מתווך רשלן ולקוח חסר תום לב מהו גורלם של דמי התיווך?

למתווכים ויועצי הנדל”ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השישים(!) (כן… חלפו חמש שנים) של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

הנושא

מתווך פעל בניגוד לדרישות החוק בעוד שהלקוח ניצל זאת והתחמק מתשלום דמי תיוו. מי זוכה , מי מפסיד ומדוע?

רקע

בתי המשפט נתקלים לא אחת במקרים בהם המתווך לא עמד בדרישות החוק אולם ביצע עבודת תיווך שהובילה לעסקה ובלקוח שעשה שימוש באי מילוי דרישות החוק מצד המתווך בכדי להתחמק מתשלום דמי תיווך בחוסר תום לב.

זהו אחד מפסקי הדין היותר חשובים בעת האחרונה כיוון שביהמ”ש ניתח באופן מעמיק את כשלי המתווך היקפם ומשמעותם. במקרה הנדון נתן המוכר (הלקוח) למתווך (התובע) בלעדיות אולם התברר שהוא לא החזיק ברישיון בתוקף (כיוון שלא שילם אגרה), לא החתים את המוכר על הזמנת שירותי תיווך והזמנת בלעדיות בנפרד ובהסכם היחיד שערך, החסיר פרטים ומידע כנדרש כגון: פרוט פעולות השיווק.

מה פסק ביהמ”ש?

שופטת ביהמ”ש השלום בנתניה, אפרת רחלי, נאלצה בנסיבות העניין לרדת לעומק הסוגיות שהונחו בפניה וחיפשה פתרון משפטי ראוי בין דרישות הדין להתנהגות בעייתית מצד הלקוח.

העדר רישיון תיווך – אחריות מוחלטת של המתווך

אין מחלוקת כי המתווך לא החזיק ברישיון תיווך בתוקף שכן בניגוד לדרישת המחוקק לא שילם אגרה לשנת 2020. המתווך טען כי לא קיבל את שובר התשלום ולכן לא שילם. בית המשפט ערך ניתוח מקיף ומעמיק תוך השוואת דרישת המחוקק ממתווך להחזיק רישיון בתוקף למקרים אחרים בהם לא שולמה אגרה כשהרשויות נדרשות לבצע פעולות נוספות טרם הטלת האחריות והתוצאות השליליות על מי שטרם שילם אגרה.

ביהמ”ש הגיע למסקנה, שהדרישה במקרה של מתווך הינה חד משמעית אין תשלום אגרה, אין רישיון בתוקף ואין דמי תיווך. במקרים אחרים כגון התליית רישיון נהיגה הגוררת תוצאות חמורות (כגון העדר ביטוח בתוקף) נדרש לבדוק האם הודעות לנהג ואזהרות הומצאו לו כדין. במקרה של מתווך החוק והפסיקה מטילים עליו חובה פוזיטיבית לבדוק שרישיונו בתוקף וכי הוא משלם אגרה בזמן. הוא אינו יכול לטעון כי לא קיבל שובר תשלום או הודעה. כמתווך מקצועי עליו להיזהר ולהקפיד שכן זו דרישה חד משמעית שלא ניתן להוסיף לה תנאים (דרישה קוגנטית). היה על המתווך לפנות לרשם ולוודא תשלום אגרה. על הרשות לא מוטל להוכיח כי שלחה הודעה כדין. אף העובדה כי היה זה בעת מגפת הקורונה אינה מסייעת למתווך.

ביהמ”ש הדגיש כי המועד לעניין החובה בהחזקת רישיון בתוקף הינו במועד חתימת הסכם ההתקשרות עם הלקוח!

אולם בכך לא סגי. יתכן שלו פעל ביהמ”ש לאזן בין מחדל זה לחוסר תום לב מצד הלקוח היה פוסק בכל זאת תשלום דמי תיווך לדוגמה בקיזוז חלק מהם. אולם יחודו של מקרה זה היה בלשון ביהמ”ש: “ריבוי מחדלים” מצד המתווך. למה הכוונה?

