היתכן שהמתווך הראה את הנכס ללקוחה שחתמה על הזמנת שירותי תיווך ובכל זאת מתווך אחר זכה בדמי התיווך?

למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השמונים ושלושה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

חשוב לי מאוד לשמור על קשר.  לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.

הנושא :   

מתווך בעל רישיון תיווך בתוקף שהחתים את לקוחתו על הזמנת שירותי תיווך והציג בפניה את הדירה לא שימש  כ"גורם יעיל"?

  רקע

הלקוחה (הנתבעת) חתמה על הזמנת שירותי תיווך. דמי התיווך עליהם סוכם- 2% בצרוף מע"מ. בעקבות פרסום הנכס הנתבעת בקרה בו עם המתווך. הנתבעת טענה כי ביקשה מהתובעת להפחית במחיר הנכס שעמד על 1,830,000 ₪ כיוון שסכום זה הינו מעבר לתקציבה. הנתבעת נענתה שאין הדבר אפשרי. מאוחר יותר בעקבות פרסום הנכס על ידי מתווך אחר (להלן:"המתווך השני") שהציע את הנכס בתמורה ל – 1,699,000 ₪, חזרה הנתבעת לתובעת ובקשה לברר האם המחיר אכן ירד, אולם התשובה הייתה שלילית. המתווך השני הוסיף כי על המחיר המוצע ניתן לנהל מו"מ. לאחר מו"מ עיקש שנמשך כ – 20 ימים הופחת המחיר ל – 1,650,000 ₪ קרי 60 אלף ₪ פחות מהצעתו האחרונה של המוכר. לאחר שנחתם הסכם הרכישה שלמה הנתבעת דמי תיווך למתווך השני בשיעור 2% מהתמורה בצרוף מע"מ. התובעת טענה כי המתווך מטעמה (הראשון) שימש כ"גורם היעיל" ואילו הנתבעת עקפה אותו שלא כדין.

מה פסק ביהמ"ש

בית משפט השלום בבת ים מפי הרשם הבכיר ניקולאי יעקובלב פסק שהתובעת לא שימשה "הגורם היעיל" ולכן תביעתה נדחתה.

בעל הנכס העיד כי המתווך מטעם התובעת כלל לא ניסה לשוחח עימו בעניין התמורה. הוא שילם אומנם דמי תיווך לתובעת אך עשה זאת, לטענתו, בכדי להמנע מהליך משפטי. מתווך נוסף שעבד עם המתווך השני העיד כי הוא גרם להורדת המחיר בצורה משמעותית שהובילה לבסוף לחתימת הסכם הרכישה.

ביהמ"ש קיבל את גרסת הנתבעת לפיה היא חזרה לתובעת כשנאמר לה שהמוכר הוריד במחיר אך לשאלתה האם המחיר השתנה, נענתה בשלילה.

כאשר ראתה הנתבעת שאין נכונות מצד התובעת לפעול , להפחתת המחיר בפועל היא לא ראתה כל צורך בהמשך ההתקשורת עימה.

ביהמ"ש בחן את הפרמטרים המוכרים בהתאם להלכת מוסקוביץ[1] שאמורים לסייע בקביעה מי שימש כ"גורם היעיל" (כגון: כמה זמן חלף מעת הצגת הנכס לראשונה, השינוי במחיר, האם היה מעורב גורם נוסף, אינטנסיביות פעולות התיווך ועוד). ביהמ"ש קבע כי הנתבעת פעלה בתום לב במיוחד כאשר חזרה לתובעת בכדי לברר אם המחיר אכן ירד. משהתברר כי התובעת בחרה שלא לנסות ולברר אם ניתן להפחית את התמורה, אין לה אלא להלין על עצמה.

אכן הצגת הנכס הינה פעולה מרכזית בעבודת המתווך אולם כאשר אין מדובר בעסקת תיווך פשוטה וקיים פער בין  פעולות התיווך לבין ההסכם שנחתם וכן בלוח הזמנים, תוכן החוזה ו/או מעורבות גורמים נוספים, יש לבחון את השפעתם המצטברת ובמקרה דנן נפסק שהמתווך השני שימש כ"הגורם היעיל". התובעת חוייבה בהוצאות כולל שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

מסקנות

עיקר חשיבותו של פסק הדין בהפניית תשומת לב המתווכים שחתימה על הזמנת שירותי תיווך והצגת הנכס, אין די בהם בכל מקרה בכדי להכריע בשאלת  "הגורם היעיל".  כאשר ללקוח בקשה והמתווך מתעלם ממנה הוא עלול לאבד את זכותו לדמי תיווך.

לעיתים שוכחים המתווכים כי כאשר הלקוח דורש ביצוע פעולות מסוימות כתנאי לרכישה או למכירת הנכס, לא ניתן להתעלם מהן ועל המתווך לעשות כל מאמץ בכדי לקדם את האינטרס של לקוחו. משבוחר מתווך להתעלם מדרישות אלה אל לא לצפות כי הלקוח מונח ברשת "הגורם היעיל" והזכות לדמי תיווך אינה נתונה עוד למחלוקת.

אגב, ביהמ"ש לא בחן פתרון אפשרי נוסף – לחלק את דמי התיווך בין שני המתווכים. כל אחד מהם ביצע חלק מהפעולות שהובילו לעסקה. אפשרות זו הוזכרה לא אחת בפסיקה. כך לדוגמה ניתן היה לחלק את דמי התיווך במקרה לעיל  60% למתווך השני ו – 40% למתווך הראשון ויתכן שפתרון זה היה צודק והוגן יותר.

[1] מוסקוביץ נ' אסתר ביר כמנהלת עיזבון המנוחה טוביה ביר ז"ל פ"ד מח (3) 116, 123 -122 (1994)

(2) תאד"מ (ב"י) 17780-07-24 ארמון שיווק ויזמות נדל"ן בע"מ נ' אוריה חבקוק (ניתן ביום 24.12.25, פורסם בנבו)