למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,
אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השבעים ותשעה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.
חשוב לי מאוד לשמור על קשר. לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.
הנושא :
האם יתכן מקרה זבו מתווך יעמוד בדרישות חוק המתווכים, יחתם הסכם מכר אולם לא יהיה זכאי לדמי תיווך?
רקע :
סעיף 14 (א) לחוק המתווכים קובע באופן קטגורי שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בכפוף לארבעה תנאים : אם בידיו רישיון תיווך בתוקף , נחתמה הזמנת שירותי תיווך כדין והוא היה "הגורם יעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב
לא פעם עולה השאלה למה הכוונה "הסכם מחייב"? הרי ידוע שאם אחד הצדדים יפר בעתיד את ההסכם, לא יפגע מעמדו של ההסכם כ"הסכם מחייב". אם כך מה הם המקרים שעל אף שנחתם הסכם מכר מקרקעין הוא עדיין "לא מחייב" והמתווך אינו זכאי לדמי תיווך?
לבית משפט השלום בת"א (מפי השופט אביים ברקאי) נתנה לאחרונה הזדמנות לבחון פעם נוספת שאלה זו שכן דובר בהסכם שהיו בו תנאים מתלים (שרק אם יתקיימו, ההסכם יהיה בתוקף). בנוסף נקבע בהסכם שיש לצד אחד זכות חד צדדית לבטלו. במקרה זה עסקינן בתובעים, מתווכים שחתמו על הסכם עם יזם לפיו אם ישיגו 80% מחתימות הדיירים כחלק מפרויקט התחדשות עירונית, יהיו זכאים לקבל דמי תיווך. נקבע שהזכות לתמורה מותנית לא רק באיסוף הסכמת 80% מהדיירים אלא גם בחתימתם על הסכם מפורט ומחייב עם היזם.
מה פסק ביהמ"ש?
במקרה הנדון לא עלו שאלות בנוגע לשיעור החתימות הנדרש והצדדים הסכימו שנחתם בין היזם לדיירים הסכם מפורט. נותרה איפה לדיון השאלה האם היה זה הסכם מחייב?
ביהמ"ש פסק שלא התקיימו התנאים המתלים ולכן לא היה זה הסכם מחייב.
אולם מעבר לתנאים המתלים הדיירים ביטלו את ההסכם בשל הפרתו היסודית מצד היזם. באופן תמוה יש לומר סבר ביהמ"ש כי מעת שהמתווכים אישרו שההסכם בוטל עם הודעת ב"כ הדיירים, די בכך כדי לקבוע שההסכם אינו מחייב! בכל הכבוד, לדעת הח"מ מסקנה זו מוטעית כיוון שהסכם מחייב או לא מחייב לא נקבע על פי מה שהשיב המתווך בחקירה נגדית אלא אך ורק מכח העילות המשפטיות בעטיין ההסכם אינו מחייב [1]. יתרה מכך, ביטול הסכם בשל הפרה יסודית, מן המפורסמות שאינו פוגע בזכות המתווך לדמי תיווך.
ביהמ"ש הביא מספר אסמכתאות ידועות ומוכרות בפסיקה שכאשר תנאי מתלה אינו מתקיים, ההסכם אינו מחייב. [2] כלל זה בתוקף למעט אם אחד הצדדים סיכל את קיום התנאי המתלה שכן במקרה זה הוא לא יוכל להסתמך על כך ולטעון שההסכם אינו מחייב.[3] ביהמ"ש הפנה לפסק דין שניתן בביהמ"ש המחוזי ת"א שפסק שאם נתנה בהסכם זכות לאחד הצדדים לביטול ההסכם והיא מומשה בתקופת הזמן שאפשרה ביטול חד צדדי , ההסכם אינו מחייב [4] חשוב להדגיש הכוונה "אינו מחייב" לצורך תשלום דמי תיווך!!
בהמשך נפסק שהתובעים עצמם אישרו שתנאים מתלים בחוזה לא התקיימו. התנאי השני באותו חוזה קבע שבמתחם המקרקעין עליו אמור היה להבנות הפרוייקט, יוכרז כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי אולם הוא לא אוכרז שכזה. מכאן שכאשר תנאי מתלה שנקבע בהסכם לא התקיים, לא ניתן לראות בהסכם כהסכם מחייב.
מסקנות
כדאי לשים לב למקרים בהם נחתם הסכם מכר מקרקעין בין מוכר לקונה אולם ההסכם אינו עולה בקנה אחד עם הדרישה להיותו "הסכם מחייב" שהינו תנאי לזכות המתווך לדמי תיווך. יכולים להיות מספר מקרים שהסכם נחתם אולם הוא עדיין אינו "מחייב" לצורך חוק המתווכים במקרקעין. לדוגמה "תנאי מתלה" בהסכם לפיו אך ורק אם ביהמ"ש יאשר מכירת נכס של קטין , הסכם המכר יהיה בתוקף. הסכם המכר אמנם נחתם אך כל עוד לא ניתן אישור ביהמ"ש לעסקה, ההסכם אינו מחייב! קיימים מקרים נדירים יותר שנקבע בהם מראש שיש למי מהצדדים זכות לביטול ההסכם והיא מומשה בדיוק בהתאם לתנאי זה [5]. מכאן שגם במקרה שכזה התוצאה דומה, ההסכם אינו מחייב לעניין זכות המתווך לדמי תיווך.
מחד גיסא חשוב שציבור המתווכים יכיר היטב סוגיות אלה ואילו מאידך גיסא חשוב שהציבור יהיה מודע לכך ששכר מתווך ישולם לו אם נחתם "הסכם מחייב" ובעיקר מה משמעותו של מונח זה.
[1] ת"א (ת"א) 76151-12-20 עמית נ' דאון נדל"ן בע"מ ואח' (17.3.25, פורסם בנבו)
[2] דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (כרך ג' 2003) עמ' 56 – 57.
ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' הושנג משיאן פ"ד מח (4) 107.
[3] סעיף 28 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973
[4] ע"א (מחוזי ת"א) 56743-02-17 אמתי נ' תדמור 27.6.17
וכן: ת"א (מחוזי מרכז) 1704-10-12 הלר ואח' נ' בניני ישר יורם קבלנים בע"מ ואח' , 30.3.15
[5] עו"ד ד"ר אריק אריאל דיני תיווך במקרקעין (בורסי 2018) עמ' 515 – 526.