רקע
לפני ימים אחדים דן בימ”ש השלום בחיפה במקרה בו הראתה המתווכת ויקטוריה ללקוח בשם וסים פנטהאוז להשכרה וזאת לאחר שחתם אצלה על הזמנת שירותי תיווך. כעבור כחודשיים הציגה מתווכת אחרת ג’אנה לאמו של וסים את אותו פנטהאוז. כעבור כ – 10 ימים הגיעה האם פעם נוספת לפנטהאוז בלוויית בתה. לאחר הביקור נהלה האם מו”מ עם בעלת הנכס. פחות מ – 30 ימים מיום שראתה את הפנטהאוז נכרת הסכם שכירות בין אביו של וסים, ראיד ובין בעל הדירה.
במועד החתימה ציין בעל הפנטהאוז בפני המשפחה השוכרת כי הייתה מעורבת מתווכת נוספת, ויקטוריה. השוכרים בקשו מהמתווכת ג’אנה להסדיר את העניין מול המתווכת ויקטוריה, אולם ג’אנה הודיעה כי התייעצה עם עורך דינה ונאמר לה שהיא שמשה כ”גורם היעיל” ולכן היא אינה צריכה לחלוק בדמי התיווך עם המתווכת ויקטוריה. משכך שילם השוכר ראיד את דמי התיווך למתווכת ג’אנה.
משהתברר למתווכת, ויקטוריה, כי אביו של וסים שכר את הפנטהאוז, הוגשה תביעה כנגד וסים ואביו ראיד ואלו הגישו הודעה לצד ג’ כנגד המתווכת ג’אנה. פרוש ההודעה מבחינה משפטית שאם ימצא כי וסים וראיד חייבים לשלם דמי תיווך למתווכת ויקטוריה, יהיה על ג’אנה להחזיר להם למעשה את דמי התיווך ששילמו לה וכן את ההוצאות שנגרמו להם.
מה פסק ביהמ”ש?
ביהמ”ש שאל עצמו מי היה “הגורם היעיל” בעסקה? האם המתווכת הראשונה, ויקטוריה? האם המתווכת השניה ג’אנה? ואולי שתיהן יחדיו?
במקרה בו זוג או קרובים מדרגה ראשונה ראו את אותה דירה כל אחד באמצעות מתווך אחר, בהנחה ששני המתווכים מלאו אחר הוראות חוק המתווכים (רישיון תיווך בתוקף והחתמת לקוח על הזמנת שירותי תיווך ובה הפרטים הנדרשים), ההלכה היא שהמתווך הראשון שימש כ”גורם היעיל” אלא אם ישנן ראיות הסותרות הלכה זו.[1] ההגיון מאחרי הלכה זו טמון בכך שמדובר בבני זוג או בני משפחה לכן הראשון שראה את הנכס הינו למעשה השלוח של בן משפחתו ויש לראות את שניהם ביחד ולחוד כ”לקוח”.
במקרה שלפנינו המתווכת הראשונה, ויקטוריה ביקרה בדירה עם וסים והפגישה אותו עם בעל הדירה. המתווכת השניה לא בקרה עם האם בפנטהאוז אלא תאמה פגישה בדירה ואף לא נכחה בפגישה זו. ביהמ”ש סבר כי הפתרון ההוגן והראוי בנסיבות מקרה זה הינו חלוקת דמי התיווך בין שני המתווכים.
אולם במקרה ספציפי זה בעל הפנטהאוז ידע את המתווכת השניה ג’אנה, כי כאשר היא התקשרה לתאם פגישה, בן משפחה כבר ראה את הנכס באמצעות המתווכת הראשונה. במצב זה, סבר ביהמ”ש, שהיה על המתווכת השניה ליצור קשר עם הראשונה ולהגיע להסדר כספי ביניהן.
ביהמ”ש זקף לחובתה של המתווכת השניה התנהגות בחוסר תום לב של ממש כשבחרה שלא ליצור קשר עם המתווכת הראשונה. כאשר המתווכת הראשונה גילתה שהנכס הושכר היא פנתה לשוכרים ודרשה דמי תיווך וגם אז התעלמה ממנה המתווכת השניה. יתרה מכך, המתווכת השניה אף הטעתה את השוכרים בכך שלא ציינה בפניהם שוסים ראה את הדירה באמצעות המתווכת הראשונה ואף גרמה להם להפר את הזמנת שירותי התיווך שנחתמה עם המתווכת הראשונה. בשל כך הגיע ביהמ”ש למסקנה שיש לחייב את השוכרים לשלם דמי תיווך בצרוף מע”מ למתווכת הראשונה ויקטוריה.
