רקע
במבנה בו מתגוררים התובע והנתבע ארבע דירות, שתיים בקומת קרקע ושתיים בקומה העליונה. התובע מתגורר בקומה העליונה והנתבע בקומת הקרקע מתחתיו. הנתבע פיצל את דירתו ללא קבלת הסכמת שאר הדיירים במטרה להשכיר את היחידה המפוצלת על בסיס יומי או שעתי. הנתבע צבע בצבע כחול קיר חיצוני של הדירה המפוצלת את השביל אליה ושער הכניסה לחצר, הגדר והחניה לצורך זיהוי המקום. בנוסף הנתבע פתח פתח בקיר הבית המשותף והתקין דלת המחברת בין הדירה המפוצלת לחצר. התובע טען כי הנתבע לא היה רשאי לפצל את הדירה ולעשות שינויים ברכוש המשותף ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות. הנתבע הכחיש את טענות התובע.
מה נפסק?
המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה שהינה בעלת סמכות של שופט שלום, קבעה שעל הנתבע להחזיר את מצב הרכוש המשותף לקדמותו. לשם ביצוע פעולות ברכוש המשותף נדרשת על פי חוק הסכמת אסיפת בעלי הדירות במבנה. הסכמה שכזו לא ניתנה.
אין כל הבדל אם הפגיעה ברכוש המשותף היא קטנה או גדולה ואם היא ניתנת לפיצוי או לא. כך ובדומה אין כל רלוונטיות לשאלה האם נגרם לשאר הדיירים נזק של ממש. כל שינוי ברכוש המשותף אפשרי בכפוף לקבלת אישורה למפרע של האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
עוד נקבע כי בעל דירה אינו רשאי לפצל את דירתו אף אם מדובר בשינוי פנימי (קרי ללא דלת כניסה נפרדת ברכוש המשותף). שינוי זה פוגע וגורם לירידה בערכן של הדירות האחרות בבניין. ההלכה הפסוקה הנסמכת על ניסיון חיים והשכל היישר מלמדת כי הוספת דירות לבית משותף פוגעת בערך הדירות.
שבירת קיר חיצוני או פתיחתו והתקנת דלת מהווה השגת גבול ברכוש המשותף. פגיעה שכזו נחשבת “לעוולה מתמשכת” במובן זה שעילת התביעה מתחדשת מידי יום. לפיכך אין על פעולה זו (פגיעה ברכוש המשותף) התיישנות. נפסק כי על הנתבע להסיר את הצבע הכחול מחלקי הרכוש המשותף כמו כן עליו לאטום את הפתח שפתח ברכוש המשותף מכיוון החצר.
בהזדמנות זו חשוב להזכיר כי פיצול דירה בבית משותף דורש קבלת היתר בניה בהתאם לחוק התכנון והבניה. פיצול דירה אפשרי מכח תיקון 117 (הוראת השעה) (סעיף 147(י) לחוק התכנון והבניה מ – 2017) רק בדירות צמודות קרקע ששטחן 120 מ”ר לפחות ואילו שטח דירת המגורים שתתווסף בעקבות הפיצול לא יפחת מ – 45 מ”ר והיא תכלול מטבח שירותים וכניסה נפרדת.
ראה: המפקח על רישום מקרקעין (חי’) 8/562/19 טובול יצחק נ’ רוזנצוויג משה גביראל
(פורסם בנבו, 27.7.20)
