רקע
שני מתווכים (התובעים) התקשרו בהסכם למתן שירותים עם חברה יזמות בשני פרויקטים. המתווכים התחייבו להחתים את בעלי הזכויות ולשווק באופן בלעדי את הדירות החדשות שהיזם יבנה (הנתבעת). בין הצדדים סוכמו תנאי התשלום עבור השירותים. בהסכם לא צויין דבר בעניין זכות התובעים לגבות דמי תיווך מהרוכשים. משנודע לנתבעת כי התובעים גובים בנוסף לתשלומים שמשלמת הנתבעת דמי תיווך מהרוכשים דרשה לחדול מכך שכן תנאים אלה הקשו על איתור רוכשים לדירות החדשות. כמו כן הנתבעת דרשה לתחום את הבלעדיות שנתנה לתובעים לשלושה חודשים נוספים לבד.
התובעים התנגדו לדרישות הנתבעת ומשאלה לא נענו נשלחה לתובעים הודעה על ביטול ההתקשרות. התובעים הגישו כנגד הנתבעת תביעה לתשלום מלוא הסכומים המגיעים להם לרבות פיצוי בגין דמי תיווך שהיו אמורים לגבות מרוכשים נוספים ועתה נמנעה מהם אפשרות זו.
מה פסק ביהמ”ש?
ביהמ”ש השלום בראשל”צ שאל עצמו האם הסכם ההתקשרות בוטל כדין? הנתבעת טענה כי אסור היה לתובעים לגבות דמי תיווך מהרוכשים ללא הסכמתה ותוך הסתרת עובדה זו ממנה. התובעים טענו כי בהסכם לא נאסר עליהם לקבל מהרוכשים דמי תיווך ולכן היו רשאים לעשות כן.
בית המשפט הגיע למסקנה כי על אף שדבר מקובל הוא שמתווך גובה משני צדדים לעסקה דמי תיווך במקרה זה המתווכים היו חייבים לקבל הסכמה מפורשת לכך מהנתבעת. ביהמ”ש הסתמך על הוראות סעיף 8 לחוק המתווכים לפיו על מתווך לנהוג בנאמנות ובהגינות ובדרך מקובלת כלפי לקוחו וכן על סעיף 10 לחוק הקובע שאסור למתווך לתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה אלא אם כן גילה ללקוחו את עניינו האישי וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב.
ביהמ”ש הגיע למסקנה כי קבלת עמלת תיווך משני הצדדים עשויה בהחלט להחשב כעניין אישי של המתווך בעסקה המחייבת אותו לגלותו ללקוחו ולקבל את הסכמתו לכך מראש ובכתב. ככל שלא יעשה כן, הדבר עולה כדי הפרת חובת הגילוי אשר עשויה לשלול מהמתווך זכאות לדמי תיווך.
משהגיע ביהמ”ש למסקנה כי גביית דמי תיווך מרוכשים במקרים מסוג זה אינה מקובלת בשוק היה איפוא על התובעים לגלות לנתבעת מראש אודות גביית דמי תיווך אלו ולקבל הסכמתה לכך מראש ובכתב. משלא עשו כן הפרו את חובת הגילוי שמוטלת עליהם על פי חוק המתווכים ולכן הרווח של התובעים, גביית דמי תיווך בשיעור 2% + מע”מ מהרוכשים מהווה בנסיבות אלה מידע מהותי הנוגע לפרויקט ומהווה עניין אישי של התובעים בפרויקט שהיה על התובעים למסור לנתבעת ולקבל את הסכמתה לכך מראש.
בסופו של יום תביעת התובעים לפיצוי בגין ביטול הסכם ההתקשרות ותביעתם לכספים שהיה על הנתבעת לשלם להם נדחתה והם חוייבו בנוסף בתשלום 23,000 ₪ הוצאות משפט .
מסקנות
- זו הפעם הראשונה שביהמ”ש מציג באופן ברור את הדילמה שאין לה עדיין פתרון ברור: האם מתווך המייצג שני צדדים לעסקה צריך לקבל את הסכמת שניהם לכך מראש ובכתב. למעשה ביהמ”ש פסק שהעדר הסכמה שכזו הינה הפרת התחייבותו לנהוג בנאמנות ובהגינות. כמו כן הפר המתווך במקרה זה את חובת הגילוי גם אם גובה דמי התיווך המקובלים הינם 2% בצרוף מע”מ. קביעה זו אומנם התייחסה במקרה זה לחובה כלפי החברה היזמית בעת מכירת הדירות החדשות בתמ”א 38 אולם קביעה שיפוטית זו עשויה להתרחב בעתיד למקרים נוספים בהם יפסק שעל מתווך בעסקת תיווך לקבל הסכמה לכך שהוא פועל מטעם ומקבל דמי תיווך גם מהצד השני.
- בספרנו [1] עמדנו על כך שלדעתנו אין מנוס מקבלת הסכמה מפורשת של שני הצדדים בכל עסקת נדל”ן לכך שהמתווך פועל מטעם שניהם תוך שהבהרנו כי על פי המצב המשפטי בישראל אין עדיין דרישה לכך על פי הדין.
- אם בעבר סברו בתי המשפט כי כל עוד מתווך גובה דמי תיווך עד 2% בצרוף מע”מ אין חובה לקבל את הסכמת שני הצדדים לכך שכן זו נורמה מקובלת , נראה כי אנו חוזים עתה “בניצני” השינוי לתפיסה זו.
[1] אריק אריאל, דיני תיווך מקרקעין (הוצאת בורסי, 2018)
ת”א (שלום ראשל”צ) 45683-12-18 פוקס ובן עזרא נ’ בסיס הנדסה בע”מ (ניתן ב- 22.8.21 ,פורסם בפסק דין)