ביהמ”ש דן בשתי שאלות נוספות:
- בהסכם שירותי התיווך נכתב כי אם דמי התיווך לא ישולמו במועד ישולמו כפיצוי 100 ₪ לכל יום איחור החל מיום האיחור השלישי. האם זהו פיצוי העולה בקנה אחד עם הוראות הדין?
- הנתבעים הגישו הודעה לצד ג’ – המתווכת השניה, לה שילמו את דמי התיווך וטענו כי אם יפסק שהמתווכת הראשונה שמשה כגורם היעיל ומגיעים לה דמי התיווך על המתווכת השניה להחזיר להם את דמי התיווך ששולמו לה. האם טענה זו התקבלה?
בעניין הפיצוי פסק ביהמ”ש כי השוכרים לא התחמקו מתשלום דמי התיווך והם שלמו אותם במלואם אומנם למתווכת השנייה. לכן יש מקום לפיצוי בגין איחור אולם בחישוב מופחת אחר. ביהמ”ש פסק כי ישולמו של 4,000 ₪ כפיצוי בגין האיחור, הוצאות בסך 1,000 ₪ ושכר טרחת עו”ד בסכום של 4,000 ₪.
בעניין ההודעה לצד ג’, ביהמ”ש קיבל את ההודעה (התביעה) כנגד המתווכת השנייה וחייב אותה לשלם לשוכרים את מלוא דמי התיווך שקיבלה מהם (11,115 ₪ ). כמו כן חייב את המתווכת השניה בנוסף בהחזר הוצאות בסך 700 ₪ ושכר טרחת עו”ד בסך 3,000 ₪.
מסקנות
- בתחרות בין מתווך ראשון לשני כשכל אחד מבני הזוג או בני המשפחה ראה את הנכס עם מתווך אחר, הכלל הוא כי המתווך הראשון הוא הגורם היעיל.
- כשמתברר למתווך כי הלקוח שלו או מי מבני משפחתו הקרובים ראה את הנכס, עוד בטרם הוא עצמו הציג את הנכס בפני לקוחו , מן הראוי שיעצור וישקול שלא להציג פעם נוספת את אותו נכס בפני בן המשפחה.
- אם מתברר למתווך לאחר שכבר הציג את הנכס בפני לקוחו ויצר קשר בינו לבעלי הנכס, מי מבני משפחתו הקרובים ראה את הנכס לפני כן, מן הראוי שיצור קשר עם המתווך הראשון במטרה להגיע להסדר חלוקת דמי התיווך.
- חשוב שהמתווך השני לא יטעה את הלקוח ויטען כי הוא “הגורם היעיל” על אף שמי מבני משפחתו הקרובים כבר ראה את הנכס ויצר קשר עם בעליו ולכן דווקא המתווך הראשון הינו “הגורם היעיל”. התנהגות זו בחוסר תום לב לא רק שלדעתנו סותרת את הוראות סעיף 8 לחוק המתווכים הדורש מידה רבה של נאמנות והגינות כלפי הלקוח (ואף בניגוד לכללי האתיקה) אלא שביהמ”ש יזקוף זאת לחובתו והוא עלול להידרש להחזיר את מלוא דמי התיווך שקיבל במסגרת “הודעה לצד ג'” ולספוג בנוסף הוצאות.
תא”מ (שלום חיפה) 6052-06-19 חיאה ניסנוב עדן נכסים נ’ וסים וראיד נופי נ’ ג’אנה מח’ול (ניתן ב – 14.2.21, פורסם בנבו).
[1] הלכה זו נפסקה בע”א (מחוזי חיפה) 1698/03 עמוס כרמי נ’ מיכאל קלמנוביץ אנגלו סכסון (ניתן ביום 7.6.04 פורסם בנבו). במקרה זה ראה הבעל את הנכס באמצעות סוכנות סנצ’ורי ב – 4.7.01 ואילו רעייתו ראתה את אותו נכס 8 ימים אחריו 12.7.01 באמצעות מתווכת של אנגלו סכסון.
