא אינו פועל בנאמנות, בהגינות ובתום לב כלפי לקוחו.
ראה: ת”א 3428-08-15 משה בן גל נ’ חברת קדישא גחש”א כללית ואח’ (פורסם בנבו, 8.9.18)
אין לראות באמור לעיל כייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עוה”ד ד”ר אריק אריאל.
