ביהמ”ש השלום בתל אביב באמצעות השופט אלקלעי פסק לפני מספר ימים כי על אף העדר רישיון כנדרש בחוק, מתווך זכאי בכל זאת לדמי התיווך. זהו פסק דין חדשני אולם ללא ספק, מעורר מחלוקת ולטעמנו שגוי.
התובע, תיווך בין יזם פרויקטים בנדל”ן – הנתבע לבעלי מקרקעין. על הפרק עמדה רכישת מגרש ובנוסף מכירת דירות שנבנו עליו בשד’ העצמאות בבת ים ב – נוב’ 2011. סוכם שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בשיעור 2% בצרוף מע”מ משווי העסקה לפני מנגנון שנקבע בין הצדדים. בנוסף סוכם כי המתווך יקבל דמי שיווק בשיעור 2% בצרוף מע”מ מהתמורה בגין כל דירה שתמכר. עוד סוכם כי דמי התיווך ישולמו עם קבלת אישור לתוכנית הקמת הפרויקט בועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים. לאחר שתוכנית הפרויקט אושרה ב – 2017 פנה המתווך ליזם וביקש את דמי התיווך .
הנתבע לא התכחש תחילה לחובתו לשלם דמי תיווך, אולם כעבור זמן הודיע למתווך באמצעות בא כוחו כי הוא אינו זכאי לדמי תיווך כיוון שאינו מחזיק ברישיון תיווך בתוקף כדרישת החוק וזאת עוד משנת 2008! לפיכך, טען הנתבע, המתווך לא היה רשאי לעסוק בתיווך ואינו רשאי על פי חוק לגבות דמי תיווך.
המתווך מיהר להסדיר באפריל 2018 את רישיונו בעקבות טענת היזם. הוא ניסה לטעון כי אי תשלום האגרות השנתיות משנת 2008 נעשה בתום לב שכן הוא עוסק בתיווך כבר מ – 1973 עוד טרם הסדרת תחום עיסוק זה בחוק (1996). עוד טען המתווך כי זכותו לדמי תיווך נקבעת לפי יום קבלת ההיתר לפרויקט באוג’ 2018 והרי הוא שילם אגרה עבור שנה זו. (טענה שגויה שכן הרישיון צריך להיות בתוקף בעת ביצוע פעולות התיווך ולא ביום הקובע לתשלום דמי התיווך!)
חוק המתווכים קובע במפורש כי אסור לאדם שאינו מחזיק ברישיון תיווך בתוקף לעסוק בתיווך. בנוסף לקיום הרישיון נדרש לשלם את האגרה השנתית במועד. אי תשלום האגרה פרושו רישיון לא בתוקף! זאת ועוד, החוק קובע שמתווך ללא רישיון בתוקף אינו זכאי לדמי תיווך. עד כדי כך רצה המחוקק להקפיד בעניין תשלום האגרה שנקבע בחוק כי עיסוק בתיווך ללא רישיון בתוקף מהווה עבירה פלילית.
ביהמ”ש התמודד עם הדילמה הבאה: מצד אחד אין מחלוקת כי המתווך עסק בתיווך בכל אותה תקופה ללא רישיון בתוקף, בניגוד לחוק לכן אינו זכאי לדמי תיווך. מצד שני הנתבע אינו מכחיש שקיבל בסופו של יום את שירותי התיווך, הוא חיפש תירוץ להמנע מתשלום דמי תיווך ונתלה בעובדה שהתבררה לו שלמתווך אין רישיון בתוקף. מכאן שהתנהגותו אינה בהגינות ובתום לב. ביהמ”ש שאל עצמו האם בכל זאת ניתן בנסיבות לעיל להכשיר את השרץ?
השופט ציין כי במקרים בהם נשללו דמי התיווך ממתווך שפעל ללא רישיון בתוקף חשו בתי המשפט “בחוסר נוחות” הנוצרת מהדרישה לאכוף את החוק כלשונו על אף שהלקוח קיבל את השירות בגינו התחייב לשלם דמי תיווך. בית המשפט נשען על “הגישה המקלה” בפסיקה המאפשרת במקרים בהם לא נכללו כל הפרטים הנדרשים על פי התקנות בהסכם הזמנת שירותי תיווך, לא לפסול את זכות המתווך לדמי תיווך. ביהמ”ש הדגיש עוד שהנתבע הינו איש נדל”ן מנוסה ולא צרכן מהישוב הרוכש דירה קרי אינו הצרכן הקלאסי הזקוק לשירותי תיווך מקצועיים. סרובו של הנתבע לשלם נעשה בחוסר תום לב שהינו עקרון על בשיטת המשפט שלנו. ביהמ”ש הוסיף כי הקפדה דווקנית על לשון החוק מקום שההקפדה אינה נחוצה הינה התנהגות בחוסר תום לב. לכן פסק בית המשפט לבסוף כי הוא מאמץ את “הגישה הגמישה” השמורה למקרים חריגים ועל הנתבע לשלם את דמי התיווך, במקרה זה מעל 222,000 ₪. זהו פסק דין חריג שאינו עולה בקנה אחד עם הפסיקה בסוגיה זו. לכן עם כל הכבוד הראוי נראה לנו כי בית המשפט נתפס במקרה זה לכלל טעות.
אין ספק שלפי לשון החוק הנתבע נהנה משרות שקיבל ולא ישלם עבורו. זו תוצאה בעייתית ולא נוחה ללא ספק. אולם, זו הוראת המחוקק שהינה ברורה וחדה: המתווך אינו זכאי לדמי תיווך!
העובדה שעסקינן במתווך ותיק ועתיר ניסיון חייבה אותו כאיש מקצוע להקפיד עוד יותר על מילוי הוראות החוק המתייחסות לחובותיו במקצוע בו הוא עוסק שנים כה רבות.
למרבה הצער ביהמ”ש התעלם מכך שמדובר במתווך שלא שילם דמי תיווך 10 שנים !!! אין מדובר בהיסח הדעת או אי תשלום בתום לב ובאיחור למשך זמן קצר בתשלום האגרה. מעובדה זו התעלם ביהמ”ש.
“הגישה המקלה” עליה הסתמך ביהמ”ש אינה מקובלת במקרה של הוראת חוק ברורה אלא אך ורק ביחס לחוסר בפרטים מסויימים בהזמנת שירותי תיווך כפי שפסק ביהמ”ש העליון.
חשוב לשים לב! מדובר בהוראה כפולה וברורה של המחוקק: בהעדר רישיון בתוקף המתווך לא יעסוק ולא יקבל דמי תיווך.
יתכן שפתרון ראוי יותר למצבים קיצוניים אלו יהיה לאפשר לבתי המשפט להורות על תשלום התמורה אולם תשלום זה לא יועבר למתווך אלא יועבר לאוצר המדינה או למטרה חיונית אחרת שהמחוקק יקבע. כך גם יקפיד ביהמ”ש על דרישת המחוקק וגם ימצא פתרון ראוי ללקוח שקיבל שירות ומתחמק מתשלום בהסתמך על הוראת חוק ברורה.
אנו סבורים שאם יוגש ערעור, רבים הסיכויים כי פסק הדין לעיל לא יוותר על כנו.
תא (ת”א) 4620-10-18 משה עזרא נ’ משה בובליל (6.7.20, פורסם בנבו)
