המתווכת הכינה הסבר בכתב יד ליתרונות הסכם הבלעדיות והכשילה בכך את עצמה

הרקע

שתי מתווכות (להלן: “התובעות”), החתימו לקוח (להלן: “הנתבע“), על הסכם תיווך והסכם בלעדיות. טרם החתימה על ההסכמים, אחת התובעות נפגשה עם הנתבע והסבירה לו את פרשנותה למושג “בלעדיות” במסמך נוסף בכתב ידה. במסמך נזכרו יתרונות הבלעדיות אולם התובעת לא הזכירה כי דמי התיווך ישולמו גם אם יגיע קונה שלא דרך התובעות במהלך תקופת הבלעדיות.

הנתבע, שירש את הדירה נשוא התביעה מאביו המנוח, העלה בפני התובעות עוד טרם חתימת מסמך הבלעדיות, כי קיימת אפשרות שבת זוגו של אביו המנוח שאף התגוררה עמו (להלן: “בת הזוג”), תרכוש את הדירה וכי היא מצויה בתהליך לבדיקת יכולתה לרכוש אותה. בסופו של יום, הדירה אכן נמכרה לבת הזוג.

התובעות טענו, כי המוכר חתם על הסכם בלעדיות לפיו ישולמו להן דמי התיווך אף אם הדירה תימכר למי שלא הגיע דרכן. הנתבע טען מנגד כי יידע את התובעות בדבר קיומה של בת הזוג וכי משמעות הסכם הבלעדיות מבחינתו היה איסור התקשרותו עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות.

מה פסק ביהמ”ש?

תביעת המתווכות נדחתה מן הטעמים הבאים:

• הבלעדיות הקבועה בסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים היא חזקה (הנחה) הניתנת לסתירה. הנתבע, הצליח לסתור את החזקה ולהוכיח כי התובעות לא היו הגורם היעיל בעסקה ועל כן ולמרות החזקה, אינן זכאיות לדמי התיווך אף אם נחתם בין הצדדים הסכם בלעדיות.
• התובעות התיימרו להסביר לנתבע, שאינו בקיא בתחום התיווך, מהי בלעדיות, ועוד במסמך בכתב ידן. אולם, הן לא טרחו לציין בו כי יהיה עליו לשלם דמי תיווך גם אם הרוכש לא יגיע דרכן. בנסיבות אלה כשהמתווכות ידעו על כוונות בת הזוג, מדובר בחוסר תום לב במו”מ לכריתתו של חוזה וניתן לקבוע שלא היה מפגש רצונות בין התובעות לנתבע.
• לו הנתבע היה מבין כי יהיה עליו לשלם דמי תיווך גם אם תימכר הדירה לבת הזוג, היה דואג להחריג או לסייג עסקה זו בהסכם ואף לבטלו ובוודאי שלא להסכים לשלם דמי תיווך.
• התובעות הסתירו מביהמ”ש את המסמך בכתב ידן שנתנו לנתבע שכותרתו: “מה זה בלעדיות אצל …” התובעות הסתירו מהנתבע את התנאי הכי חשוב לפיו יהיה עליו לשלם דמי תיווך בתקופת הבלעדיות גם אם הדירה לא תמכר לרוכש שהגיע באמצעות התובעות.
• זאת ועוד, הסכם הבלעדיות נכתב בצפיפות באותיות קטנות לעומת גודל האותיות בהזמנת שירותי התיווך. בטעות ניתן היה לחשוב שמדובר רק בנספח  להזמנה  

מסקנות:

• חשוב לחזור ולהדגיש: הסכם בלעדיות נותן יתרון למתווך במובן זה שהנטל להוכיח שהוא לא שימש גורם יעיל מוטל על הלקוח! אולם, עדיין ללקוח נתנת האפשרות להוכיח זאת. אם הצליח הלקוח לשכנע את ביהמ”ש, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם קיבל בלעדיות והנכס נמכר במהלך תקופה זו!!  לכן קיימת חשיבות רבה להיותו של המתווך “הגורם היעיל” גם אם נחתם הסכם בלעדיות. 
• רצוי לא לנסות ולהכין מסמכים ועוד בכתב יד בנוסף להסכמים החתומים שכן הפרשנות עשויה לסבך את המתווך. עדיף לתת ללקוח שהות סבירה לעיין בהסכם ולשאול שאלות ולאחר מכן לחתום על ההסכם.
• כאשר מתווך מציג ללקוח שני הסכמים בעוד שהסכם הבלעדיות נכתב באותיות קטנות יותר, ביהמ”ש עלול להניח שהלקוח הוטעה ולא הבין שבתקופת הבלעדיות מגיעים למתווך דמי תיווך גם אם הלקוח לא הגיע דרכו בעוד שעל פי הזמנת שירותי תיווך (שנכתבה באותיות גדולות יותר) זכאי המתווך (כידוע) לדמי תיווך רק אם הוא זה שהביא את הרוכש שהתקשר לבסוף עם המוכר בעסקת מכר. גודל האותיות בהסכמים לעיל חשוב שיהיה זהה!

ראה:

תא”מ 22008-06-18 אלן בית האושר בע”מ ואח’ נ’ בן קיקי (ניתן ביום 23.7.19, פורסם בנבו)