לא חתם על הזמנת שירותי תיווך אולם חויב בתשלום דמי תיווך

למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השמונים וששה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

חשוב לי מאוד לשמור על קשר.  לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.

הנושא :   

האם ניתן לחייב בדמי תיווך מי שלא חתם על הזמנת שירותי תיווך?

 רקע

המתווך יעקובי ומתווך נוסף – גיל הציגו את הנכס (קולנוע דוד בהרצליה) בפני הלקוח, קופלר. קופלר הסתייע בעו"ד קסטנבאום שפעל מול המתווכים. קופלר חתם על הזמנת שירותי תיווך ונמשכו המגעים בין קסטנבאום לב"כ המוכר. בפב' 2017 נחתם הסכם לפיו חברה בבעלות עו"ד קסטנבאום רכשה את הנכס. משנודע למתווך יעקובי כי נחתם הסכם לרכישת הנכס, דרש מקופלר שישולמו לו דמי התיווך. קופלר סירב כיוון, שלטענתו הוא לא רכש את הנכס. הוא טען עוד שכלל לא ידע שעו"ד קסטנבאום רכש לבסוף את הנכס.

המתווך יעקובי הגיש לבימ"ש השלום בת"א תביעה נגד קופלר, קסטנבאום והחברה שבבעלותו.[1] ביהמ"ש קבע שקופלר אינו חייב בדמי תיווך כיוון שלא רכש את הנכס ואף לא באמצעות שלוח. לעומת זאת קסטנבאום חרג מהרשאתו כמייצג את קופלר ולכן ניתן לחייבו בדמי תיווך מכח דיני השליחות על אף שלא חתם על הזמנת שירותי התיווך. ביהמ"ש השלום הוסיף שניתן להגיע לאותה תוצאה גם מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט כלומר עו"ד קסטנבאום קיבל זכות שלא כדין שאף שלא שילם עבורה. ביהמ"ש המחוזי קבע כי ניתן לחייב את קסטנבאום מכח היותו שותף של קופלר בעת כריתת הסכם התיווך אף שלא בעת רכישת הנכס. ערעורו של קסטנבאום לביהמ"ש המחוזי נדחה[2]. על פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי הגיש קסטנבאום בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון שהחליט לדון בבקשה ודחה לבסוף את הערעור.

מה פסק ביהמ"ש העליון?

ביהמ"ש העליון קבע כי הסוגיה שלפנינו הינה האם ניתן לייחס חיוב בדמי תיווך מכח הסכם תיווך בכתב למי שלא היה צד להסכם [3].

כיוון שפקודת השותפויות (נוסח חדש) קובעת שפעולה של כל שותף בשותפות מחייבת את יתר השותפים, קיבל ביהמ"ש העליון את פסיקת ביהמ"ש המחוזי והקביעה שקופלר וקסטנבאום היו שותפים בשלב הראשון לכוונה לרכוש את הנכס. מכיוון שקופלר פעל כשלוח של השותפות בעת שחתם על הזמנת שירותי התיווך אזי משנרכש הנכס ע"י חברה בבעלות קסטנבאום, הזמנת שירותי התיווך מחייבת גם אותו ואת החברה שבבעלותו.

ביהמ"ש העליון הוסיף שגם אם לא התקיימה השותפות כאמור לעיל והתקיימו רק יחסי שליחות שבין עורך דין ללקוחו, כשהשליח  (עו"ד קסטנבאום) חרג משליחותו, רשאי הצד השלישי, יעקובי המתווך, לראות בשלוח כבעל דברו של השולח.

מסקנות

1. ישנם מקרים אם כי די נדירים שבעקבות קונסטרוקציות משפטיות שונות (עושר ולא במשפט, שליחות, שותפויות) ניתן יהיה לחייב בדמי תיווך גם מי שלא חתם על הזמנת שירותי התיווך.
2. ישנה כמובן אפשרות להכליל בנוסח הזמנת שירותי תיווך התייחסות למקרה בו מזמין שירותי התיווך אינו רוכש לבסוף את הנכס אלא שליחו או מי מטעמו, שותפו או צד ג' שקיבל ממנו מידע אודות הנכס שרכש לבסוף.

יום עצמאות שמח

בתקווה לביטחון

אחדות והמשך העלאת קרנו

של מקצוע התיווך במקרקעין

[1] ת"א (ת"א) 26108-07-19 יעקובי נ' קופלר, קסטנבאום ואח' (ניתן ביום 25.3.24, פורסם בנבו)

[2] ע"א 48942-04-24 קסטנבאום ואח' נ' שי יעקובי (ניתן ביום 4.2.25, פורסם בנבו)

[3] רע"א 42119-02-25 גונן קסטנבאום נ' שי יעקובי (ניתן ביום 21.1.26, פורסם בנבו)