מי אחראי לחריגות הבניה שהתגלו בדירה המוכר או הקונה?

רקע

המוכר (קבלן) מכר את דירתו לקונה (עו”ד) והצהיר כי למיטב ידיעתו אין כל חריגות מהיתר הבניה. לאחר ביצוע העסקה התגלו בדירה חריגות בניה משמעותיות. עוד התברר כי לבניין הוצאה “תעודת גמר” בידי הרשות המקומית.

בהסכם שבין הצדדים הקונה הצהיר שבדק וראה את הדירה ומצא אותה לשביעות רצונו ואין ולא תהיינה לו כל טענות ו/או תביעות כנגד המוכר. לאחר גילוי חריגות הבנייה הקונה הגיש תביעה נגד המוכר לרבות בשל ירידת ערך הדירה (שהתברר שללא השטחים החורגים מחירה נמוך יותר).

מה פסק בית המשפט?

הקונה אומנם הצהיר שבדק את הדירה, אין לו תביעות והוא רוכש את הדירה במצבה כמפורט לעיל אולם לויתור נוספה הפיסקה: “בכפוף להצהרות המוכר”. כלומר הויתור הותנה בנכונות הצהרות המוכר שהתגלו כמוטעות ומטעות. ביהמ”ש שאל עצמו האם בעובדה שהקונה הינו עו”ד העוסק במקרקעין פרושו של דבר שיש לו “אשם תורם”? האם היה עליו לבצע בכל זאת מדידות באמצעות מודד מוסמך טרם הרכישה? על כך השיב ביהמ”ש בשלילה.

לא יעלה על הדעת שכאשר לא נראות בעין חריגות בנייה יאלץ כל רוכש דירה לשכור את שירותיו של מודד מוסמך בכדי למדוד את הנכס שבכוונתו לרכוש!!! טענת הקבלן כי יש בידיו תעודת גמר בניה אף היא אינה פוטרת אותו מאחריות לבניה שנעשתה על ידו. יתכן והחריגות בוצעו לאחר מתן תעודת הגמר. ביהמ”ש הוסיף וקבע שככל שהולך ומתברר שהמוכר פעל בחוסר תום לב (שכן ידע היטב על חריגות הבניה במיוחד בהיותו הקבלן שבנה את הדירה), כך תלך ותקטן אחריות הקונה לבצע בדיקות מדוקדקות יותר בכדי להימנע מרכישת דירה ובה חריגות בניה.

מסקנות

לא אחת אנו נתקלים במכירת בתים (בעיקר צמודי קרקע) שהמוכר אינו מגלה לקונה על קיומן של חריגות בנייה או ליקויי בנייה משמעותיים ומציג בפני הקונה תעודת גמר כמעין “תעודת ביטוח”. רק לאחר הרכישה הקונה מגלה כי בבית ישנן חריגות או ליקויי בניה לכן חשוב לזכור:

אחת מניסיון! חשוב מאוד להוסיף בהסכם המכר לכל הצהרה הפוטרת את המוכר מכל אחריות סייג בנוסח: “והכל בכפוף לנכונות הצהרות המוכר”.

שתיים בקרב בתי המשפט הולכת וגוברת הנטיה להטיל אחריות מוגברת על מוכר שאינו מגלה לקונה מידע מהותי שיכול להשפיע על החלטתו אם לרכוש את הנכס ואם כן באיזה מחיר, גם אם הקונה הצהיר שהוא בדק את הנכס ואין לו טענות ותביעות. הכלל: יזהר המוכר !!!

שלוש אין לדרוש מקונה סביר (גם אם מדובר בעו”ד) לשכור בכל עסקה שירותי מודד מוסמך. אם כל רוכש יאלץ להזמין מודד מוסמך טרם רכישת הדירה תהיינה לכך השלכות משמעותיות בשל העלויות הרבות הנוספות שתגרמנה לרוכשים בעסקאות מקרקעין.

ארבע “תעודת גמר בניה” המעידה כי הדירה נבנתה בהתאם להיתר אינה מהווה באופן אוטומטי ואולטימטיבי תעודת פטור מאחריות המוכר לחריגות הבנייה. לעיתים חריגות הבניה מבוצעות בידי המוכר או בידי מי שבנה בפועל את הדירה לאחר קבלת תעודת גמר בניה.

ראה: תא (ת”א) 13538-03-18 עו”ד עמיחי סגל נ’ ישראל הוכמן (ניתן ב -10.12.19, פורסם בנבו)