דמי תיווך

דמי תיווך – כל המידע

רבים מהקונים וגם מהמוכרים נעזרים בשירותי תיווך כדי להגיע לעסקה הטובה ביותר עבורם ומהר ככל האפשר. זמן הוא כמובן כסף ולכן הם לוקחים בחשבון שיהיה עליהם לשלם דמי תיווך למתווך שהביא לביצוע העסקה. בכל הקשור לעסקאות נדל"ן יש לפעמים בלבול בין תפקידו של כל בעל מקצוע. יש החושבים בטעות שמתווך, עם היכרותו הרבה את התחום, יוכל לעזור להם גם בעניינים משפטיים או בקביעת ערך הדירה. חשוב לא להתבלבל בין סמכויותיו ויכולותיו של כל אחד. כאשר קונה דירה ייעזר במתווך, הדבר אינו בא במקום עורך דין מקרקעין שילווה את העסקה משפטית או שמאי שיקבע את ערך הדירה על פי כללי השמאות.

מה חשוב לדעת על דמי תיווך למתווך?

השאלה שעולה תמיד בנושא תיווך היא מי משלם דמי תיווך: הקונה או המוכר. אז התשובה היא שבד"כ שני הצדדים ישלמו דמי תיווך, אלא אם המוכר נתן למתווך בלעדיות ובתמורה המשלם היחיד הוא הקונה. הדבר צריך להיות מצוין בחוזה שיחתם בין המוכר לבין המתווך. עניין חשוב נוסף הוא איך נקבעים. דמי תיווך השיטה המקובלת היא באחוזים. דמי התיווך לא יעלו בד"כ על 2% (כאמור, בד"כ מכל צד כך שהמתווך יקבל בפועל  4%  מסכום העסקה). כאשר ערך הנכס גבוה מהממוצע יוכל המתווך לבוא לקראת הקונה והמוכר ולגבות פחות משני אחוזים כיוון שגובה דמי התיווך נגזרים מערך הנכס. שיטה שניה היא עמלת מינימום של 10000-15000 ₪, שיטה הנהוגה בנכסים קטנים וזולים.

מה הקשר בין תשלום למתווך למס שבח?

מס שיצטרך המוכר לשלם במכירת הדירה הוא מס שבח, ואין לו אחד הפטורים הקבועים בחוק. במצב זה מס השבח יהיה בסה"כ  25% מהרווח על הדירה (באופן כללי הפער בין מחיר הקניה לסכום המכירה). עם זאת, רווח אינו ההפרש בין מחיר הקניה למכירה בלבד. עורך דין מיסוי מקרקעין יחשב את הרווח בניכוי תשלומים שונים ששילם המוכר כדי שהמכירה תתבצע, כשאחד התשלומים הוא דמי תיווך למתווך. גם שכר הטרחה של עורך הדין נכלל בחישוב זה, תשלום לשמאי ועוד. לכן חשוב לפנות לא רק למתווך בעל ניסיון לעסקה מוצלחת אלא גם לעורך דין בעל ניסיון רב.

עו"ד ד"ר אריק אריאל ממתחה במקרקעין, כולל כל הנוגע לפן המשפטי של התיווך. לקוחותיו מקבלים ייעוץ וייצוג מקצועיים בכל נושא. מוזמנים ליצור קשר.

עמלת תיווך

לא מעט קונים וגם מוכרים נעזרים היום בשירותי תיווך. העבודה עם מתווך מאפשרת סינון טוב יותר והגעה לדירות שיש להן פוטנציאל טוב יותר עבור הקונה ועונות על דרישותיו. מבחינת המוכר הסינון הוא של קונים פוטנציאליים שיש סיכוי טוב יותר לסגור איתם עסקה. כמובן שכל שירות אינו נעשה בהתנדבות אלא עולה סכום מסוים ואפילו לא מעט כסף. עמלת תיווך יכולה להיות מחושבת בצורות שונות והיא משתנה בין נכס אחד לאחר. על המתווך למלא תנאים מסוימים בכדי שיהיה זכאי לדמי התיווך.

איך מחושבת עמלת תיווך ומי המשלם?

ברוב עסקאות הנדל"ן הן הקונה והן המוכר ישלמו עמלת תיווך למתווך שהביא לכך שהעסקה תתבצע. ישנן שיטות שונות לחישוב העמלה. השיטה המקובלת בה נוהגים רוב המתווכים לחשב את השכר לעמלם היא באחוזים, לרוב 2% מערך הדירה. בד"כ הן המוכר והן הקונה ישלמו עמלה כך שהמתווך יקבל 4% מערך הדירה. ככל שערך הדירה גבוה יותר יוכל המתווך לקבל דמי תיווך גבוהים יותר  אם יגבה פחות משני אחוזים,  כולה עמלת תיווך להיות 2%-1% . שיטה שניה ופחות נהוגה היא עמלת מינימום. גם כאן העמלה תשולם  לעיתים ע"י כל צד ומדובר בין 10000-15000 ₪ בד"כ. שיטה זו נהוגה בעיקר בנכסים קטנים להשקעה.

