משכיר דירה? שוכר? כדאי להכיר את החוק החדש

לקוח  יקר,

אני שמח להציג בפניך את הגיליון העשרים וששה של תקציר חידושי פסיקה בתחומים בהם עוסק משרדנו.

נושא גיליון זה: השכרת דירה – הוראות חוק חדשות

חשוב לי מאוד לשמור עמך על קשר. לפיכך דלת משרדי פתוחה בפניך ואת/ה מוזמן/ת לפנות ולהתייעץ בכל עת.

אשמח לקבל הערות או שאלות בסוגיות המשפטיות הנזכרות.

קריאה מהנה ומועילה.

רקע

בעקבות המחאה הכלכלית ב – 2011 התרחשו מספר שינויים חקיקתיים. אחד מהם יצא לאוויר העולם רק לפני מספר ימים – תיקון לחוק השכירות והשאילה הקובע מספר “כללי משחק” חדשים ביחסים בין משכיר לשוכר שחשוב וכדאי להכיר .

ההוראות החדשות תכנסנה לתוקף ב – 19.9.17.

המחוקק ביקש לעשות סדר בהסכמי השכירות וקבע לדוגמה כי: הסכם שכירות צריך להיות בכתב ולהיחתם בידי הצדדים, עליו לכלול את כתובת הדירה, שמות הצדדים, תיאור הדירה הריהוט והאביזרים שבה, משך תקופת השכירות, האם ניתנת אופציה, דמי השכירות וכן מועד ואופן התשלום.

בנוסף הוכנסו שינויים נוספים חשובים:

1. מהי דירה לא ראויה למגורים?

הדירה המושכרת חייבת להיות ראויה למגורים. היא אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד או יותר מאלה:

• היא אינה כוללת מע’ ניקוז.
• היא אינה כוללת מע’ חשמל או תאורה.
• אין בה פתחי איוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה ודלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה.
• אינה כולל מערכת להספקת מי שתיה.
• אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה.
• יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או בריאותו.

“סיכון בלתי סביר” לבטיחות השוכר או לבריאותו אינו מושג ברור אולם אם יתגלה סיכון כגון: קווי חשמל חשופים, סדקים עבים בתקרה או בקירות העלולים להביא לקריסתם, מחסן סמוך לדירה ובו חומרים מסוכנים ועוד ניתן יהיה לדעתנו לראות בכך “סיכון בלתי סביר“. במקרים אלה השוכר יוכל להישען על הוראה זו ולבטל את הסכם השכירות.

מסירת דירה בה מתקיים אחד מהסעיפים לעיל מאפשרת בנוסף הגשת תביעה כנגד המשכיר לפיצויים. הוראה זו תגבר על כל סעיף או תנאי סותרים אם וככל שיכללו בהסכם השכירות!

2. ליקויים

• המחוקק קובע שהשוכר אחראי על כל ליקוי או פגם בדירה שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה ועליו לתקנו.
• המשכיר לעומת זאת חייב לתקן כל ליקוי או פגם  אחר בדירה שאינו קל ערך תוך זמן סביר ולא יותר מ – 30 יום מיום שקיבל דרישה ואם התיקון דחוף תוך 3 ימים (הכוונה לפגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר) הוראה זו תגבר על כל הוראה סותרת אם וככל שתכלל בהסכם השכירות!
• פגם שתיקונו דחוף עד כדי כך שלא ניתן לדרוש מהשוכר להמתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו מבלי להודיע על כך למשכיר  ולדרוש את החזרת ההוצאות הסבירות בגין התיקון. במקרים כגון העדר חשמל בדירה, השבתת אמצעי החימום בחורף , העדר מים זורמים או התבקעות צינורות והצפה ניתן לדעתנו לראות כמצדיקים תיקון דחוף.

3. תשלומים

כחלק מהחידושים נקבע  אלו תשלומים חלים על השוכר: דמי שכירות, מיסים החלים על מחזיק בדירה לרבות ארנונה, תשלומים בעד צריכה שוטפת ובכלל זה מים , חשמל גז וחימום ותשלומים לנציגות הבית המשותף או לגוף אחר המתחזק את הבית.

עוד נקבע מפורשות שהשוכר לא ישלם תשלומים שאינם נזכרים לעיל. אם ידרוש המשכיר תשלומים נוספים שאינם מצויינים לעיל כגון תשלום עבור ביטוח מבנה השוכר לא יהיה חייב לשלמם!

4. ביטחונות

דרש המשכיר ערובה אחת או יותר הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר (לדוגמה: ערבות בנקאית , פיקדון  במזומן) לא יעלה הגובה המצטבר של ערבויות אלה על הסכום הנמוך מבין השניים:

• סכום דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות.
• סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש.

5. הודעה על מימוש אופציה

פרק הזמן המינימאלי הנדרש למסירת הודעה על מימוש אופציה הינו כדלקמן: אם האופציה נתונה למשכיר –  90 יום ואם היא נתונה לשוכר –  60 יום.

6. ביטול ההסכם

היה והמשכיר הכניס להסכם תנאי לפיו הוא רשאי לבטל את ההסכם באופן חד צדדי (שלא בשל הפרתו מצד השוכר) תנאי זה יתבטל אלא אם כן גם לשוכר תנתן זכות דומה להודיע על ביטול ההסכם באופן חד צדדי שלא בשל הפרתו מצד המשכיר.

כדאי לזכור!

באמצע חודש ספטמבר 2017 יכנס לתוקף התיקון לחוק השכירות הקובע את “הכללים החדשים” לעיל.

על אף הכוונה המקורית להטיל על משכירי הדירות הגבלות בקשר להעלאת דמי השכירות, לא נכלל לבסוף תיקון בעניין זה בנוסח החוק החדש.

אני עומד לרשותך ואשמח לסייע בכל עת, ובכל שאלה או סוגיה משפטית.

ראה:

חוק השכירות והשאילה התשל”א – 1971.

תיקון מס’ 1 מיום 19.7.17 ס”ח תשע”ז מס’ 2649

אין לראות באמור לעיל כיעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי.

כל הזכויות שמורות למשרד עוה”ד ד”ר אריק אריאל.