מה דינם של דמי התיווך כאשר הסכם מכר הותנה בתנאי מתלה שלא התקיים?

רקע

הלקוחות (התובעים) התקשרו בהסכם תיווך עם המתווכים (הנתבעים) בקשר לרכישת דירה עוד בטרם ניתן היתר לבנייתה. הסכם הרכישה הותנה בתנאי מתלה לפיו היה ולא ינתן ההיתר בתוך תקופה שהוגדרה מראש, יבוטל הסכם הרכישה. במועד חתימת הסכם הרכישה שילמו התובעים למתווכים את דמי התיווך.

בהסכם התיווך נכלל סעיף לפיו במידה ותתבטל העסקה עקב אי קבלת היתר לפרויקט תוך 12 חודשים ממועד חתימת הסכם המכר רשאי התובע לדרוש ולקבל בחזרה את דמי התיווך ששילם.

לימים לא התקיים התנאי המתלה. כאשר פנו התובעים לנתבעים ודרשו את דמי התיווך בחזרה , כיוון שלא ניתן היתר לבניית דירתם, סרבו לכך המתווכים והעלו מספר טענות :

בהסכם התיווך צויין כי: “זכותו של המתווך לדמי תיווך לא תיגרע בשל אירועים שלאחר ההתקשרות לרבות הפרה או ביטול של ההתקשרות”.

התחייבות המתווכים להחזר דמי התיווך הותנתה  בביטול  הפרויקט כולו ואילו במקרה דנן לא בוטל הפרויקט אלא אך ורק דירת התובעים.

כיוון שהסכם התיווך נחתם מול חב’ המתווכים, חב’ שבט אפרים בע”מ, אין לתובעים עילת תביעה נגד המתווכים באופן אישי.

מה פסק ביהמ”ש?

כיוון שמדובר בתנאי מתלה שלא התקיים, החוזה מתבטל למפרע. כשמתברר שאין מדובר בעסקה שנקשרה אין חיוב בדמי תיווך קרי מטרת העסקה לא הושגה.

אמנם בסעיף 5 להסכם התיווך צויין כי זכותו של המתווך לא תיגרע בשל ארועים שלאחר ההתקשרות לרבות הפרה או ביטול של ההתקשרות, אולם על פי כללי הפרשנות הכוונה למקרים בהם החוזה נכרת ולאחר מכן בוטל ללא קשר לתנאי המתלה.

על פי כללי הפרשנות אין לקבל את טענות המתווכים שהתכוונו להחזיר דמי תיווך רק אם הפרויקט כולו יבוטל. פרשנות המתווכים בלתי סבירה ולא מתקבלת על הדעת.

הטענה כי המתווכים עצמם אינם צד לתביעה נדחתה אף היא. החב’ בע”מ (נתבעת 1) אינה צד כשר להסכם התיווך שכן אין בידה רישיון עיסוק בתיווך ולכן גם המתווכים הרשומים בהסכם הינם צד להסכם. יש לפרש את חתימת הנתבעת 1 (החב’) על כתב ההתחייבות גם בשליחותם  של נתבעים 2 ו – 3 , בעלי מניותיה , לכן אין מקום להסתתרות מאחורי מסך ההתאגדות של הנתבעת 1. ביהמ”ש חייב לבסוף את החב’ ושני המתווכים, בעלי מניותיה , הן בהחזרת דמי התיווך והן בהוצאות משפט בסך 9,000 ₪.

מסקנה

כאשר הסכם רכישת המקרקעין אינו יוצא אל הפועל בשל תנאי מפורש בו שלא התקיים אין המתווך זכאי לדמי תיווך אלא אם סוכם אחרת באופן מפורש בהסכם התיווך.

ראה: תא”מ (ראשל”צ) 52043-11-16  עמיר נ’ שבט אפרים בע”מ ואח’ ניתן ביום 7.4.19 , פורסם בנבו)

וכן: ד”ר אריק אריאל עו”ד, דיני תיווך מקרקעין , הוצאת בורסי, 2018 (עמ’ 516 – 519).