חלוקת אחריות בין הקבלן למוכר כלפי רוכש הדירה
במרץ 2009 מכרו הנתבעים לתובעים דירה בת חמישה חדרים בקומה שמינית שבנה עבורם במסגרת עסקת קומבינציה הקבלן שהינו נתבע נוסף.
בהסכם שנעשה בין הקבלן למוכרי הדירה נקבע שהם רשאים להמחות את אחריות הקבלן לטיב ואיכות בניית הדירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) למי שיקנה מהמוכרים את הדירה. בדירה נתגלו ליקויי בנייה והקונים תבעו הן את המוכרים והן את הקבלן שבנה את הדירה.
אם המוכרים בנו את הדירה באמצעות הקבלן על מנת למכרה יש להם אחריות לליקויים אלא אם נקבע בין הצדדים אחרת
בית המשפט קבע כי הן הקבלן והן המוכרים אחראים לליקויי הבנייה אולם בדרגת אחריות שונה. הקבלן חב באחריות לליקויים מכוח חוק המכר (דירות) המגדיר את אחריות מוכר שבנה את הדירה כלפי הרוכשים. אולם, גם על הנתבעים שבנו את הדירה על מנת למכור אותה חל חוק המכר דירות וחלה עליהם אחריות. אולם, היא אינה זהה לאחריות הקבלן.
בהסכם המכר בין הנתבעים לתובעים נקבע כי הדירה נמכרת “AS IS” אך המוכרים – הנתבעים נשארו אחראים לפגמים נסתרים קרי כאלה שלא ניתן היה לראות ולגלות אותם בבדיקה סבירה. מכאן שאחריות המוכרים אינה חלה על ליקויים ואי התאמות שנמצאו בדירה והיו גלויים לעין במועד חתימת ההסכם. כלפי הקבלן רשאים הקונים לדרוש כי יקיים את החיובים שנטל על עצמו מול המוכרים כשהדירה מושלמת וראויה למגורים בהתאם למפרט הטכני.
חשוב לזכור!
- רבים אינם יודעים כי אדם הבונה דירה, בין בעצמו ובין אם באמצעות קבלן, במטרה למכור אותה נושא באחריות לליקויי בנייה לפי חוק המכר (דירות).
- בדרך כלל מקובל שהמוכר מוכר דירה "AS IS", הקונה אינו יכול לבוא בטענות בגין פגמים שנתגלו בדירה. אולם, במקרה זה בין הצדדים נחתם הסכם לפיו המוכרים ישארו אחראים לפגמים שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה. לפיכך נשארו המוכרים אחראים לפגמים שהתגלו מאוחר יותר שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה.
- על רוכש דירה יד שניה לבדוק אם עדיין חלה אחריות קבלן על ליקויי הבניה. אם כן עליו להקפיד שבמסגרת הסכם הרכישה יסב המוכר את זכויותיו מהקבלן לרוכש.
- לא פחות חשוב, בעת רכישת דירה יד שניה חשוב לבצע בדיקה בידי מהנדס בנין בכדי לוודא מראש אם קיימים פגמים גם כאלה שלא נראים בעיניים של אדם מן הישוב ואם כן, מה משמעותם. לעיתים יש פגמים משמעותיים שמשמעותם ירידת ערך הדירה.
