לראשונה נקבע בפסק דין מהו “גבול הגזרה” בין שמאות מקרקעין לסקר מחירי נדל”ן הניתן ע”י מתווכים במקרקעין

למתווכים ויועצי הנדל”ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון החמישים וחמישה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

בהזדמנות זו אבקש לאחל לכל אחת ואחד מכם חג פסח ואביב שמח.

הנושא

המותר והאסור על מתווך מקרקעין בהצגת שווי נכסים.

רקע

בהרצאות שנתנו על ידי בשנתיים שלוש האחרונות, חזרתי והתרעתי כי מתווכים חוצים לעיתים את הקו, בחוסר תשומת לב ומוסרים ללקוחותיהם ניתוח והערכת שווי נכסים דבר האסור מכח סעיף 13 א’ לחוק שמאי מקרקעין תשס”א – 2001. מי שעובר על הוראות סעיף זה מסיג גבול המהווה במקרים מסויימים גם עבירה פלילית.

כך ניתן לראות בפרסומי מתווכים בערים שונות: “הערכות שווי ללא עלות”. לכן התרעתי על כך גם בספרי והדגשתי את הזהירות הנדרשת בעניין זה.[1]

בינואר 2023 הגישה לשכת המתווכים תביעה נגד מתווכים שפרסמו כי הם נותנים הערכות שווי שוק לנכסים. לשכת השמאים ביקשה להוציא צו האוסר על הנתבעים לעסוק בפעילות מקצועית המיוחדת לשמאי מקרקעין בלבד [2].

מה פסק ביהמ”ש?

בפסק הדין שניתן ב – 8.3.23 מפי השופטת בוסני מבימ”ש השלום בתל אביב נקבע שמתווכים רשאים להציע סקר מחירים של נכסי נדל”ן אולם רק שמאי מקרקעין המוסמכים כחוק יכולים לתת הערכות שווי.

הערכת שווי נכסים או הערכת שווי שוק מסורות אך ורק לשמאי מקרקעין שאגב נעזרים לעיתים במתווכים בכדי לקבל נתונים אודות עסקאות באיזורים שונים. אולם, בין סקר מחירים להערכת שווי שוק, המרחק רב והלקוחות שאינם בקיאים בתחום עלולים לסבור בטעות כי מדובר בהערכת שווי ולמעשה בשמאות.

בפסק הדין צויינו מקרים בהם מתווכים הוציאו הערכות שמאיות בכתב ללקוחותיהם ובכך חצו את הקווים. מתווכים נטו, לא פעם, למשוך את תשומת לב לקוחותיהם בהצגת האפשרות לספק להם הערכת שווי לנכס בו הם מעוניינים.

ביהמ”ש הבהיר כי כל עוד מבהיר המתווך כי הוא נותן סקר מחירי נדל”ן על יסוד נתונים המתפרסמים על ידי גופים מקצועיים הדבר תקין.

חשוב להדגיש בפני הלקוח שאין מדובר בשמאות הנקבעת על פי פרמטרים מקצועיים בידי שמאי מקרקעין בלבד (לרבות על בסיס זכויות בנייה, תוכניות בניין עיר, מיסוי,  חריגות בניה, והזכויות בנכס). אמור מעתה (בלשון ההגדה רבי עקיבא אומר…” אמור מעתה: במצרים לקו חמישים מכות ועל הים לקו חמישים ומאתיים מכות”) שמאות לנכס או קביעת שווי נכס אינם בתחום עיסוק המתווך ועליו ליתן סקר מחירי נדל”ן בלבד.

אגב פסק הדין ניתן במסגרת הצעת פשרה שקיבלה תוקף של פסק הדין.

[1] עו”ד ד”ר אריק אריאל דיני תיווך מקרקעין (בורסי,  2018) עמ’ 46 – 47.

[2] ת”א (תל אביב יפו) 67221-01-23 לשכת שמאי מקרקעין ישראל נ’ מאיר אייל ואח’