למתווך לא היה רישיון בתוקף, הוא לא החתים את הלקוח כנדרש על שני מסמכים נפרדים, פרטים מהותיים לא נכללו בהסכם הבלעדיות וכדברי ביהמ”ש: מחדלים שמתווך סביר לא אמור “ליפול” בהם ברמה הבסיסית ועוד מבלי להכנס לשאלה בדבר טיב עבודתו והיותו “הגורם היעיל”. המתווך עוד הוסיף “למאזן השלילי” כשלא זכר קונים פוטנציאליים , היכן פרסם את הנכס ואלו הוצאות הוציא מכיסו.

אולם כיוון שהמתווך לא עמד בקריטריונים של הבלעדיות (לא הפריד בין שני המסמכים, לא ציין את פעולות השיווק ולא הצליח להראות כי ביצע אותן) חזקת “הגורם היעיל” לא עומדת לזכותו. הנתבע טען כי הרוכשים לא הגיעו באמצעות המתווך אלא פנו לנתבע טרם חתימת הסכם התיווך.

נקבע כי אין הסכם בלעדיות בתוקף (עקב מחדלי המתווך שביצע רק פעולות שיווק אחת, הוא לא הרים את נטל ההוכחה שהיה הגורם היעיל).

חוסר תום לב ומשקלו

ביהמ”ש פנה לבחון מימד נוסף והוא תום הלב של הנתבע שזכה לכינוי כמי ש: “יורה לכל הכיוונים” כלומר מתחמק מתשלום דמי תיווך. הוא חתם על הסכם הבלעדיות, הבין שעליו לשלם דמי תיווך ולא החריג את הרוכשים בהסכם עם המתווך. אין מחלוקת כי הרוכשים חתמו על הסכם הרכישה בזמן תקופת הבלעדיות. הנתבע לא יידע את המתווך על חתימת הסכם  המכר, לא הציג את הסכם המכר וביהמ”ש הוסיף כי הנתבע “זיגזג בין התאריכים”. ביהמ”ש השתכנע בחוסר תום ליבו של הנתבע. לו אכן היה בין הצדדים הסכם בלעדיות ביהמ”ש היה קובע שחזקת “הגורם היעיל” הייתה ניצבת לזכות המתווך.

ביהמ”ש הבהיר כי לא ניתן לתת סעד מכח חוק החוזים הכללי (בשל חוסר תום לב לדוגמה) כאשר ישנו חוק ספציפי – חוק המתווכים. לכן לא ניתן לפסוק פיצוי למתווך בשל חוסר תום לב מצד הלקוח בעוד שהמתווך אינו זכאי כלל לדמי תיווך מכח חוק המתווכים, בית המשפט אינו יכול להושיט יד למתווך שפעל בניגוד לחוק תביעת המתווך לדמי תיווך.

משמעויות

פסק הדין הארוך והמנומק קובע כי חוק המתווכים דורש עמידה בדרישות מסויימות מצד המתווכים שמוחזקים כאנשי מקצוע המודעים לחובותיהם במטרה להגן על הציבור. ניסיון מצד מתווכים לראות בדרישות אלה, כטכניות ופרוצדוראליות בלבד יתקל מן הסתם בעמדה נוקשה וביקורתית מצד ביהמ”ש.

מנגד ישנם מקרים שלקוחות שהחוק בא להגן עליהם, מנצלים זאת פועלים בחוסר תום לב, “וזוכים” לכאורה להתחמק מתשלום דמי תיווך. זהו אחד המקרים החשובים והמעניינים שביהמ”ש בחן לעומק דילמה זו והודה בתוצאה המתסכלת. ביהמ”ש נשאר נאמן לדרישות הברורות של המחוקק. יתכן שאם לא היה “ריבוי מחדלים” מצד המתווך ביהמ”ש היה מוצא לנכון לפצות אותו בשל חוסר תום הלב של הלקוח. אולם במקרה קיצוני זה לאחר שנשללה זכות המתווך לדמי תיווך כל שנותר לביהמ”ש היה שלא לפסוק הוצאות לטובת הלקוח (שזכה במשפט) בשל התנהגותו.

תאד”מ (נת’) 8065-11-20 סמיון ברש נ’ סדנב קונסטנטין (ניתן ב – 15.6.23, פורסם בנבו)