משפחת ברונשטיין המתגוררת בישוב אבן יהודה ביקשה לממש זכויות בנייה שתוכנית המתאר המקומית איפשרה. מועצת מקרקעי ישראל (להלן:”ממ”י“) קבעה ב – 30.1.12 מדיניות המאפשרת תוספת בנייה כך שרק על השטח הבנוי מעל 240 מ”ר (בנייה קיימת בצרוף התוספת המבוקשת) ישלם בעל זכות החכירה דמי היתר בשיעור 31% מערכן של זכויות הבנייה. להחלטה זו נקבע מועד אחרון להגשת בקשה מתאימה – 14.3.14. מועד זה הוארך עד ליום 14.9.14. מדיניות זו נקבעה במסגרת החלטות 1245 ו – 1318 של ממ”י, הגוף המוסמך לקבוע את מדיניות השימוש בקרקעות המדינה וניהולן באמצעות רשות מקרקעי ישראל ( להלן:”רמ”י”) הגוף המוכר בשמו הקודם: מינהל מקרקעי ישראל.
לאור החלטות אלה פעלה משפ’ ברונשטיין נמרצות בכדי לעמוד בלוחות הזמנים ביודעה שהמועד האחרון להגשת הבקשה הינו כאמור 14.9.14. היא השקיעה כספים זמן ומאמצים רבים, העסיקה אדריכל, הכינה תוכניות בנייה, הגישה בקשה להיתר, ואף קיבלה היתר בנייה בפועל. אולם, כאשר הגישה את הבקשה לרמ”י ב – 27.8.14 – למעלה משבועיים טרם חלף המועד האחרון להגשת הבקשה – 14.9.14, נדהמה לגלות כי כחודש לפני כן נכנסה לתוקף החלטה חדשה של ממ”י שביטלה רטרואקטיבית את קודמתה. בהחלטה החדשה שמספרה 1369 שינתה ממ”י את מדיניותה וקבעה כי מעתה ישולמו דמי היתר עבור זכויות הבניה מעל 160 מ”ר ולא מעל 240 מ”ר כפי שהיה עד לאותו מועד. משפחת ברונשטיין נדרשה ,לפי המדיניות החדשה, לשלם דמי היתר עבור 80 מ”ר יותר מכפי שהייתה אמורה לשלם בהתאם למדיניות הקודמת. במילים פשוטות, בשל שינוי רטרואקטיבי של המדיניות היא נאלצה לשלם למעלה מ – 210,000 ₪ יותר עבור דמי היתר, בכדי לקבל מרמ”י את האישור המיוחל לבניה.
חשוב להבהיר, ממ”י כרשות מוסמכת רשאית לשנות מדיניותה. אולם, במקרה זה היא שינתה את “כללי המשחק”. היא שינתה מדיניות עוד טרם חלף המועד האחרון שנקבע למימוש המדיניות הקודמת. זאת מבלי שאפשרה לאזרחים שהסתמכו בתום לב על המדיניות הקודמת ועל המועדים שנקבעו בה להנות מזכויות שהוקנו להם כדין ועתה נטלו מהם.
האם רשאית ממ”י כגוף השייך למדינה לנהוג כך?
משבדקנו היטב את החלטות ממ”י בנושא דמי היתר, התברר כי ממ”י לא נהגה לשנות מדיניות, טרם חלף מועד שנקבע על ידה כמועד אחרון לביצוע מדיניות קודמת. לאחר שניתחנו את התנהגות ממ”י במקרה זה מבחינה משפטית, הגענו לכלל מסקנה שרשות הפועלת על פי דין מנועה מלשנות מדיניות באופן רטרואקטיבי ובאופן שרירותי הפוגע באזרח שפעל בתום לב ובהתאם ובהסתמך על הנחיות הרשות עצמה. כאשר רשות רוצה לשנות מדיניות עוד טרם חלף המועד האחרון שנקבע למימוש קודמתה, עליה לקבוע לכל הפחות הוראות מעבר. כיצד יש וראוי לנהוג במי שפעל בתום לב ונלכד “בצבת” המדיניות המשתנה. משסרבה ממ”י לחזור בה מהחלטה זו, פעלה לפי הבנתנו באופן לא תקין וסטתה מהנחיות מחייבות שלה עצמה שלא כדין.
הדין מכיר בזכויותיו של אזרח המסתמך על מדיניות קיימת, במיוחד כשנקבע מועד אחרון למימוש זכויות מכוחה. משמשנה רשות מדיניות טרם המועד האחרון שהיא עצמה קבעה, היא פוגעת שלא כדין באינטרס ההסתמכות של האזרח ובדימויה הציבורי של הרשות. משהגענו למסקנה כי הרשות פעלה במקרה זה בחוסר תום לב, בשרירות תוך קבלת החלטה בלתי סבירה ובלתי מידתית, הוגשה בתאריך 28.7.15 עתירה בשמה של משפ’ ברונשטיין לבג”ץ. העתירה הועברה לדיון לפני הרכב של שלושה שופטים אולם, טרם נקבע מועד לדיון.
בג”ץ 5220/15 ברונשטיין יובל ושולמית נ’ רשות מקרקעי ישראל שר האוצר משה כחלון ומועצת מקרקעי ישראל.
אין לראות באמור לעיל כיעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי.
כל הזכויות שמורות למשרד עוה”ד ד”ר אריק אריאל
