האם קבלן המוכר דירה חייב לתת לרוכשים את מידותיה של הדירה נטו?

נושא גיליון זה:

על פי חוק, מדידת דירה כוללת קירות חיצוניים. האם על קבלן המוכר דירה להסתפק בכך או שעליו לציין בתשריט ובמפרט הטכני את מידות הדירה נטו?

חשוב לי מאוד לשמור עמך על קשר. לפיכך דלת משרדי פתוחה בפניך ואת/ה מוזמן/ת לפנות ולהתייעץ בכל עת.

אשמח לקבל הערות או שאלות בסוגיות המשפטיות הנזכרות.

קריאה מהנה ומועילה.

רקע

אני סמוך ובטוח שאין ולו אחד מקוראי המאמר שלא נתקל בשלב זה או אחר בחייו בעובדה תמוהה: אותה גברת (הדירה) אולם לא באותה אדרת (שטחה). בישראל כך מתברר שטחה של דירה “מתכווץ ומתרחב” בהתאם לשיטת המדידה. כך ניתן למצוא שדירה מחושבת נטו (שטח פנים הדירה המקורה מקיר לקיר) לעיתים עם מחצית רוחב קירות חיצוניים ולעיתים אף בתוספת שטח ציבורי כגון חלק יחסי מהמדרגות, מפיר המעלית מהחניה וכו’.

התובעים שרכשו מהחב’ הקבלנית דירה הלינו על כך שהחברה הקבלנית הפרה את הסכם המכר בשינויים שערכה בשטח הדירה לאחר חתימת הסכם המכר, לרעת הרוכשים, ותבעו בשל כך פיצוי.

מה פסק ביהמ”ש?

כבר נפסק בעבר כי על  קבלן לפרט את שטחה נטו של הדירה הנרכשת. לא שטח ברוטו ולא שטח הכולל מרכיבים מחוץ לדירה.

סעיף שלוש לחוק המכר (דירות) הסמיך את שר הבינוי והשיכון לקבוע בצו את מפרטי הדירות הנמכרות ואילו צו מכר דירות (טופס של המפרט) התשל”ד – 1974 ובתוספת לו נקבע הנוסח המחייב של עריכת המפרט.

באשר לשטח הדירה, נקבע  בסעיף 5 לצו:

“שטח הדירה שטח הדירה הוא _________ מ”ר המחושב לפי כללים אלה: 

השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של הדירה.

לעניין זה –

“קיר חוץ” קיר המפריד בין הדירה לבין מה שמחוצה לה  (…)

אולם, בתי המשפט חזרו וקבעו כי על הקבלן מוטלת חובה לתת לרוכש גם את חישוב שטח הדירה נטו.

לאחר חתימת הסכם המכר הקבלן החתים את הדיירים על כך שהם יודעים שקיימת אפשרות שמידות הדירה ישתנו ואם הסטייה תהיה מעל הקבוע בחוק, הרוכשים יוכלו לבטל את הסכם המכר.

התובעים התריאו כי על פי התוכנית החדשה הסטיה עלתה על המותר ויש בכך משום הפרת ההסכם. ביהמ”ש דחה את טענת הקבלן כי הרוכשים יכלו לבטל את הסכם המכר ומשלא עשו כן ויתרו על טענות בקשר לשטח הדירה.

אין בעובדה שהתובעים לא ביטלו את הסכם המכר משום הסכמה לשינויים. ביטול ההסכם היה מסב לתובעים נזק רב ולכן הם נאלצו להמשיך את ההתקשרות עם ועל אף השינויים.

כך נדחתה טענתו השניה של הקבלן כי כבר בהסכם המכר נמסר לרוכשים כי שינויים אפשריים לאורו של היתר הבנייה הסופי. בסעיפי החוזה נכתב שהשינויים הינם בכפוף לכך שהדירה תבנה לפי הוראות הסכם זה. לכן אין לאפשר לקבלן לשנות את שטח הדירה לאחר חתימת ההסכם.

בית המשפט קבע במקרה זה כי בסופו של יום נגרעו משטח הדירה 6 מ”ר. לפיכך יש לפצות את התובעים בגין ירידת ערך של הדירה בגריעת אותם מטרים. בהסתמך על חוו”ד מקצועית נקבע לבסוף שהפיצוי בשל כך יעמוד על סכום של 107 אלף ₪.

ת”א (ת”א) 5507-05-17 יפים פירסוב נ’ נוה-גד בנין ופיתוח בע”מ (ניתן ב- 20.3.20, פורסם בנבו)