למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,
אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השישים וחמשה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.
הנושא
מצג שווא מצד מתווך הינו הפרת הוראות סעיף 8 לחוק המתווכים (החובה לפעול בנאמנות ובהגינות) ועלול להוביל לשלילת הזכאות לדמי תיווך.
רקע
התובע, מתווך במקרקעין, פרסם מודעה באתר "מדלן" למכירת דירה ברעננה בה נכתב : דירה בקומה 9 מתוך 20 הנמכרת דרך כינוס נכסים המחיר התחלתי להצעה הינו 3,500,000 ₪ .
התובע אמר לרוכשת, הנתבעת, כי הוא הגורם המנהל את שיווק הדירה ומכירתה מטעם כונס הנכסים ובכדי להתקדם בהליך הרכישה עליה לאשר לו בכתב את התחייבותה לביצוע הרכישה דרכו בהליך הכינוס באופן בלעדי וכן את תשלום דמי התיווך. למתווך, כך התברר, לא הייתה כל בלעדיות ביחס למכירת הדירה והוא לא מונה על ידי כונס הנכסים לשווק את הדירה מטעמו. בתשובה לשאלת הנתבעת האם עליה לחתום על אף שראתה בעבר את הדירה, השיב התובע אין רלבנטיות לכך שראתה את הדירה קודם לכן. עכשיו זה עובר דרך הכינוס דרך העורך דין זה ולא רלבנטי מה ראתה לפני כן ולבסוף ציין : "תשלחי לי חזרה בבקשה שאת מאשרת אחרת זה לא יעבור" לאחר שהנתבעת כתבה מאשרת ציין התובע כי היא יכולה לעלות ולראות את הדירה .
לאחר יומיים שאל התובע את הנתבעת איך היא התרשמה והיא ציינה כי כבר ראתה את הדירה לפני שנה יותר מפעם אחת וכי היא מסתדרת ואינה זקוקה לשירותי המתווך. כעבור כשבועיים רכשה הנתבעת את הדירה בהליך כינוס נכסים במחיר של 3.9 מיליון ₪. משסירבה הנתבעת לשלם דמי תיווך הגיש התובע תביעה כנגדה בבימ"ש השלום בפתח תקווה.
התובע טען כי אישור הנתבעת בוואטצאפ על התחייבותה לשלם דמי תיווך הינו חוזה תיווך מחייב על אף שאינו מכיל את כל הפרטים הנדרשים . עוד הוסיף וטען כי הנתבעת עקפה את התובע בחוסר תום לב. לטענתו של התובע הנתבעת קיבלה ממנו "מידע פנים" ביחס למחיר שניתן לסגור את העסקה והנתבעת ניצלה את המידע ורכשה את הדירה במחיר זה.
מה פסק ביהמ"ש?
ביהמ"ש דחה את התביעה בשל העדר הסכם תיווך הכולל את כל הפרטים הנדרשים וכן בשל הפרת חובת הנאמנות וההגינות.
סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי מתווך יפעל בנאמנות בהגינות ובדרך מקובלת וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
התובע יצר בפני הנתבעת מצג שווא שלפיו הוא פועל מטעם כונס הנכסים וכי התקשרות עמו הינה הכרחית לצורך ביצוע הרכישה. אלמלא מצג זה , לא הייתה הנתבעת מתקשרת עמו בעסקה כפי שהוכח מעצם התנערותה משירותיו לאחר שנודע לה שהמצג שהציג בפניה אינו נכון.
ביהמ"ש פסק בעקבות פס"ד אל הנכס בע"מ נ' למלצר (1) כי הפרת חובת הנאמנות וההגינות עשויה לגרום שלילה מלאה של זכאות המתווך לדמי תיווך. לכן יש לשלול במקרה זה את מלוא דמי התיווך וזאת ללא קשר לעובדה שהתובע אף לא הוכיח כי שימש כ"גורם היעיל" וכאמור לא נחתמה הזמנת שירותי תיווך כנדרש.
הערה
המחוקק לא פרט מה נכלל בגדרו של סעיף 8 לחוק המתווכים ובו הדרישה להתנהגות בנאמנות בהגינות ובדרך מקובלת ולמסור ללקוח כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס (2)
אולם כאשר ביהמ"ש פוסק שמתווך הציג ללקוחו מצג שווא קרי מצג לא נכון ועל סמך מצג זה חתם הלקוח על הזמנת שירותי תיווך, (זו דוגמה אחת), או שהמצג שווא הוביל לדוגמה לתשלום תמורה גבוהה מידי. רב הסיכוי שביהמ"ש ישלול את תשלום דמי התיווך במלואם או בחלקם.
חשוב לדעת שהתנהגות המתווך במקרה לעיל הינה בנוסף הפרה יסודית של ההסכם שבין הצדדים וכן הטעייה במישור החוזי המאפשרת את ביטולו וכן התנהגות בחוסר תום לב. הפרת נאמנות, כך נקבע בעבר בפסיקה אינה עולה בקנה אחד עם הדרישה לשמש כ"גורם יעיל" . זאת ועוד, הפרת אחת מההוראות בסעיף 8 לחוק המתווכים יכולה להחשב על פי דיני הנזיקין כהפרת חובה חקוקה (ס' 64 לפקודת הנזיקין) כלומר הפרת הוראת חוק (במקרה שלנו סעיף 8 לחוק המתווכים) שגורמת עוולה ועקבותיה נזק. ניתן איפה לראות כי במקרים אחרים של התנהגות שאינה בנאמנות והגינות, ביהמ"ש יוכל להגיע לתוצאה של שלילת דמי התיווך (כולם או חלקם) גם מכח ובהסתמך על הוראות חוק נוספות.
- ע"א (מרכז) 25179-07-11 אל הנכס בע"מ נ' שמלצר (3.5.12)
- אריק אריאל דיני תיווך מקרקעין (בורסי 2018) פרק שמיני עמ' 277 – 339
- ת"א (פ"ת) 26071-12-19 רן חיים פיכמן נ' אליאנה ג'ינגה (פורסם בנבו ביום 8.11.23)