מה אומר חוק המתווכים?

חוק המתווכים קובע למעשה מי רשאי לגבות עמלת תיווך, או במילים אחרות לספק שירותי תיווך. עפ"י החוק ישנם מספר תנאים לגביית העמלה. התנאי הראשון הוא שלמתווך יש רישיון תיווך בתוקף, מה שיינתן לו לאחר שעבר את ההכשרה והמבחנים הנדרשים. התנאי השני הוא שהעסקה נסגרה בעקבות פעולות המתווך ובלעדיהן הדבר לא היה קורה. כך למשל, אם מוכר שכר את שירותי המתווך אך הקונה הגיע אליו דרך חבר, סיכוי גדול לכך שלא יהיה צורך בתשלום העמלה. תנאי נוסף הוא חתימה על הזמנת שירותי תיווך בין הקונה/ מוכר לבין המתווך.

לא פחות חשוב, המתווך יהיה זכאי לגבות דמי תיווך אך ורק אם נחתם בין המוכר לקונה הסכם מכר מחייב.

עו"ד ד"ר אריק אריאל מתמחה בדיני מקרקעין, כולל כל הנוגע לנושא תיווך. לקוחותיו מקבלים ייעוץ מקצועי ויחס אישי. מוזמנים ליצור קשר במספר

עורך דין תיווך

אחד מאנשי המקצוע המבוקשים במיוחד בשנים האחרונות בעסקאות נדל"ן הוא המתווך. רבים מהקונים והמוכרים נעזרים במתווך כדי להביא לעסקה הטובה ביותר שניתן תוך פרק זמן קצר ככל האפשר. מרבית המתווכים נוהגים עפ"י החוק, ומכבדים את הוראות הדין , אולם ישנם מקרים בהם המתווך ינהג שלא באופן הוגן כלפי לקוח, יגרום לו לשלם דמי תיווך שלא בצדק או יעלים ממנו מידע לגבי הנכס. במקרים אלה יש לפנות לעורך דין תיווך מקרקעין , המכיר היטב את הדינים החלים על מתווכים ויוכל לייצג את הלקוח, קונה או מוכר, מול מתווך בין אם ביעוץ האם לשלם דמי תיווך או להשבת דימי התיווך ששולמו או לעיתים אף בקבלת פיצוי.

באילו מצבים כדאי להתייעץ עם עורך דין תיווך מקרקעין ?

חוק המתווכים קובע ראשית מי רשאי לגבות דמי תיווך. התנאי הראשון לכך הוא שיש למתווך רישיון תיווך בתוקף, כלומר עבר מבחנים וגם שילם אגרה שנתית. תנאי שני הוא שהמתווך היה הגורם המרכזי שהביא לסגירת העסקה ("הגורם היעיל)". אם גיליתם לדוגמה לאחר התשלום למתווך שלמעשה הקונה הגיע אליכם דרך חבר ולא דרך המתווך, כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני תיווך. יתכן מאוד שתצליחו לקבל החזר מלא או לפחות חלקי של דמי התיווך. תנאי שלישי הוא חוזה שנחתם ביניכם לבין המתווך. כדאי להתייעץ עם עורך דין תיווך ולהראות לו את החוזה ולבקש להוסיף או לגרוע סעיפים עוד טרם חתימתו אם עורך הדין ימליץ על כך. מקרה נוסף לדוגמה בו רצוי לפנות לעורך דין כאשר התיווך בעסקת שכירות ואתם כשוכרים שילמתם חלק מדמי התיווך. שצריך היה לשלם המשכיר.

האם מתווך רשאי ומוסמך לנסח מסמכים משפטיים?

לא. מתווך עוסק בתיווך: חיבור והפגשה בין מוכר לקונה והבאתם לכדי עסקה במקרקעין . אסור למתווך לעסוק במסמכים משפטיים. אם מתווך מנסח מסמך משפטי, הוא אינו זכאי לקבל דמי תיווך עבור אותה עסקה. לכן, שימו לב שמתווך אינו מתיימר להחליף את עורך הדין בניסוח מסמך כזה או אחר, ניסוח זיכרון דברים ע"י המתווך נחשב אף הוא כאסור עפ"י החוק.
עו"ד ד"ר אריק אריאל מחבר הספר "דיני תיווך מקרקעין" מתמחה בדיני מקרקעין, לרבות ובמיוחד בתיווך מקרקעין לקוחות המשרד מקבלים ייצוג מקצועי ויחס אישי. מוזמנים ליצור קשר במספר 03-5628267.