רקע
רכישת דירה מקבלן הינה במקרים רבים אחת העסקאות היקרות והחשובות שעושה אדם במהלך חייו. סוף כל סוף ובשעה טובה נכנס הרוכש לדירה החדשה עוסק בענייני דיומא ושוכח כעבור זמן שעסקת רכישת הדירה טרם הסתיימה, שכן הזכויות בה טרם נרשמו על שמו בטאבו. אמנם שכ”ט עוה”ד עבור הרישום כבר שולם בעת שנרכשה הדירה אולם, לעיתים חולפות שנים ומתברר שהרישום טרם הסתיים. מצב זה אינו רצוי כלל, עלול להכביד מאוד ואף לסבך את בעל הדירה בהוצאות רבות נוספות ומיותרות.
הליכי הרישום בטאבו נמשכים בד”כ זמן רב כיוון שטרם הושלם הליך הפרצלציה שפרושו: חלוקת יחידת קרקע גדולה ליחידות קטנות לרבות היחידה עליה נבנה הבניין ובו הדירה נושא המאמר. תוך שנה מסיום רישום הפרצלציה חלה על הקבלן החובה לרשום “בית משותף”. על הקבלן להשלים את רישום הדירה בטאבו תוך שישה חודשים נוספים.
למרבה הצער קבלנים רבים אינם ממהרים לסיים את הליך הרישום. כל עוד הדירה אינה רשומה בטאבו, מנהלות החברות הקבלניות רישום עצמי המכונה “טאבו קטן” או “חברה משכנת” והן תגבנה דמי ניהול בעת שבעל הדירה יבקש למכרה.
חשוב מאוד להשלים את רישום הזכויות בדירה מוקדם ככל הניתן. כשחולפות השנים מתגלה לעיתים שהחברה הקבלנית כבר אינה פעילה או מצויה בהליכי פרוק. קונים עתידיים ידרשו לראות שהדירה רשומה בטאבו וכאשר יבקש בעל הדירה ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא, הבנקים עלולים להקשות בהעדר רישום מסודר. חשוב איפוא לוודא שהקבלן פועל במרץ להשלמת הרישום.
כאשר מתברר שהחברה הקבלנית אינה פועלת כנדרש להשלמת הרישום ניתן לנקוט בהליך משפטי על מנת לאכוף עליה את השלמת הרישום ולעיתים לדרוש פיצוי בגין הפרת הסכם הרכישה.
סיפור המעשה
לאחרונה דן בימ”ש השלום בחיפה בתביעה שהוגשה נגד חברת בניה שלמרות שהליכי הפרצלציה הושלמו כבר ב – 2006 חלפו 10 שנים נוספות (!) והרישום טרם הושלם. החברה הקבלנית טענה שיש לפרש את התחייבותה החוזית “כהשתדלות” להשלים הרישום ולא כהתחייבות. לטענתה נתגלו בעיות שונות שעכבו את הליך הרישום. בית המשפט דחה פרשנות זו וקבע כי החב’ הקבלנית לא השקיעה די מאמצים לקידום הרישום וסיומו.
בית המשפט הבהיר שגם אם לא נרשם בחוזה זמן מדויק להשלמת ההתחייבות לרישום הדירה, יש להשלימה תוך זמן סביר. אי רישום הזכויות עשר שנים לאחר שהסתיימו הליכי הפרצלציה שמנעו זאת אינו זמן סביר לביצוע ההתחייבות. במקרה זה נתונה לביהמ”ש הסמכות לפסוק פיצוי על פי שיקול דעתו גם אם לא נגרם לבעל הדירה נזק כספי בשל האיחור. שיהוי, חוסר תום הלב והתרשלות מצד החברה הקבלנית מצדיקים פיצוי בגין נזק שאינו ממוני.
במקרה זו חוייבה החברה הקבלנית לשלם לתובעת 30,000 ₪ (25,000 ₪ כפיצוי ו – 5,000 ₪ החזר הוצאות ושכ”ט).
חשוב לזכור!
- השלמת רישום הזכויות בדירה על שמכם בטאבו חשובה ביותר. הקבלן לא השלים התחייבויותיו כלפיכם עד שלא עמד בהתחייבות זו.
- לאחר שהתייעצתם עם עו”ד העוסק בתחום והגעתם למסקנה שהקבלן אינו משקיע די מאמץ בהשלמת הרישום , ניתן לדרוש במקרים מתאימים צו שיפוטי שיורה לו לעשות כן.
- במקרים אלו ניתן לדרוש בנוסף פיצוי כספי עבור אי ביצוע הרישום תוך זמן סביר גם בהעדר נזק כספי מוכח.
ראה: תא (חי’) 2878-11-14 עינת לביא נ’ אנג’ל ג’נרל דיבלופרס בע”מ
ניתן ב – 26.1.17, פורסם בנבו.
אין לראות באמור לעיל כיעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עוה”ד ד”ר אריק אריאל
