לקוחו של המתווך לא רכש את הנכס אלא עורך דינו האם ניתן לקבל דמי תיווך ואם כן, ממי?

למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השישים ושבעה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

חשוב לי מאוד לשמור על קשר.  לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.

הנושא

האם ניתן לחייב לקוח של המתווך (הנתבע 1) בדמי תיווך על אף שלא רכש את הנכס אך ורק  כיוון שהעביר תוך כדי ניהול מו"מ מידע אודות הנכס לעורך דינו (הנתבע 2)?

האם ניתן לחייב בדמי תיווך את עורך הדין של נתבע 1  (נתבע 2) על כך שעשה שימוש במידע  אודות הנכס  עבור עצמו ורכש את הנכס על אף שלא חתם על הזמנת שירותי תיווך?

רקע 

הנתבע 1 , לקוח שחתם עם המתווך (התובע) על הסכם תיווך בקשר לנכס בו התעניין. לבסוף רכשה את הנכס חברה (נתבעת 3)  בבעלות עורך הדין של אותו  לקוח (נתבע 2) . הנתבע 1 הבין מעורך דינו כי סיכויי הרכישה נמוכים ולכן הודיע כי אינו מעוניין עוד לרכוש את הנכס בתנאים שהציג לו נתבע 2 .  בדיעבד נודע לנתבע 1 כי הנכס נרכש בידי נתבעת 3. האם זכאי התובע לדמי תיווך מהנתבע 1 ולחילופין האם זכאי לדמי תיווך מנתבעים 2 ו – 3?

מה פסק ביהמ"ש?

קשה למצוא בסיס לטענה המגבילה זכות לקוח להעביר  מידע לעורך דינו.

אין הסכם מחייב בין נתבע 1 למוכרים ולכן לא עומדת לתובע הזכות לקבל  דמי תיווך מהנתבע 1. הופרכה הטענה כי במקרה זה הנתבע 2 פעל כשלוח של נתבע 1. רכישת הנכס נעשתה בידי נתבע 2 עבור עצמו ולא עבור נתבע 1. מכאן השאלה : האם ניתן בנסיבות העניין לחייב את הנתבע 2 בתשלום דמי תיווך?

אין ספק, שכלפי התובע, נתבע 2  היה בא כוחו של נתבע 1. נתבע 2  לא הכחיש כי ידע על הסכם שירותי התיווך בין הנתבע 1 לתובע ועל שיעור דמי התיווך שסוכם ביניהם.  כיוון שעורך הדין (נתבע 2) פעל בחריגה מההרשאה שקיבל מהנתבע 1 אזי על פי  חוק השליחות רשאי התובע לתבוע את נזקו מנתבע 2 שכן השלוח נטל על עצמו במקרה זה את חיובי השולח (נתבע 1) . ניתן לראות זאת "כמעין חוזה" או בשפה המשפטית "חוזה מכללא" בין התובע לנתבע 2. היקף האחריות של נתבע 2  כלפי התובע יכול להיות מלא כשהוא צד "להסכם מכללא ". לחילופין, התובע זכאי לפיצוי מנתבע 2 בשל הנזק שנגרם לו כשהתברר שאין לנתבע 2 הרשאה לייצג את הנתבע 1.

ביהמ"ש הוסיף וקבע כי לאותה תוצאה ניתן היה להגיע בישום עקרונות דיני "עשיית עושר ולא במשפט". ניתן לחייב אדם בתשלום שכר ראוי עבור פעולה שבצע עבורו אדם אחר אפילו לא נכרת ביניהם הסכם כאשר מעצם ההסדר בין הצדדים משתמע שיש לשלם עבור הפעולה שנעשתה.

בסופו של יום חוייבו נתבעים 2 ו – 3 במלוא דמי התיווך בסך 585,000 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק . בנוסף חויבו נתבעים 2 ו – 3 בשכ"ט עוה"ד של התובע בסך 60,000 ₪ בעיקר בשל התארכות ההליכים שכן נתבע 2 הגיש הודעה לצד שלישי בה טען  כי צד ג' , עוה"ד של בעלי הנכס, התחייב להסדיר את החבות בדמי תיווך אם זו תוטל על הנתבע 2 . תביעה זו התקבלה בחלקה.

ת.א. (ת"א) 26108-07-19 שי יעקובי – יזמות ותיווך נדל"ן בע"מ נ' לירון קופלר גונן קסטנבאום ואח'

(ניתן ביום 25.3.24, פורסם בנבו)