לכאורה הדברים נראים פשוטים. לקבלן יש הסכם סטנדרטי ועורכי הדין שלו מטפלים בצד המשפטי. מדוע עלי להעזר בעורך דין המתמחה ברכישות מסוג זה?
ראשית, עוה"ד של הקבלן אינם מייצגים את הרוכשים אלא מטפלים אך ורק ברישום הזכויות על שמם!
שנית ,כדאי, רצוי ומומלץ מאוד לבצע כמה בדיקות מקדימות טרם תחתמו על הסכם הרכישה. דוגמה למקרה שאירע לא מזמן ,בדיקה מוקדמת גילתה שבבנין ובו הדירה המיועדת לרכישה בקומה השניה מתעתדים לפתוח בית קפה בקומת הכניסה ממש מתחת למרפסת של הדירה הצדדים הגיעו להסדר כספי לאור עובדה זו. האם משהוא בדק אם יש לקבלן זכויות מכח הסכם קומבינציה, מה קורה אם בעלי הקרקע מבטלים את ההסכם?
מה קורה עם טרם ניתן היתר בניה?
במקרה אחר הבטיחו אנשי מכירות שגן הילדים ובית הספר המיועדים להפתח בקרוב סמוכים לבנין ובו הדירה. התברר שהם מרוחקים מאוד מהבנין שכן מדובר בשכונה חדשה. לרוכשים לא היה כל מושג מה הן תוכניות הבניה והפיתוח באזור בו נמצא הבניין.
קבלנים מבקשים לעיתים חתימה על טופס לשמירת זכויות. אם לא בדקתם היטב על מה אתם חותמים, מה קורה אם החלטתם לבסוף שלא לרכוש את הדירה ? חתימה פזיזה עלולה לעלות בממון רב.
במשרד המכירות מבטיחים לעיתים הבטחות שונות. דגמא למקרה מהחודשים האחרונים : הביטחו שניתן יהיה לראות את הגן הציבורי מהמרפסת . "שכחו" לציין כי הוקמה מצילה שהסתירה לחלוטין את הגן היפה. מה קורה אם ארצה לבנות בעתיד על הגג , איך להבטיח זאת? רוכשים שלא בחנו היטב את החוזה עם הקבלן ולא בצעו בו תיקונים נדרשים, קבלו מפתחות לדירה אולם… המעלית טרם החלה לפעול. מי משלם דמי ועד הבית עבור דירות הקבלן שטרם נמכרו?
עד מתי ובאיזו עלות ניתן לדרוש שינויים פנימיים בדירה? התברר לא פעם שהרוכשים ביקשו שינויים אולם בשלב בו נדרשו לשלם הון עבור אותם שינויים או נתקלו בסירוב מוחלט. אילו היו מבקשים שינויים אלו ממוקדם יותר, ניתן היה לבצע את אותם שינויים במחיר מופחת בהרבה.
מה הדין אם הקבלן דורש שחלק מהתמורה תשולם ישירות אליו? מה המשמעות של בנק מלווה? מה הפיצוי עבור איחור במועד המסירה?
אלה כאמור דוגמאות אחדות בלבד ממקרים המלמדים עד כמה חשוב להסתייע בשירותי עו"ד מנוסה טרם רוכשים דירה מקבלן.